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대한민국 주택시장 공포의 시대 오나
[ 부동산자산관리연구원 2017-08-01 ] 조회수 2396
대한민국 주택시장 ‘공포의 시대’ 오나!

2017.8월1일 현재 정부가 부동산시장 강력규제를 예고한 가운데, 8월2일, 늦어도 금주내에 소위 \'강력한 한방(?)\'을 발표할것으로 보인다는 언론보도등이 나오고 있는 상황입니다.

실거주나 실수요목적이 아닌 순수 투자측면에서의 추격매수는 신중해야하고 정부정책이 어떤게 나올지 확정적이지는 않지만 다주택자들에게 상당한 부담을 주는 여러정책들이 나올가능성이 있어보입니다.

무주택실수요자들이나 1주택자들중 추가로 주택을매수하고 기존주택을 처분하려는 일시적 2주택자들의 경우 정부정책의 영향을 크게 받지 않고 너무 매수시기에 연연할 필요가 없지만 집이 여러채인 경우에는 추가 추격매수, 특히나 갑자기 많이 오른 서울 강북권과 강남권등 서울 대부분의 지역은 최근 주택매수를 한 순수 투자목적의 사람들은 단기고점에 매수 혹은 매수가격에서 박스권이나 약보합으로 상당기간 이어지는 낭패수준의 영향을 받을수도 있는 상황이 올수 있습니다.

필자는 이미 두어달전 칼럼을 통해, 대선이후 갑자기 많이 오른 강남권이나 서울권 공격적 매수에 신중해야하고 강남권 재건축이 4월 이전 가격으로 회귀(하락)할수도 있다고 일부 경고도 한바 있습니다.

2017.5.29. [김부성칼럼] 강남권 재건축, 추격매수 해야하나!
http://cafe.naver.com/bootechhospital/66403

어쨌튼 내일이나 금주내 발표될 정부 규제정책에 촉각을 곤두세우지 않을수없는 내용들이 언론에 나오고 있으므로 내일~금주가 부동산시장의 향배를 가를 일대 분수령이 될가능성이 높습니다.

만약 핀셋규제차원이 아닌 전반적이고 대대적인 소위 징벌적 규제(=다주택양도세중과, 투기과열지구지정, 주택거래신고제등등)들이 지역구분없이 무차별적으로 나온다면 시장은 서울과 수도권 지방 할것없이 빠르게 냉각될수밖에 없는 상황이 될수 있습니다.

필자가 경고한 \'무분별한 갭투자자들의 경우 가장 타격이 클것으로 예상된다. ‘현명한 갭투자와 대비되는 소위 무분별한 갭투자자들에게 재앙이 온다’는 취지의 칼럼은 이미 앞서 한달전쯤 기고한바 있습니다.

2017.7.6. 김부성칼럼 무분별한 갭투자 대재앙시대가 온다!
http://cafe.naver.com/bootechhospital/66703

한편, 대책내용에 따라 강남권이나 강북권 일대 주택시장이 국지적으로 일시적이긴 하겠지만 초토화될수도 있는 강력한 한방의 정책들이 논의되고 있고 발표를 앞두고 있다는 점은 시장을 한치앞도 내다보기어려운 시계제로 상황으로 흘러갈수도 있기에 현재 시점에서는 공격적 투자성향이나 지방권에서 서울수도권 무분별한 묻지마 원정투자를 한 일부 (무분별한) 갭투자(=현명한 갭투자와 대비) 투기세력들에게는 직격탄이 될가능성이 높습니다.

정부대책중 가장 파급력이 높은 정책은 2주택, 3주택이상의 다주택자들에게, 지금은 폐지(2014년 폐지)된지 시간이 지난 ‘다주택자 양도세 중과(50%,60%등)’를 적용하는것과 투기과열지구지지정, 주택거래신고제를 적용하는것인데 이른바 이들 3개의 규제는 주택시장 규제의 빅3라 불릴 수 있는 내용들이어서 최종 정부발표에 귀추가 주목되는 이유입니다.

조만간 정부가 내놓겠다고 하는 대책들이 나오겠지만, 필자의 생각으로 만약 이번대책에 양도세 중과가 포함된다고 한다면 이는 정부가 다주택자들에게 주택임대사업자 등록을 통해 주택임대의무등록을 비교적 수월히 할 수 있다는 복안이 들어있는게 아닌가 하는 판단이 들기도 합니다.

주택임대사업자들의 경우 중과세가 도입되더라도 중과세 예외인 별도의 그룹이라 일반세율로 적용받는경우라서 다주택자들에게 양도세중과로 압박한후 주택시장도 진정시키면서 동시에 자연스레 다주택자들이 주택임대등록자로 전환하도록 뒤에서 권고(경고또는 강제)하는 복안일수 있다는 의미입니다.

반발이 심한 다주택자 의무임대등록을 밀어붙이기보다는 우회적으로, 양도세중과라는 채찍을 통해 울며겨자먹기식이라도 일단 양도세중과를 맞는것보다는 주택임대등록을 통해 중과를 피해가는 것이 낫다는 생각을 유도하는 양수겹장을 노리는 정책적 복안이 아닌가 하는 생각도 해보게 됩니다.

문제는 대한민국 부동산시장이 완전히 소위 따로국밥식의 흐름이라 서울과 수도권, 지방권, 세종시, 제주권등 각각 따로노는 형국이라 위 빅3 규제들이 규제내용측면에서는 부분적, 지역적인 측면에서는 전국적인 형태로 일괄적으로 무차별 적용되는 경우 주택시장은 관망세는 물론 거래량 감소와 매매가격 하락같은 영향을 피하기 힘들것이고 특히 대선전후로 단기간 많이 오른 서울권의 주택시장은 상당한 영향을 받을가능성이 높고 연쇄적으로 다른 지역에까지 영향을 미치는 도미노 현상도 나타날 수 있습니다.

또한 그동안 수년전 주택시장이 침체되었을 때 정부가 주도적으로 미분양물량이나 주택을 매수하라고 강력하게 지원해준 상황에서 이제 거꾸로 이들 매수자들(=다주택이된사람들)에게 중과세를 적용하여 징벌적으로 정책을 펴겠다는 생각은 잘못된 발상이 아닌가 하는 아쉬움도 드는게 사실입니다.

더욱이 현재 시장상황을 너무 오버해서 보는 것이 아닌가 하는 아쉬움도 있는데 어찌됐든 정책기조가 다주택자들을 죄인시하는 경향이 짙어지고 무주택이지만 세금한푼 안내는 고가의 전세거주자들이 있는 사각지대를 도외시하고 일괄적으로 주택수로만 다주택이냐 아니냐로 판단한후 다주택자는 죄인, 무주택자는 무죄 형태로 정책을 펴게 되면 결국 부작용(국내경기침체, 전세난, 분양시장에서 특정계층에서만 특혜가 돌아가는현상등)들이 많이 나타날 수밖에 없기 때문에 정부에서는 가급적 일괄, 무차별적인 정책보다는 지난번 내놓은 핀셋규제를 좀더 보완하여 시장을 좀더 면밀하게 살펴보고 신중하게 정책을 내놓는 것이 좋은데 청약과열이나 일부지역 집값상승 뉴스보도만을 참고하여 다급하게 무차별적으로 특히나 대한민국 주택임대 80%를 넘는 비중으로 전월세를 공급하는 주체인 다주택자들을 죄인다루듯 징벌하겠다는 폭격기 맹폭수준의 강력한 규제정책은 시장혼란을 더욱 가속화하고 정책신뢰성을 떨어뜨릴 수밖에 없습니다.

현재 대한민국 상당수지역은 투기냉각수준으로 침체되어있는지역들이 많다. 이들지역에는 오히려 부양책을 내놔야 하는상황이고 서울전역과 부산, 세종시일대 일부 과열된 지역은 그에 맞는 맞춤대응을 내놓으면 되는것입니다. 그러나 전체를 동일한 잣대로 전지역을 강공책으로 폭격하겠다는 정책은 부작용이 클 수밖에 없고 정책 자체도 오래가기 힘듭니다.

지금은 맞춤형 규제가 필요하고 세금한푼내지않는 전세수요자들과 비교해 각종 세금을 납부하여 정부가 제때 하지 못하는 임대주택을 공급하는 공급자로서 역할을 하는 다주택자들을 죄인취급과 채찍만 강요할것이 아니라 이들에게 오히려 당근책을 제시하여 비제도권내(=주택임대등록을 하지않는다주택자들)에 머물고 있는 다주택자들을 주택임대사업자등록을 통해 세원확보와 제도권으로 흡수할 수 있는 정책을 내놓는 것이 효과적인데, 다주택자들은 투기세력이고 죄인이니 징벌로 다스려 본때를 보여야 한다는 취지의 정책적 발상은 일시적으로 집값이 안정되기는 하겠지만 결국 시간을 두고 부작용이 더 클수밖에는 없기 때문에 신중하게 접근해야 하는 것이 바람직하다고 봅니다.

취득단계부터 보유, 양도시까지 각종 세금을 납부하는 1억,2억짜리 집 2채, 3채인사람은 투기꾼이고 죄인이니 징벌적 세금폭탄을 통해 다스려도 되고 세금을 1원한장 내지않고 시장침체기에 정부에서 각종 지원을 통해 주택을 매수하라고 권고해도 주택을 매수하지않고 전세시장에만 머물며 시장의 간만 보아온 5억~십수억 고액 전세입자들은 무주택이니 앞으로 더 잘 배려해도 된다면 이는 정책중에서도 상책이 아닌 하책일뿐입니다.

일단 조만간 대책은 나온다고 하니 어떤대책이 나오는지는 지켜봐야 아는것이고, 대책이 정확하게 나온 이후에 다시 칼럼을 쓰는 것이 맞다고 생각되므로 필자도 정부의 고강도 대책이 어떤 강도로 나올런지는 당장 내일이나 이번주중에 지켜봐야 할것같습니다.




 
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