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| [긴급진단] 은평뉴타운 청약 가치와 공략법 |
| [ 강현구 정보분석 실장 2007-07-27 ] |
조회수 2611
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서울 은평구 진관내외동에 조성하는 은평뉴타운지구 내 아파트 분양이 2달 앞으로 다가왔습니다. 분양가는 어떻게 될 지, 청약조건은 어떻게 달라질 지 수요자들의 관심이 집중되고 있습니다. 이에 따라 은평뉴타운의 분양가와 투자가치 등을 한발 앞서 진단하고자 합니다.
◆은평뉴타운은 어떤 곳?
은평뉴타운은 3,495,248m²규모로 이곳에 1만5천여 가구가 들어섭니다. 이 가운데 1지구 2천800여가구는 올해 10월, 2,3지구는 2008년 이후에 분양합니다.
은평뉴타운의 최대 강점은 쾌적함에 있습니다. 북한산, 서오릉, 창릉천 등 자연환경과 어우러져 있습니다. 게다가 용적률은 1지구 155%, 2지구 159.9% 3지구 156% 등 낮습니다. 용적률이 낮다는 것은 아파트 층수가 높지 않다는 것을 의미하며 밀집도가 낮아 쾌적하다는 것을 뜻합니다. 이는 송파신도시 214%보다 훨씬 낮은 수준입니다. 녹지율도 42%에 달합니다. 이는 쾌적하다고 소문난 판교신도시 36%보다 높습니다.
유치원 7개, 초등 5개, 중교 2개, 고교 4개교도 들어섭니다. 이 가운데 자립형 사립고도 1곳이 들어섭니다. 자립형 사립고는 2009년 3월 개교할 예정으로 정원의 절반을 서울 강북 학생으로 뽑고 한 학년에 150명, 전교생 450명 등 전교생이 기숙사 생활을 하는 보딩스쿨(기숙학교)로 운영됩니다.
지리적으로 인접한 삼송지구에서도 2009년부터 최대 2만2000가구 아파트와 주택이 공급될 예정입니다. 이와 함께 주변 지축지구와 향동지구 등도 함께 개발돼 수도권 신흥 주거벨트로 개발될 것으로 예상됩니다.
다만 교통여건이 약점입니다. 2,3지구 사이의 지하철 3호선 구파발역을 이용하면 도심까지 20분 정도 걸리고, 통일로, 연서로 등의 도로도 확장할 예정입니다. 하지만 지금도 이곳 구파발과 연신내 지역은 지금도 교통 정체가 심한 곳으로 공사기간과 은평뉴타운의 입주 등으로 교통대란의 우려가 있습니다.
◆ 분양가는 얼마나 될까?
은평뉴타운 분양가는 9월이 돼야 어느 정도 윤곽이 나올 것 같습니다. 하지만 현재 시점에서는 오세훈 서울시장의 공언도 있었기 때문에 생색내기용으로 약간(5% 안팎) 낮아질 수 있을 수 있지만 종전과 크게 달라지지 않을 것으로 보입니다.
은평뉴타운은 당초 지난해 9월 분양할 예정이었습니다. 하지만 3.3㎡당 최고 1천523만원에 달하면서 주변 집값을 부추길 우려가 있다는 비판론이 제기되자 분양 일정을 내년으로 미루고 후분양제로 전환했으며 용적률 상승, 건축비용 절감 등으로 분양가를 낮춘다는 계획을 세웠습니다.
그러나 크게 낮아지기는 어려울 것으로 보입니다. 첫째, 10월 분양할 1지구는 서울시가 발표한 주변시세연동제와 마이너스옵션제에서도 해당되지 않습니다. 분양가 상한제도 적용받지 않습니다. 분양원가를 공개한다고는 하지만 이미 높아진 땅값과 건축비 등으로 인하 효과는 크지 않을 것으로 보입니다.
둘째, 용적률을 높여서 가구 수를 늘리고 분양가도 낮출 계획이었지만 이미 착공한 1,2지구를 제외한 3지구에만 용적률을 높이고 그것도 7%이하에서 결정돼, 인하폭은 크지 않습니다.
셋째, 분양을 1년간 연기하면서 금융비용이 추가로 발생했습니다. 게다가 인건비와 자재비는 시간이 지날수록 높아지고 주변 아파트 값도 지난해 분양가 내역이 발표되면서 크게 상승해 있는 상태입니다.
◆당첨 가능성은 얼마나 될까?
은평뉴타운을 놓고 청약을 고민하고 있다면 망설일 필요가 없을 듯합니다. 분양가가 관건이기는 하지만 개인적인 판단으로 분양가와 상관없이 자격만 주어진다면 청약을 하시는 것이 좋을 듯합니다.
왜냐하면 앞서 언급했던 것처럼 쾌적함과, 교육여건, 주변 개발 호재 등으로 서울에서 이만한 개발 재료와 투자가치를 지닌 곳은 당분간 보기 드물 것으로 판단되기 때문입니다. 게다가 1지구는 분양가 상한제 적용이 되지 않습니다. 때문에 입주시점인 내년 6월이면 잔금을 치르고 바로 전매도 가능합니다.
10월 분양예정인 아파트 가운데 전용면적 85㎡이하 분양물량은 청약저축으로만 청약이 가능하고, 85㎡ 초과인 분양물량은 600만원 이상 청약예금으로만 청약할 수 있습니다.
2006년 3월 판교신도시 전용면적 85㎡이하 분양에서 청약저축 당첨 커트라인은 1천600만~1천800만원이었습니다. 전용면적 85㎡는 가점제 적용대상이 아니므로 은평뉴타운도 최소 15년 이상 납입한 청약저축 가입자에게 기회가 주어질 것으로 보입니다.
가점제 적용 대상인 85㎡이상은 아직은 미정입니다. 전 가구를 가점제로 적용해서 분양을 할지, 아니면 기존과 같이 전용면적 85㎡초과 물량 중 50%를 가점제, 나머지를 추첨제로 병행할지는 아직 알 수 없습니다.
하지만 가점제로 당첨이 되기 위해서는 적어도 50점 이상은 돼야 할 것으로 예상됩니다. 이는 무주택 기간 및 가입 기간이 10년 이상, 부양가족 수 3명 이상이면 얻을 수 있는 점수로 단지별 입지에 따라 큰 차이를 보일 전망입니다.
부동산정보업체 (주)내집마련정보사의 ‘9월 청약가점제 시행에 따른 택지지구별 당첨 가능 점수 조사’ 결과에서도 서울 은평뉴타운에 당첨되기 위해서는 50~70점은 돼야 하는 것으로 나타났습니다.
은평뉴타운의 모든 물량은 서울 거주자에게 우선 공급되며, 거주 기간 제한은 아직 확정되지 않았습니다. 지금까지는 입주자 모집 공고일 이전 전입이 이뤄지면 청약이 가능했습니다.
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