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| 2008년 2분기 주택시장 전망 및 청약가이드 |
| [ 양지영 팀장 2008-04-08 ] |
조회수 9674
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◎2분기 주택 시장 전망
2008년 2분기 주택 시장은 양극화가 뚜렷한 가운데 총선이후 주택시장이 전반적으로 다소 회복하면서 가격 상승으로 이어질 것으로 전망된다.
정부가 부동산 거래를 정상화시키기 위해 점진적으로 규제를 풀면서 지역 부동산 시장이 회복할 것이라는 기대감 때문이다.
하지만 주택 상품별 전망은 각기 다르다. 특히 청약시장은 이번 달부터 민간택지에서 분양가상한제 적용 아파트가 나올 예정이고, 또 공급 물량이 극히 줄어들 것으로 예상돼 청약 전략을 다시 짜야한다.
상품별 2분기 주택 시장 전망과 청약 전략을 알아보자.
재건축 아파트 시장
상반기 재건축 아파트 시장은 불황 그 자체였다. 1.11부동산 대책이후 떨어지기 시작한 아파트값은 지속적으로 떨어져 재건축 아파트 바닥론까지 거론됐다.
하지만 대선 이후 이명박 대통령이 재개발과 함께 재건축 규제 완화를 강조하면서 반짝 상승세를 탔다.
잠실이나 개포동 등 재건축 단지에서는 호가만 1억원씩 치솟기도 했다. 그동안 간혹 나오던 매물도 쏙 들어갔다. 이런 가운데 최근에는 분위기가 역전됐다. 6억원 이상의 고가 아파트 양도세가 완화되고, 재건축 사업의 추진 기간이 단축됨에도 불구하고 재건축 아파트 호가가 빠지기 시작하면서 시세보다 크게는 1억원이 떨어진 급매물이 나오고 있다.
재건축 관련 각종 규제로 조합원의 부담이 만만치 않은 상황이기 때문이다. 중소형 의무비율(전용 60㎡ 이하 20% 이상, 60~85㎡ 40%, 85㎡ 초과 40% 미만), 임대주택 의무화(재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 건립), 초과이익 환수(헌법재판소가 조합원당 평균 초과이익이 3,000만원을 넘으면 개발이익의 10~50%를 부담 판결) 등의 규제가 첩첩산중이다.
이런 이유에서 매도자와 매수자의 입장 차이가 크다. 매수자들은 재건축 아파트 값이 더 떨어질 것이란 기대감에 매수시기를 늦추고 있다. 때문에 시세보다 몇 천만원이 떨어져 매물을 내놓아도 거래 성사가 힘들다. 하지만 매물이 많지 않다. 재건축 규제 완화 기대감에 조금 더 지켜보겠다는 관망세가 짙기 때문이다.
당분간 재건축 아파트는 하향 안정세를 보일 것으로 보인다. 하지만 6억원 이상의 고가 아파트 양도세 인하가 본격적으로 시행이 됐고, 그에 따라 양도세 부담으로 강남권에 입성하지 못한 수요자들이 조금씩 움직임을 보이면서 거래가 다시 살아날 가능성이 크다. 서울 특히 강남권에 아파트를 공급한 부지가 한정되어 있고 공급을 늘리기 위한 최선의 방법은 재건축인 것을 감안, 언젠가는 재건축 사업이 불가피하기 때문이다.
재개발·뉴타운 시장
그동안 부동산 불황기에도 불구하고 꾸준히 상승세를 달려오던 재개발 시장은 2분기에는 양극화가 뚜렷할 것으로 보인다.
정부가 재개발 아파트 입주권을 노리고 소형 다세대주택을 짓는 경우 아파트 분양 대상에서 제외할 방침을 내놓았기 때문이다. 전용면적 60m²(약 18평) 이하의 다세대주택 소유주는 재개발 때 아파트 분양권을 받을 수 없다. 상반기에 ‘도시 및 주거환경 정비조례’를 개정해 7월부터 시행할 계획이다. 60m² 이하의 다세대 주택을 재개발하면 감정가격으로 보상한다. 이런 가운데 전용면적 60㎡이하의 다세대주택의 인기는 시들해질 것으로 보인다.
뉴타운은 이명박 대통령은 서울시장 시절에 도입해 이번 대선의 주요 공약으로 내세운 정책이다. 이 대통령은 수도권 신도시나 택지개발지구보다 강북이나 뉴타운 지역을 고밀도로 개발해 주택공급을 늘리겠다는 방안이다.
그리고 4차뉴타운 후보지도 시장에서는 끊임없이 거론되고 있어 그에 대한 기대감에 재개발 및 뉴타운 시장은 활기를 띌 것으로 기대된다.
청약시장
올 상반기 청약시장은 지난해 하반기와 마찬가지로 다소 혼란이 지속되면서 양극화가 심할 것으로 전망된다. 분양가상한제와 청약가점제 시행으로 투자 수요는 들어가고 실수요자 위주로 움직일 것으로 보여 상대적으로 메리트가 약한 지역은 훈풍을 기대하기 힘들다.
청약 양극화가 심화되고 있는 가운데 2분기에는 민간택지에서도 분양가상한제 적용되는 아파트가 나오면서 분양가상한제 적용 아파트를 기다려온 청약자들의 관심이 높아지고 있다.
하지만 분양가상한제 적용되는 아파트도 지역과 단지별로 분양가 차이가 심해 상대적으로 입지 여건이 좋고 분양가가 싼 아파트에 청약자들 움직임이 집중될 것으로 보인다. 큰 예로 지난 4월 2일부터 청약에 들어간 용인 흥덕지구 힐스테이트의 경우 평균 경쟁률이 28.4대 1, 최고 43대 1이라는 높은 경쟁률을 보였다. 하지만 잇따라 분양될 용인 신봉 및 성복지구 등은 입지 여건은 뛰어나나 분양가가 다소 높아 청약경쟁률이 다소 낮을 것으로 보인다. 신봉지구 동일하이빌의 경우 3.3㎡당 평균 1천547만원에 책정키로 용인시와 합의, 분양승인을 받았다.
전세시장
올 2분기 전세시장은 주택시장 불안으로 1분기와 마찬가지로 강세를 보일 것으로 전망된다. 청약가점제 및 분양가상한제 시행으로 매매 수요자들이 갈피를 못 잡고 있다. 때문에 매매 수요자들이 전세에 다시 머물면서 전세 매물 품귀현상이 계속되면서 전세값은 크게 오를 것으로 전망된다.
특히 봄 이사철 시즌과 함께 결혼 시즌이 겹치면서 전세값 상승에 한 몫을 할 것으로 보인다. 신혼부부 주택과 지분형 주택분양제가 하반기 시행되면, 예비 신혼부부나 신혼부부, 서민층이 이를 기다리며 전세 눌러앉기를 할 가능성도 크다. 전세가격 불안을 심화시킬 수 있다는 것.
또 올 2분기부터 대치·도곡·역삼동, 목동, 중계동 등 교통이 좋고, 학군이 좋은 지역을 중심으로 전세값은 크게 상승할 것이다. 이명박 대통령이 영어공교육을 강조하기 때문에 유명 학군이나 인기 학원가 주변의 전세 수요가 꾸준히 증가할 가능성이 높다.
◎청약 가이드
분양가상한제 아파트를 기다리는 청약자들은 서둘러 청약전략을 전격 수정해야 할 것으로 보인다.
올해 공급될 대형 건설사의 분양가상한제 적용 아파트가 전국에서 20개 안팎인데다가 4월을 정점으로 서울ㆍ수도권의 일반 분양물량 감소도 예상되기 때문에 청약 기회가 그만큼 줄어든다.
특히 앞으로는 청약 시장 양극화가 더 뚜렷해질 것으로 보인다. 공공주택 분양가가 10% 가량 더 내린다는 계획이 나오면서 수요자들의 관심이 높아지고 있다. 이런 가운데 이번 달부터 민간택지 내 분양가상한제 적용 아파트가 본격적으로 나올 예정이지만 분양가 인하에 큰 기대를 하기 어렵다.
때문에 앞으로는 청약 고가점자와 저가점자의 기준에 맞춰 청약 전략을 새롭게 짜는 것이 좋을 것으로 보인다.
청약 가점 높은 청약자 = 청약 가점이 높은 청약자들은 급할 것이 없다. 올 9월에는 광교신도시 그리고 내년에는 송파신도시 등의 투자 유망한 분양이 대기 중이기 때문이다.
하지만 분양가 추가인하가 실현될 경우 광교ㆍ송파ㆍ동탄2신도시 청약은 광풍에 휩싸일 가능성이 높다. 광교신도시와 송파신도시의 예상 안정 가점은 70점대였으나 만약 분양가 추가 인하가 실현될 경우 가점은 75점 이상으로 높아질 것으로 보인다. 때문에 가점 점수가 안정권이 아니라면 올 2분기에 분양 물량을 적극 노려볼 만하다.
가점은 높으나 청약 부금 가입자라고 한다면 청약 예금으로 전화하는 방법을 고려해보는 것이 더 현명하다. 투자 유망한 송파신도시와 은평뉴타운 등에는 청약 부금 가입자 해당 물량이 없기 때문이다.
송파신도시는 2009년 9월 4천가구를 시작으로 2010년 6천가구, 나머지 물량은 2010년~2012년까지 순차적으로 분양될 계획이다. 송파신도시의 첫 분양도 아직 1년 이상이 남았기 때문에 청약부금 가입자라고 한다면 청약예금으로 전환해 볼 필요가 있다. 지금 예금으로 갈아타면 통장 전환 기간 1년이 넘기 때문에 첫 분양 시기엔 청약예금 통장을 사용할 수가 있다.
은평뉴타운 역시 마찬가지다. 은평뉴타운2지구에 이어 3지구 일반분양분 2천여가구는 2010년 상반기 이후 공급할 예정에 따라 청약예금으로 갈아타기가 지금이 적기이다.
2분기 분양 예정 아파트 중에서 눈여겨 볼 만한 곳은 청라지구다. 청라지구는 분양가상한제가 적용되기 때문에 주변 시세보다 저렴할 것으로 보인다. 또 그동안 인천시와 토지공사 간에 갈등을 빚던 학교용지부담금 문제도 타결됐다. 교통도 지하철7호선이 청라지구까지 연장되고, 경인고속도로 서인천 나들목에서 청라지구까지 자동차전용도로를 2010년까지 연장할 계획이다.
인천 청라지구에는 호반건설이 A14,18,20블록에서 79∼114㎡ 2천416가구를 이번달에 분양한다. 이중 18블록은 청라지구 분양단지 중 가장 큰 단지며 중ㆍ소형 아파트로 구성돼 있어 실수요자들도 적극 노려볼 만 하다. 분양가는 상한제가 적용돼 3.3㎡당 800만원선이 될 것으로 보인다.
광명주택은 A15블록에서 110㎡ 264가구를 이번달에 분양할 계획이다. 광명주택은 단지 주변으로 대규모 녹지와 실개천이 있어 주거 환경이 다른 블록보다 더 쾌적하다. 서해종합건설은 A2블록에 100㎡ 370가구를 분양한다. 풍림산업은 서구 경서동 청라지구에서 주상복합아파트 126~199㎡(39~60평)형 624가구를 5월에 공급할 예정이다. 예상분양가는 3.3㎡당 700만~800만원선.
동탄신도시도 눈여겨 볼 필요가 있다. 신영은 5월(600실)과 6월(327)실에 두 달에 걸쳐 62~132㎡ 총 927실의 오피스텔을 동탄신도시에 분양할 계획이다. 동탄신도시 중심상업지역 옆 공원용지와 인접해 환경이 쾌적한 편이다. 분양가는 3.3㎡당 640만~840만원이다.
서울에서는 용산구 분양 물량을 노려볼 만하다. 용산은 국제업무단지, 용산민족공원, 뉴타운 개발 등 서울의 개발 호재 지역 중에서도 가장 먼저 꼽히는 지역 중 한 곳이다. 올해 2분기에 분양이 예정돼 있는 곳은 한남동, 효창동 일대다. 금호건설은 한남동에 86~330㎡ 600가구, 대우건설은 효창동에 78~147㎡ 161가구를 6월 중에 분양할 계획이다.
청약 가점 낮은 청약자 = 청약 가점이 낮은 청약자라고 한다면 서울 재개발 뉴타운 등 분양 물량과 신도시 중에서도 예상 안정 가점이 낮은 김포한강신도시아 파주신도시 등을 노려볼 만하다.
도심과 뉴타운 지역의 경우 주변 여건 개선으로 시세차익까지 기대되는 만큼 잘만 고르면 신도시 부럽지 않다.
서울에선 동작구 뉴타운 수혜지역 등 재개발 물량이 풍성하게 나온다. 우선 동작구 상도동에서 분양하는 한진해모로는 85∼145㎡ 1천559가구의 대단지이다. 일반 가구수는 286.지하철 7호선 숭실대입구역에서 걸어서 5분거리에 있고 일부 고층에서 한강 조망도 가능합니다. GS건설은 마포구 합정동 균형발전촉진지구에 주상복합 ‘합정동자이’(165∼322㎡)도 분양한다.
한양은 파주 교하신도시 A4블록에 86~149㎡ 총 780가구를 올 5월에 분양할 계획이다. 제2자유로, 제2외곽순환도로, 경의선 복선화 운정역 개통 예정으로 교통 여건이 좋아진다. 운정역 및 중심상업지역 접근이 용이하다. 단지 한가운데 타원형 모양의 랜드마크 빌딩 및 호텔, 백화점 등이 들어설 예정이다.
김포시 양촌지구에 들어서는 김포한강신도시에서도 아파트 분양이 첫 시작된다. 김포한강신도시에는 올해 동안 5곳에서 총 3천930가구가 분양될 예정이다. (주)우남은 양촌지구 AC-14블록에 129~162㎡ 1천202가구를 6월에 분양할 계획이다. ‘우남 퍼스트빌’은 분양가상한제가 적용되는 아파트로 분양가는 인근 주변 시세보다 저렴한 중소형 중대형은 3.3㎡ 당 900만원후반대로 주변 시세보다 300만원 저렴하게 책정될 예정이다.
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