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| 신도시발표 전 보완해야 할 점 |
| [ 박상언 유엔알대표 2006-10-25 ] |
조회수 3624
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주택시장 안정’과 ‘경기 부양’의 두마리 토끼 잡기
공급을 통한 주택시장 안정화 선택
추병직 건설교통부 장관이 ‘ 분당규모의 교육.문화.레저스포츠 등을 갖춘 양질의 신도시를 추가 공급할 계획임을 밝혔다. 추가 신도시 발표의 배경은 무엇보다도 집값 불안에 대한 계속적인 우려를 조기에 잠재우겠다는 명분이 앞선다. 또한 지금까지의 세금중과와 같은 규제일변도 정책만으로는 급등하는 집 값을 잡을 수 없다는 인식도 한몫했다.
추가적으로 추 장관은 "앞으로도 공급 확대를 통해 주거안정과 가격 안정을 도모하는 데 주력할 것"이라고 피력했다.
따라서 이르면 이번달 안에 새로운 신도시 한 곳과 확대 개발할 기존 신도시 한 곳의 세부 위치와 면적, 수용 주택 규모 등 기본적인 개발 밑그림이 발표될 예정이다.
내년 상반기에는 신도시로 선정된 지역을 택지개발예정지구로 지정하고 2008년까지 개발계획과 실시계획을 마련한 뒤 보상과 토지조성 작업에 들어간다는 일정도 함께 제시됐다. 물론 정부는 지난 8.31대책 발표 때 규제정책과 함께 1,500만평의 택지를 추가로 공급하겠다고 밝힌 바 있다. 수도권 주택공급률이 아직 90%대에 머물고 있는 만큼 수도권에 주택공급을 확대하겠다는 것이다.
규제위주의 정책에서 공급위주의 정책으로 유턴(u-turn)한 현 시점에서 ,"지금 집을 사면 비싼 값에 사는 만큼 양질의 주택이 공급될 때까지 정부를 믿고 기다려 달라"는 정부의 입장을 대변하는 추병직 건설교통부 장관의 구애가 이번에는 들어맞기를 바란다.
구도심개발과 비도시지역내 계획관리지역에서의 용적률 상향
정부는 수도권 주택 부족 문제를 해소하기 위해 공공부문이 주도하는 신도시개발을 확대해 추진하는 동시에 구도심개발도 함께 해 가기로 했다. 구도심 개발과 관련해 서울 강북 17곳의 재정비촉진지구를 지정 강남에 버금가는 교육과 주거, 문화여건을 갖춘 지역으로 개발키로 했으며, 도심내 노후 단독주택지는 고밀도로 개발하되 열린공간을 확보해 도시환경의 쾌적성을 개선해 나가기로 했다.
비도시지역내 계획관리지역에서의 용적률을 상향조정한다는 계획도 내놓았다. 정부는 과거 준농림지에 토지공급을 허용했다가 용인 등에서 난개발 등의 문제점이 노출되자 이를 계획관리지역으로 묶어 용적률 규제를 강화하고 주택공급계획 절차를 엄격하게 했다. 이로인해 수도권에서 민간부문의 택지난이 심화되자 이 지역의 용적률을 높여 주택공급을 늘려주는 쪽으로 가닥을 잡은 것이다.
건교부 관계자에 따르면 “현재 계획관리지역의 용적률은 150% 안팎”이라며 “어느 정도까지 용적률을 높일지는 확정된 게 없으며 추후 논의를 통해 용적률을 포함한 다양한 규제 완화 방안을 마련하겠다”고 강조했기 때문에 용적율 상향을 통한 추가 주택공급이 가능해질 전망이다.
이 같은 규모의 신도시가 추가로 건설되고 구도심 개발이 성공적으로 이뤄지면 수도권 집 값도 공급물량 확대에 대한 기대감으로 중장기적으로 안정세를 보일 것으로 예상된다. 하지만 주택공급시점과 입주시점의 시간 갭(gap)로 인해 단기적으로 급등하고 있는 집값을 억누르기는 무리가 따른다.
신도시 개발에 반대하는 시민단체와 환경단체들의 조직적인 반발도 우려되는데 정부의 계획대로 신도시 개발이 예정보다 늦어지면 질수록 수도권 집값의 상승률을 키울 수 밖에 없다.
신도시 건설로 ‘경기 부양 효과’는 확연해 질 듯
청와대 관계자는 "신도시 건설은 8•31대책때부터 준비한 것을 좀 더 구체화한 것"이라며 "정책 기조 전환이 아니다"고 말했다. 이어서 "경기 관리라고 하는 것은 정책적 수단이 논의된 후 이뤄질 문제"라며 "신도시와 경기 부양과는 관련이 없다"고 덧붙였다.
하지만 청와대나 정부의 이 같은 발언에도 불구, 신도시 건설에 따른 건설경기 부양은 곧바로 경기 부양쪽으로 직결된다.
신도시 건설은 토지 매입단계에서부터 돈이 풀리기 때문에 시차를 두고 경기가 진작되는 효과를 거둘 수 있다.
함께 발표된 '계획관리지역내 용적률 상향조정 방안' 등도 일정 부분 건설경기 진작으로 경기 부양하는 효과를 낼 것이다.
강남재건축 단지 외면으로 집값 안정 글쎄?
집값 상승의 진앙지로 인식되고 있는 강남재건축 단지를 애써 외면한 정책은 집값 안정화에 큰 도움이 되지 않는다.
가뜩이나 서울지역의 경우 여타 지역보다 허용용적율면에서 불리한 입장에서 현재 대부분의 재건축대상아파트가 일반주거지역인 2종에 포함되어 있다.
가령 2종 일반주거지역에 있는 재건축대상 아파트를 3종으로,3종은 주상복합을 지을 수 있는 준주거지역이나 상업지역으로 종을 상향시켜주면 추가 신도시 1~2곳을 굳이 개발하지 않더라고 양질의 주택을 충분히 공급할 수 있다.
더불어 여타 단지들도 재건축을 보다 쉽게 하도록 대폭적인 지원을 해주는 것은 물론이다.
일시적인 종상향으로 단기적으로 재건축 대상 아파트가 폭등할 우려도 있지만 개발 이익환수법과 같은 법률을 제정해 조합원들의 이익을 최소화 하면 될 것이다.
다가구,다세대를 통한 주택공급 활성화는 ‘득(得)보다 실(失)’ 우려
다가구•다세대 주택의 건축도 활성화하기로 했는데 2002년까지 건축물량이 대폭 늘었지만 이후 주차장 문제,난개발 등의 문제로 각종 규제가 가해지며 아파트에 비해 공급이 크게 줄어 서민들의 주거난을 가중시켰다.
하지만 재개발.재건축을 보다 쉽게 해서 양질의 아파트를 공급하기 위한 정책이 아닌 단순히 건축 규제 완화를 통한 다세대, 다가구에 대한 공급정책은 제고해야 한다.
지금도 형편이 썩 좋지 않은 다세대.다가구의 주차장 설치 기준을 완화하고 일부 지역에서는 용적률을 높이겠다는 구상은 ‘지역의 슬럼화’를 가속화시켜 오히려 ‘득(得)보다 실(失)’이 많을 것으로 판단된다.
실제로 대부분의 경매법정에서 경매주택의 대부분을 차지하는 부분이 다세대,다가구 주택이다.
세입자 입장에서도 다세대,다가구는 아무래도 아파트보다 선호도가 덜하기 때문에 매매가도 낮게 형성될 뿐만 아니라 세입자을 찿기도 쉽지 않은 실정이다. 세입자 입장에서는 제때 보증금을 돌려받지 못해 이사를 가지 못하는 경우도 생기고 심지어 보증금을 떼이는 경우도 허다해, 다가구,다세대 공급정책이 오히려 서민들을 더욱 나락으로 빠뜨릴 우려가 있다.
기반시설부담금이 다세대 다가구주택 건축에 걸림돌
올 7월부터 시행된 기반시설부담금제로 인해 60평 이상규모의 다세대 다가구주택 건축시 전체사업비의 10% 정도를 비용으로 내야한다.
다세대 다가구주택 건축 활성화를 위해서는 기반시설부담금 완화를 가장 요구한다. 주차장 설치기준 완화와 사선제한 완화는 난개발 우려 때문에 현실적으로 쉽지 않을 것으로 내다본다.
특히 교통난을 가져올 게 뻔한 주차장 완화는 더 어려울 것으로 예상된다. 주택시장이 아파트 위주로 굳어져 있고 주택수요 역시 아파트로 몰리는 상황에서 다세대나 다가구주택을 좀더 늘린다고 하더라도 주택공급 부족의 목마름을 달래는
‘판교 발 주변 부동산 가격 상승’ 도미노 현상’재현 될 소지 충분 .
기반시설을 갖춘 신도시에서 주택 공급까지 입주는 적어도 3년 이상의 시차가 발생하기 때문에 , 기존 신도시는 2009년, 신규 신도시는 2010년께부터 입주가 각각 이뤄진다. 단기적으로는 주택 공급과 입주시점까지의 시간 갭(gap) 으로 인해 급등하는 집값을 잡기는 역부족이다.하지만 분당,일산 ,평촌과 같은 1기 신도시 개발사례처럼 정부가 발표하게 될 추가 신도시 입주시점에는 전체적인 주택 공급량 증가로 인해 주택시장 안정화에 기여할 수 있다.
하지만 판교신도시 개발과정에서 보듯이 판교신도시가 분양도 되기전에 주변지역인 용인과 분당 평촌 심지어 강남지역의 아파트가격이 ‘신도시 주변 효과’로 단기간에 상당한 가격 상승세를 보였다.
이와 같이 투기방지대책에 대해서도 "투기억제 제도를 철저히 시행하고 국세청 등과 협조해 투기행위자를 단속하는 등 완벽한 투기방지책을 강구하겠다"고 밝혔음에도 불구하고 주변지역의 부동산 가격은 여전히 불안해질 소지가 있다.
철저한 투기세력 차단없는 신도시 발표로 해당 지역 및 주변 지역 땅값이 오르고 토지보상비가 한꺼번에 풀리면서 인근의 부동산 가격 폭등세를 연출케 할 수 있다.
특히 신도시 계획 발표로 “신도시 예정지 주변, 계획관리지역 인근,다세대•다가구 건축이 가능한 도심지내 주택의 투기와 더불어 수도권 집중화가 가중된다는 점이 우려된다.
유엔알 컨설팅 제공 02-525-0597
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