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| 서울 노원구 아파트 값 오르는 진짜 이유 |
| [ 김상미 연구원 2008-04-07 ] |
조회수 6962
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재건축 아파트에 대한 규제 완화 가능성을 내미쳐도 강남 아파트값은 요지부동이다. 반면 노원구 아파트값은 3개월 동안 가파른 상승세를 보이고 있다. 강남을 누르니 강북이 뛰어오른다는 이것도 이른바 풍선효과일까?
3~4년 전 만해도 강북 특히 노원구 아파트값은 태풍도, 회오리도 비껴가는 사각지대였다. 강남과 여타지역들은 어제와 오늘, 아침과 저녁의 아파트값이 다르게 오를 때도 노원구는 미동조차 없었다. 오죽했으면 버림받은 자식이라고 했을까?
그랬던 노원구가 지난해부터 달라지기 시작했다. 전셋값이 치솟더니 소형아파트로, 이젠 중대형아파트도 오름세다. 이상하다. 뚜렷한 호재가 없다. 중계동의 학원도, 뉴타운, 경전철도 이미 발표된 내용으로 하루 아침에 생겨난 것도 결코 아니다. 유독 노원구만 상승이 거센 이유를 설명하기도 어렵다.
그럼에도 오름세는 무섭다. 국민은행 자료에 따르면 3월말 현재 지난달 대비 5.7% 올랐다. 연초보다는 10%가 넘게 상승했다. 단순 계산으로도 1억 원짜리 아파트가 1억1천만 원이 된 것이다. 강남이나 목동에서 흔히 보던 계약 파기 문제도 곳곳에서 발생한다. 급기야, 듣기에도 생소한 강북집값 안정대책까지 운운한다.
도대체 노원구엔 무슨 일이 있는 걸까?
언론 보도에 따르면 노원구 집값 상승의 원인을 크게 세 가지로 분석한다. 주변 뉴타운과 재개발로 인한 이주수요의 증가, 대출규제로 인한 중소형아파트 선호, 주민들의 담합 등이다.
맞다. 강북 이주수요가 증가하면서 전세 수요와 소형아파트 수요가 늘고, 일부 담합으로도 오를 여지는 있다. 하지만 석달만에 10% 이상 오를 만큼 일시적으로 수요가 늘고 담합으로 아파트 값이 올랐을까?
이유는 되지만 설명하기엔 불충분하다. 필자는 저평가와 미디어 멜로디 효과, 전셋값 상승에서 그 답을 찾고자 한다.
노원구. 정말 살기 편하다. 택지개발로 80년대 말 입주가 된 곳으로 공원도, 학교도, 편의시설도 잘 갖춰졌다. 지하철 7호선,4호선이 노원구를 가로질러 교통도 편리하다.
이보다 1~2년 전 먼저 입주한 목동신시가지 아파트와 비슷한 환경이다. 하지만 상계동은 소형 아파트가 주를 이루고 목동은 중대형아파트를 중심으로 지어졌다는 것 때문에 가격 차이는 2배 이상이다.
지난해 노원구와 북쪽으로 인접해 있는 경기도 의정부시의 집값 상승도 자극제가 됐다. 미군기지 이전 등 호재는 충분하지만 노원구보다 접근성과 쾌적성 등에서 더 나은 것이 없던 의정부가 지난해 18% 이상 오르면서 노원구의 자존심이 꽤 상했나보다.
미디어 멜로디 효과도 큰 영향을 미친 것 같다. 미디어 멜로디 효과란 실제 그렇지 않더라도 언론에서 그렇다고 해 버리고 보도해버리면 실제 그 방향대로 흘러가는 것. 언론은 잔잔한 것을 싫어한다. 새로운 반항을 일으킬 수 있는 것을 가까이 두려 하기 때문에 지난해 노원구의 전셋값 상승과 소형아파트 오름은 큰 관심거리가 됐을 거다. 너도나도 대대적으로 보도를 하면서 일부의 현상이 노원구 전체의 현상으로 번져버린 것은 아닐까?
전셋값 상승도 매맷값을 올리는 요인이다. 전세수요는 매매수요와 다르다. 매매는 가수요가 있을 수 있지만 전세는 그렇지 않다. 노원구는 지금 전세품귀다. 게다가 노원구 소형아파트는 매매 대비 전제 비율이 80~90%이기 때문에 전세 품귀로 인한 전셋값 상승이 매맷값 오름세로 이어지고 있는 것이다.
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