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| 재건축값 바닥인가?-주의점 ①조합설립인가 시점 |
| [ 강현구 정보분석 실장 2007-07-14 ] |
조회수 2502
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재건축 아파트만큼 규제가 많은 부동산 상품도 없는 것 같습니다. 후분양제, 소형 평형 의무비율, 용적률 강화, 조합원 지분 전매 제한, 개발이익 환수(임대 아파트 의무건설) 등 재건축에 관한 규제 내용은 일일이 열거하기도 어렵습니다. 더욱이 기반시설부담금에 이어 안전진단 강화, 개발부담금 시행, 분양가상한제 등 산 넘어 산입니다.
3년 전과 비교해보면 지금 재건축 아파트는 수익은 고사하고 구입하면 손해입니다. 하지만 재건축에 대한 기대감은 사그러들 줄 모르고 오히려 아파트값을 선도하고 있습니다. 재건축값이 하락하지 않는 것은 재건축 아파트의 내재가치가 크다는 이유도 있지만, 언젠가는 규제가 완화될 것이란 기대심리가 높은 것도 이유가 될 것 같습니다.
어제 기사를 보니 강남 중층아파트 다시 재건축 추진, 압구정 현대 소폭 반등 등 재건축 아파트에 대한 관심이 높아지고 있습니다. ‘이미 바닥을 쳤다’라는 전문가들의 의견도 많은데요.
하지만 재건축은 규제가 많다보니 실 거주하면서 투자를 목적으로 하시는 분들이나 투자하려는 분들은 주의해야 할 것이 많습니다. 오늘은 첫 번째 시간으로 전매가능 여부에 대해 알아보겠습니다.
재건축을 추진하고 있는 아파트는 전매가 모두 가능하지는 않습니다. 그렇다고 모두 불가능한 것도 아닙니다. 기준이 있습니다. 바로 투기과열지구의 지정 여부와 조합설립인가를 받은 시점인데요. 투기과열지구가 아니라면 전매하는데 아무 문제가 없지만 투기과열지구내에서 시점이 중요합니다.
2003년 12월말 도정법 개정 법률이 공포되면서 투기과열지구 내 조합설립인가를 받은 재건축 단지의 조합원 지위 양도가 금지됐습니다. 따라서 조합설립인가 후 매수한 사람의 경우 현금청산의 대상이 됩니다. 그러나 그 전에 조합설립인가를 받은 재건축 단지는 1회에 한해 전매가 가능합니다. 다만 세대원의 근무, 생업, 질병 치료, 취학, 결혼 등으로 세대원 전원이 다른 시·군으로 이전하는 경우 예외적으로 전매가 가능합니다.
아, 조합설립인가 전에 사고파는 데는 아무 제한이 없습니다. 또 투기과열지구의 지정이 해제되는 경우에는 조합원 명의변경 제한조치가 풀리지만, 투기과열지구 해제 이전에 현금청산 대상자가 된 경우 투기과열지구의 해제와 무관하게 현금청산 대상이 됩니다.
그리고 투기과열지구 내에서 2003년 12월말 이전에 조합설립인가를 받았다 하더라도 재건축 미동의자의 지분을 매입할 경우에는 현금청산 대상이 됩니다. 재건축 미동의자가 마음을 바꿔 재건축에 동의하면 조합원으로 추가 가입할 수는 있지만 전매는 할 수 없습니다. 신규 가입자로 간주돼 1회 전매 허용이 금지되기 때문입니다.
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