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| 기로에 선 부동산 시장 내 집 마련은 |
| [ 강현구 실장 2007-07-04 ] |
조회수 7057
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사람이 들어가 살 수 있게 지은 건물인 주택은 개인이나 가족의 구성원이 살아가기 위한 안식처를 제공하는 가장 기본적인 공간이다. 하지만 편안함을 줘야 할 주택이 요즘은 애물단지다. 아파트를 가지고 있는 사람도, 없는 사람도 걱정부터 앞선다.
1주택 이상 보유자들은 더 떨어지면 어쩌나, 떨어지기 전에 팔아야지 하는 매도시기를 놓고 고민한다. 반면 아파트를 사려는 사람은 더 하락하기를 바라는 한편 예전과 같이 반등을 보이면 어쩌나 하는 심리로 시장을 바라본다.
상반기 부동산 시장은 주택담보대출 규제와 금리 인상, 분양가 상한제 등 정부의 정책과 전반적인 경기 침체, 주식시장의 호황 등으로 부동산 시장의 약세가 지속됐다. 특히 강남권 재건축과 전통적 선호지역이었던 목동 등의 지역 하락이 두드러졌다. 경기지역도 신도시는 물론 과천 등 인기지역들의 아파트 값이 떨어졌다.
분양시장은 청약쏠림 현상이 컸다. 미분양 물량이 크게 증가한 반면 인천 송도국제도시에 분양한 한 오피스텔은 4천855대 1의 경이적인 경쟁률을 기록하는 등 양극화 현상이 뚜렷하게 나타나기도 했다.
하반기 부동산 시장은 상반기보다는 좀 나아질 것 같은 분위기이다. 금리 인상이라는 악재가 남아 있지만 현재 바닥다지기를 했다는 인식이 퍼지고 있고, 강남 재건축은 실거래를 바탕으로 이전 가격들을 회복하고 있다. 또한 각종 개발 및 규제 완화 등 대선 공약 기대감이 시장을 뒷받침하고 있다.
기존아파트 시장=3% 이내에서 상승할 것으로 예상된다. 급매물 등은 보유세 과세 기준일인 6월 1일 이전에 많이 나온 것으로 판단된다. 바닥이란 인식이 확산되면서 추가 급매물은 많지 않을 것 같다. 게다가 분양가 상한제의 시행으로 분양가가 20% 안팎에서 낮아질 것으로 예상되면서 인기 있는 지역의 청약경쟁률은 매우 높아질 전망이다.
이에 따라 가점제에 불리한 청약자 등이 주변 아파트로 눈을 돌리면서 인근 아파트 값 상승이 두드러질 것으로 보인다. 특히 광교신도시, 동탄신도시 등 개발 윤곽이 발표된 지역의 주변지역 분당, 용인, 수원 지역의 집값이 상승할 것으로 관측된다. 강남지역도 대선이 다가오면서 규제 완화에 대한 기대감, 송파신도시 개발 윤곽 발표, 재건축 아파트값 상승의 영향을 받아 오를 것으로 보인다.
하락세가 지속되는 목동아파트도 리모델링 바람이 불고, 연말이 다가오면서 학군수요 등으로 소폭의 반등을 보일 것으로 예상된다. 하지만 금리 인상의 가능성과 대출규제 등으로 예전과 같은 큰 폭의 상승을 기대하기는 어렵다.
재건축 시장=5% 안팎으로 오를 것으로 전망된다. 내리막길을 걷던 재건축 아파트 값은 5월을 기준으로 바닥을 치고 오르기 시작했다. 특히 송파구 잠실동 주공5단지는 최근 한 달간 2억원 가량이 올라 12억6천만~13억원에 거래되고 있다. 강남구 개포동 개포주공아파트도 올 1월 이전 값을 회복하고 있다. 매물 자체가 많지 않은 상황에서 5월 이후 수요가 늘었고, 보유세 회피를 위해 나왔던 급매물이 소진되기 시작했다.
호가 위주가 아니라 실거래를 바탕으로 시세가 반영되고 있기 때문에 당분간 오름세는 지속될 것으로 보인다. 또한 재건축의 경우 그동안 규제 위주의 정책으로 더 이상 나올 규제가 없다. 대선에 따른 규제 완화에 대한 기대감이 연말이 다가오면서 크게 작용할 것으로 보인다.
일부 재건축 추진 단지들은 발 빠른 움직임을 보일 전망이다. 8월말까지 사업시행인가를 신청하면 분양가 상한제에서 벗어나기 때문이다.
재개발 시장=상반기와 마찬가지로 전반적인 보합세 내지 약보합세가 지속될 것으로 예상된다. 정부의 규제와 시장에 대한 불안으로 장기 투자를 꺼려하는 등 투자심리가 매우 약해져 있기 때문이다. 그러나 강북뉴타운과 재개발 구역의 아파트 분양이 많아 지분에 대한 관심이 높아져 오를 가능성이 배제할 수 없다. 또한 시재정비촉진지구에서 토지거래허가를 받지 않아도 되는 20㎡이하 지분들은 여전히 강세를 보일 것으로 예상된다.
분양 시장= 청약가점제와 민간택지 분양가 상한제 적용으로 분양시장은 지역에 따라 양극화, 차별화가 심화될 것으로 보인다. 따라서 인기 있는 지역 예컨대, 경기도 용인, 파주 등과 인천 송도 등의 지역은 청약경쟁률이 매우 치열해지는 반면 지방 등 비인기 지역은 미분양 물량이 더 증가할 것으로 예상된다.
한편 사업승인 시점에 따라서도 시비가 엇갈릴 것으로 관측된다. 9월 이전에 사업승인은 받은 분양 아파트는 분양가 상한제에 적용이 되지 않아 입주 한 뒤 전매가 가능하기 때문에 비교적 무난할 것으로 관측된다.
내 집 마련 언제 어떻게 해야 할까?
집이 없는 사람들의 최대 고민은 내 집 마련 시점을 언제로 결정하는 일이다. 가능하면 싸게 사고 싶은 것이 사람이 마음이다. 최근의 시장 흐름으로 볼 때 내 집 마련 시점은 빠를수록 좋을 것 같다. 이미 바닥다지기를 한 것으로 판단되기 때문이다. 다만 어느 지역에 보금자리를 마련하느냐가 문제다.
이젠 아파트값이 전체적으로 상승하는 시기는 지났다고 봐도 과언이 아니다. 하루가 다르게 가격이 오르는 아파트가 있는가 하면, 3년 전이나 4년 전이나 가격이 미동도 하지 않는 아파트가 있다. 오히려 가격이 떨어지는 아파트도 있다.
왜 오르는 아파트는 계속 오를까? 이유야 간단하다. 수요와 공급 원리에 따라 그만큼 수요가 발생하기 때문이다. 한번 들어온 수요는 이탈하지 않고 계속 머무르고, 외부에서는 수요가 자꾸 들어온다.
집값이 오르려면 재료가 풍부해야 한다. 재료가 발생할 때마다 집값에 영향을 미치기 때문이다. 크게는 대규모 택지개발부터 작게는 대형 할인마트 등 재료는 무수히 많다. 이러한 재료들이 많은 곳은 언제든 집값이 오르기 마련이다.
교통은 집값에 큰 영향을 미치는 재료 중 하나다. 교통이 좋아지면 유동인구가 늘어나고 상권이 형성된다. 따라서 교통시설 확충 계획이 발표되면 시장에 기대심리가 발생해 집값이 오른다. 이후 공사가 가시화되면 또 오르고, 완공돼 실제 편의를 누리게 되면 다시 한 번 상승한다.
신도시나 택지개발도 빠질 수 없는 호재다. 공영개발 방식은 처음부터 계획적으로 추진되기 때문에 대규모 아파트가 들어서는 것은 물론 도로·상하수도 등 기반시설들이 잘 정비된다. 또한 각종 편의시설과 도서관 등 공공시설도 들어와 택지지구 뿐만 아니라 주변지역도 덩달아 오른다.
장기적인 안목으로 내 집 마련이나 투자를 하려면 분양가 상한제 적용되는 아파트에 청약하는 것이 좋을 듯하다. 분양가 상한제가 적용돼 20% 안팎에서 낮아질 것으로 예상되기 때문이다. 반면 청약통장을 보유하고 있지 않거나 가점제에 불리한 1순위자 등은 개발이 유력한 지역의 주변 아파트를 노려보는 것이 좋을 것 같다.
이왕이면 ㎡가 큰 아파트가 유리하다. 초기에 자금 부담이 더 되더라도 처음부터 100㎡이상 되는 아파트를 고르는 것이 재테크에 도움이 된다. 최근 몇 년간 ㎡당 가격 차이가 벌어지고 있고 앞으로도 그 차이는 더 벌어질 것으로 예상되기 때문이다.
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