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| 강남 대체 신도시는 어디인가? |
| [ 김선영 연구원 2007-06-19 ] |
조회수 6949
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참여정부는 강남 대체 신도시로 6월 초 ‘동탄2지구’를 발표했다. 발표 이후 그동안 계속 하락세를 보였던 강남권 재건축 단지가 반등을 보이고 있다. 강남구 개포주공 1단지 13평형의 경우 7억5천만원에 계약을 했던 집주인이 수천만원의 위약금을 물고 계약을 해지한 사례가 발생했고 가격도 5월 초 7억원에 시세를 형성했던 것이 현재는 7억7천만원에 호가를 형성하고 있다.
5월까지만 해도 일부 부동산전문가들은 집값 대세 하락기라고 전망했고 이와 함께 강남권 아파트는 연일 하락세를 보였다. 그때 필자는 어느 지역방송에서 강남권 아파트에 매도, 매수 시점에 대해 매도는 시장상황을 보며 천천히 생각하라고 했고, 매수 시점은 현재 급매물을 노리라고 말한 적이 있다. 그때 사회를 보시는 두 분이 조금 의아해 했던 기억이 있다.
정부가 동탄2지구 발표하기 전, 예상 신도시로 용인 모현, 광주 오포, 남양주, 광명 등이 거론되었다. 결국 위에 지역보다 거리상으로 먼 동탄신도시 동쪽 지역이 신도시로 발표되었고 많은 전문가들은 강남을 대체하기에 부족하다고 보고 있다. 이유는 거리상으로 강남과 40km이상 떨어져 있어 강남 수요자들을 끌어들이기에는 무리가 있기 때문이다. 이에 따라 강남 아파트의 희소성이 부각되면서 강남 재건축 단지를 중심으로 호가가 상승하고 있다.
그런데, 과연 동탄 지역이 아닌 다른 지역이 강남권 신도시로 지정되었어도 강남 대체가 가능할 수 있을까?
현재 분당의 청담동이라고 불리고 있는 분당 정자동은 주거 환경이 강남에 필적할 만큼 우수하다. 하지만 정자동 거주자 중의 50% 이상이 세입자이고 실제 집주인은 강남에 사는 사람이 많다고 한다. 소위 강남 사람들은 강남에 사는 프라이드를 가지고 살고 있다. 분당에 집은 샀지만 투자처일 뿐 실제 주소는 옮기지 않는다. 요즘 부동산이 점점 신분화가 되는 현상이 두드러지기 때문일 것이다. 강남의 가치는 모든 사람들이 알고 있고 그 인식이 변하기 전에는 강남을 대체할 만한 도시는 존재하기가 힘들지 않을까, 필자는 조심스럽게 생각한다.
따라서, 정부는 이런 부동산 현상을 인정하고 강남 지역 내에 공급을 늘리는 방안을 강구해야 한다. 강남 지역으로 가려는 수요는 계속 늘고 있고 공급은 한정되어 있으니 가격이 오르는 것은 어쩌면 당연하기 때문이다. 참여정부가 들어서고 강남 집값을 잡기 위해 총력을 펼쳤지만 현재 상태로는 완패이다. 시장논리를 거스름의 결과일 것이다. 이제 정부는 수요에 맞게 강남 지역에 공급을 늘리는 방안을 마련해야겠다. 그 방안에 답은 결국, 재건축 활성화이다. 강남에 남은 땅은 거의 없고 흉물스러운 단지들만 새롭게 거듭나기를 기다리고 있기 때문이다.
실제 정부는 올 3월 30일에 소형평형 의무제, 임대주택 의무비율, 아파트 층수제한, 초과이익 환수제 등 종전의 재건축 관련 핵심규제에 대해 완화하는 방안을 추진 중인 것으로 알려졌다. 다만, 섣부르게 했다가는 집값의 급격한 폭등 등 부작용이 예상되는 만큼 시장상황을 봐가며 연착륙을 지향하며 지혜롭게 접근해야 할 것이다.
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