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| 재건축값 바닥인가?-주의점③재건축 가능 시점 |
| [ 강현구 정보분석 실장 2007-07-31 ] |
조회수 2346
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재건축 아파트만큼 규제가 많은 부동산 상품도 없는 것 같습니다. 후분양제, 소형 평형 의무비율, 용적률 강화, 조합원 지분 전매 제한, 개발이익 환수(임대 아파트 의무건설) 등 재건축에 관한 규제 내용은 일일이 열거하기도 어렵습니다. 더욱이 기반시설부담금에 이어 안전진단 강화, 개발부담금 시행, 분양가상한제 등 산 넘어 산입니다.
3년 전과 비교해보면 지금 재건축 아파트는 수익은 고사하고 구입하면 손해입니다. 하지만 재건축에 대한 기대감은 사그러들 줄 모르고 오히려 아파트값을 선도하고 있습니다. 재건축값이 하락하지 않는 것은 재건축 아파트의 내재가치가 크다는 이유도 있지만, 언젠가는 규제가 완화될 것이란 기대심리가 높은 것도 이유가 될 것 같습니다.
며칠 전 기사를 보니 강남 중층아파트 다시 재건축 추진, 압구정 현대 소폭 반등 등 재건축 아파트에 대한 관심이 높아지고 있습니다. ‘이미 바닥을 쳤다’라는 전문가들의 의견도 많은데요.
하지만 재건축은 규제가 많다보니 실 거주하면서 투자를 목적으로 하시는 분들이나 투자하려는 분들은 주의해야 할 것이 많습니다. 오늘은 재건축 연한에 대해 알아보도록 하겠습니다.
2003년 7월 1일부터 시행된 도시및주거환경정비법에 따라 서울의 재건축 아파트는 준공 연도에 따라 재건축 연한이 20~40년 이상으로 차등 적용됩니다. 재건축 연한을 구하는 공식은 22＋(준공 연도-1982)×2년 입니다. 예를 들어 1986년에 지어진 아파트라면 30년 이상 지나야 하므로 2016년 이상이 돼야 재건축을 할 수 있겠죠.
경기도의 경우는 조금 다릅니다. 연한을 구하는 공식은 20＋(준공 연도-1980)입니다. 2004년 5월 17일 경기도 도시및주거환경정비조례가 시행됨에 따라 1980년 이전에 지어진 아파트는 20년이 경과된 뒤 재건축이 가능합니다. 예컨대 1986년에 지어진 아파트라면 26년이 지나야 하므로, 2012년 이상이 돼야 재건축을 할 수 있습니다.
하지만 모두 이런 방식으로 구하지는 않습니다. 재건축 연한 시행 시점 이전에 예비 안전진단을 통과한 재건축 단지는 연한 적용을 받지 않고 재건축을 할 수 있습니다.
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