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| 부동산 투자도 테크닉이 필요하다 |
| [ 김선영 연구원 2006-10-26 ] |
조회수 6746
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정부의 무차별적인 부동산 억제정책 등으로 그동안 관망세를 보였던 수요자들이 움직임이 빨라지고 있다. 매입 시기를 늦추고 전세로 입장을 선회하는 수요, 쌍춘년으로 결혼하는 커플이 많아 신혼부부 수요로 전세수요는 급등한 것에 반해, 전세 공급량은 전세 재계약 사례, 세금부담으로 전세에서 월세로 전환하는 사례가 많아지면서 공급이 줄어들어 전세값이 전세대란이라고 할 정도로 가파른 상승세를 보였다. 전세값이 상승하고 전세물도 없자 아예 사자라는 수요가 많아지면서 소형평형아파트 값이 상승하기 시작했다. 그때 은평뉴타운과 파주운정지구의 고가 분양으로 부동산 시장이 술렁이기 시작했고 정부 말 만 믿다가는 내 집 장만하기는 힘들어 지겠다는 불안감이 팽배해졌다. 그동안 지켜보고 있던 매수자들의 마음이 바빠지면서 부동산 시장은 상승세를 보이고 있다. 이때 “망둥이가 뛰면 꼴뚜기도 뛴다.”는 속담이 있듯이 현재 부동산 값이 이곳저곳 오르고 있지만 앞으로도 계속 오를 곳인지를 확인 하는 것이 필요하다. 지금 강세를 보이지만 한차례 바람이 지나가면 다시 오를 가능성이 없는 것도 있기 때문이다. 부동산은 이제 실거주목적 뿐만 아니라 재테크의 수단이기 때문에 신중한 판단이 필요하다.
필자는 아파트 매입 시, 이런 정도만 주의하면 실패하지는 않을 테크닉을 소개하고자 한다.
1. 역세권 아파트
역세권 아파트 경우는 임대 수요가 많고 거래가 꾸준하다. 주거지 선택 기준 가운데 교통여건이 중요하다. 역세권 아파트의 가장 큰 장점은 교통이 편리하기 때문에 임대수요가 많고 거래가 잘돼 불황에도 별로 영향을 받지 않는 다는 것이다. 환금성이 높고 투자에 따른 손실 부담도 적은 편이다. 아파트 단지를 기준으로 걸어서 10분 이내 거리에 있는 역세권 아파트는 부동산 경기가 어려워도 임대수요가 꾸준하기 때문에 중소형 아파트 여러채를 매입해 임대사업을 하면 위험도가 낮은 투자 대상이다.
2. 신도시 등의 인접한 아파트
판교신도시, 파주운정지구 등 입지가 좋고 발전 가능성이 있는 신도시나 택지지구는 청약자들이 몰리기 때문에 그만큼 경쟁이 치열하고 진입이 쉽지 않지만 그 인접지역을 선점한다면 후광효과를 볼 수 있다. 판교신도시 영향으로 분당과 용인시가 강세를 보였고 요즘에는 파주 운정신도시, 은평뉴타운 인근 단지들을 보면 강세를 보이고 있다. 신도시나 택지지구 같은 경우에는 기반시설, 교통 등 장기적으로 개발호재가 영향을 미치고 있어 주변지역까지 시너지 효과를 볼 수 있다.
3. 테마가 있는 아파트
아파트시장에서 테마는 한강, 공원, 산, 바다, 골프장 등을 들 수 있다. 자연친화적인 주거환경을 따지는 실수요자에게 인기가 높다. 특히 한강변 아파트는 조망권에 따라 3~4억원씩 차이가 나기도 한다. 공원 프리미엄 또한 만만치 않다. 요즘에는 바다조망권을 가지고 건설업체들이 인천에서 분양이 한창이다.
4. 대단지 아파트
아파트 단지는 규모가 클수록 좋다. 대단지다보니 주위 편의시설이나 주거 환경이 어느 정도 기본적으로 갖추어져 있고 단지 내 시설도 조경이나 공원 등이 잘 되어 있다. 또한 대단지 아파트로 그 지역에 랜드마크 아파트가 되어 유동성이 높아 환금성이 좋다.
5. 같은 단지 아파트라도 로얄층
아파트 로열층은 가격 상승의 여지가 높다. 아파트는 층수나 방향과 조망권 여부에 따라 가격이 달라지는데, 예전에는 중간층을 로열층으로 여겼지만 갈수록 높은 층으로 로열층의 기준이 옮겨지고 있다. 물론 같은 층이라도 향과 조망권 여부 등에 따라 달라지는데, 현지 중개업소에서 거래되는 매매가가 높을수록 로열층이라고 보면 된다. 로열층은 같은 단지, 같은 평형이라도 주거환경이 가장 좋고 가격도 높아 투자가치가 높다. 물론 수요자들의 선호도가 높아 임대를 할 때 높은 전월세로 세를 놓을 수 있어 유리하다.
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