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| 판교 입성을 위한 청약 십계명 |
| [ 함영진 정보분석 팀장 2006-02-06 ] |
조회수 6252
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정부가 판교신도시의 3월 분양일정과 견본주택의 운영방안, 청약방법을 포함한 『판
교주택분양 및 투기방지대책』을 최종 발표하면서, 블록별 공급물량의 성격과 그에
따른 청약자격·전매금지여부를 미리 알아두려는 청약자의 움직임이 더욱 바빠지고 있
다. 공급을 두어 달 앞두고 있긴 하지만, 100만평이상 되는 메머드급 신도시인지라
특장점이 상이한 블록이 산발적으로 펼쳐져있는데다, 투기과열지구에 공영개발방식이
여서 5~10년씩 전매/재당첨이 제한되는 등, 중첩규제가 워낙 많기 때문에, 청약 전
준비해야할 사항이나 당첨직후 자금마련 계산까지 서둘러 챙겨둘 필요가 있기 때문이
다. 특히, 한 해에만 2차례로 나눠 분양되는 동시분양제 형태를 띠고 있고, 8월 분양
땐 채권입찰제가 병행되고 있어 청약방법도 여간 까다로운 편이 아니다.
지금 수능시험을 앞둔 수험생의 심정으로 판교청약을 준비하고 있다면, 판교청약 10
계명을 통해 판교입성을 향한 발걸음을 차근차근 옮겨보도록 하자.
▶ 판교 청약 10계명
첫째, 판교청약을 위해선 최초 입주자모집공고일 이전까지 청약통장 리모델링을 통해
당첨확률을 높여 놓는 전략이 필요하다. 그러자면 자신의 청약통장과 청약순위를 점
검해보는 것이 필수고, 경우에 따라 청약통장의 예치금을 감액하거나 청약통장 변경
을 꾀하는 요령도 필요하다. 예를 들어, 과거 5년 이내 주택에 당첨된 사실은 없는
지? 2주택 이상을 소유하고 있지는 않은지? 2002년 9월 5일 이후 청약예금·부금에
가입했다면 세대주여부는 어떻게 되는지? 재건축이나 재개발에 투자한 적이 있다면,
사업계획승인일이나 관리처분계획인가일 당시 조합원이였는지? 등, 청약순위가 달라
질 수 있는 경우의 수를 따져보는 시간을 갖아야 한다. 특히, 무주택우선순위에 해당
되는 이라면 무주택기간과 세대주기간을 계산해보는 것이 좋다.
둘째, 판교는 청약신청자가 현장 모델하우스를 사전에 확인하지 못하고 청약하게 돼
사전청약자들의 원성이 높다. 견본주택을 설치하되, 당첨자 발표 후 개관토록 하고,
청약 전에는 케이블TV, 인터넷(사이버 모델하우스) 등을 통해 견본주택을 공개하도록
했기 때문이다. 청약인파로 인한 안전사고나 모델하우스 붕괴, 교통대란, 떴다방으로
인한 투기조장문제가 주 이유였지만, 선분양시장하에서 고액의 돈을 지불해야하는 소
비자의 선택권을 고려했을 때, 짜증나는 일이 아닐 수 없다. 하지만 불평만 할 수는
없는 법! 청약자는 최대한, 사이버 M/H의 도면, 조감도를 꼼꼼히 뜯어보고 동영상으
로 촬영된 케이블TV의 M/H화면과 비교체크 해 봐야겠다. 이도 부족하다면 은행에 비
치된 각사의 M/H 팜플렛도 모두 챙기는 것이 현명하다.
셋째, 동시분양이기는 하나, 주공·민간임대와 민간분양의 청약접수기간이 각각 상이한
만큼, 예비청약자들은 자신이 가지고 있는 청약통장의 종류에 따른 순위내 청약일정
을 잘 살펴두는 것이 좋겠다. 해당청약일을 놓쳐 청약접수를 하지 못한다거나, 자칫
중복청약의 우려가 크기 때문이다. 분양일정은 당초 3월 15일 입주자모집공고를 게재
할 예정이었지만, 분양가와 관련된 건축공사비지수가 3월 9일 재고시 되는 것을 감안
해, 3월 24일로 늦춰졌다. 따라서 청약접수 후속일정도 변경되게 됐는데 주공 공급분
(분양·임대) 및 민간임대는 3월 29일~4월 13일에, 민간분양은 4월 3일~4월 18일 접수
키로 했다. 다만, 당첨자 발표는 이중 청약 등 편법적인 청약신청을 방지키 위해 조
금 늦어져 5월 4일로 맞춰 일괄발표하기로 한 상태다.
넷째, 청약접수는 인터넷 접수를 원칙으로 하되, 노약자나 인터넷 미사용자를 위해
은행창구 접수를 병행토록 했고, 청약기간과 접수시간도 2일에서 12일, 08:30~18:00
로 3시간씩 각각 연장한 상태라, 인터넷청약 폭증에 따른 전산서버 다운문제에 대한
배려가 컸다고 보여지지만, 수도권 1순위 청약통장만 200만명이 넘고 있으니, 만일
모를 전산장애에 대비한 준비가 필요하다. 즉, 판교는 인터넷 청약접수로 주로 이뤄
지는 만큼, 반드시 3월 28일전 청약통장 가입은행에 나가(신분증 소지) 전산등록을
마치는 것이 중요하다. 청약접수는 공인인증서 발급 → 청약통장 가입은행 홈페이지
접속 → 인터넷청약 클릭 → 청약 → 접수증 발급 절차로 청약신청은 가능하다.
다섯째, 판교신도시와 같은 대규모 신도시에는 신도시계획기준에 따라 하수처리시설,
쓰레기처리시설, 집단에너지시설, 납골시설 등 주거지내에서는 꺼려지는 위해시설이
지구내 들어서게 된다. 그러므로 최대한 이러한 위해시설과 인접한 블록을 피해 선별
청약하는 것이 좋을 것으로 보인다.
여섯째, 판교 신도시는 공영개발을 추진하면서 25.7평 이하는 10년, 25.7평 초과는 5
년 이상 전매가 금지된다. 또한, 25.7평형 초과의 경우 채권병행입찰제 적용으로 분
양가 외에 추가로 채권을 매입해야 하는 등, 복잡한 청약방법과 초기 자금 부담이 가
중된다는 것도 유념하는 것이 좋다. 즉, 자금여력을 충분히 챙기는 것이 중요하단 뜻
이다. 3월 판교 예상분양가는 분양승인이 완료되는 시점인 3월 22일경 확정될 것으로
보이나, 대략 평당 1100만원 내외가 될 것으로 전망되니, 당첨자 발표일 이후 계약시
기에 맞춰 계약금을 미리 맞춰두는 것이 현명하다. 특히 민간분양 30평형대는 대출금
액 때문에, 민간임대의 경우는 담보제공이 안 돼 생애최초주택구입자금대출이나 중도
금연계모기지론 대출을 받을 수 없으니, 건설사가 알선하는 집단대출을 살펴보는 것
도 좋겠다. 그리고 경우에 따라 당첨자에 대한 국세청의 자금출처 분석과 탈루세액단
속이 있을 수도 있으니, 자금추적에 대비해 계약금/중도금 흐름도 잘 짜두는 것도 필
요하다. 이외 중도금과 잔금마련에 대한 고민도 필수다. 분양은 동시분양이지만 토지
사용시기가 상이해 중도금 납입일이 제각각이기 때문이다.
일곱번째, 재당첨금지에도 신경을 쓰는 것이 좋다. 지금까지는 투기과열지구 1순위
배제만 있었지만, 공공택지에 당첨되면 향후 5~10면간 재당첨이 금지된다는 사실을
잊어선 안된다.
여덟 번째, 판교 청약부터 달라지는 점 중 가장 큰 변화는 임대아파트에 있다. 10년
공공임대와 10년 민간임대아파트가 첫 등장한다는 것이다. 종전의 공공임대와 민간임
대는 각각 5년과 2년6개월이 분양전환시기여서 유동성이 좋은 편이었지만, 판교분양
은 임대아파트의 분양전환시기가 10년으로 묶이게 됐다. 특히 민간임대의 분양전환시
기가 상당히 길어졌지만, 어차피 민간분양물량도 전매가 10년정도 묶이기 때문에 유
동성차이가 나지 않으니, 여유자금이 부족하신 분들은 노려봐도 좋을 듯 싶다. 다만,
임대조건은 주공의 경우 임대보증금에 월임대료 형태로 공급되겠지만, 민간임대 건설
업체들은 분양전환 때의 가격을 미리 정해놓는 확정분양가(임대보증금 총액제)를 채
택할지 임대보증금에 월임대료로 갈지 아직 결정되지 않은 상태다. 이때, 한번 선택
한 임대조건을 중간에 바꿀 수 없으니, 신중히 선택해야 하고, 분양전환시기는 최초
입주지정기간 종료일이 속하는 월로부터 10년이니, 사실상 분양전환 시기는 계약이후
12~13년이 걸린다는 사실에도 주의해야한다.
아홉 번째, 8월 동시분양과 추후 남은 판교공급물량에 대한 청약준비도 필요하다. 8
월을 노리는 25.7평초과 중대형평형 청약예금 가입자는 여유자금이 부족하거나 무주
택자라면, 하향평형변경을 고려해 보돼, 그렇지 않다면, 무리하게 평형을 줄여 청약
하기보다는 8월을 기다려보는 것이 좋다. 채권입찰제 병행으로 분양가가 평당 1800만
원 수준으로 높아질 것으로 보이지만, 당첨확률은 높을 것으로 기대된다. 특히 2007
년에 있을 주상복합물량(1266가구)의 청약까지 노릴 수 있으니, 이같은 전략을 사용
하는 것이 좋겠다. 25.7평초과 예금가입자는 25.7평 초과 임대아파트에도 청약할 수
있으므로, 주공이나 민영의 2482호에도 관심을 갖는 것이 좋겠다. 다만 전세형 임대
주택은 분양전환이 안되니 주의해야 한다. 혹, 부금이나 예금가입자 중 중대형평형으
로 예치금상향조정을 한 이 중 8월까지 1년이 안되시는 분은 3월엔 중소형에 청약하
고, 낙첨되면 8월 다시 중대형에 청약하는 전략을 쓰시고, 예치금 불입액이 청약예금
중대형평형으로 전환가능할 만큼 차있는 청약저축가입자는 3월과 8월 낙첨됐을 때,
중대형평형 청약예금으로 변경하여 추후 분양하는 주상복합에 다시한번 청약해보는
방법도 있다. 다만, 청약예금 중대형평형으로 변경할 만큼 저축예치금이 많은 분들은
다른 유망택지에도 당첨확률이 큰 편이니, 추후 다른 공공택지의 분양물량과 비교해
선택해 볼일이다.
열번째, 민영아파트 수도권 일반1순위의 예상경쟁률이 3090:1(100%청약시)를 넘다보
니, 2~3순위자들은 대체청약지에 대한 고민을 해야 할 시점이다. 비록 판교에 낙첨되
더라도 2006년 수도권에 쏟아질 유망물량이 많은 편이므로 분양시장을 통한 主테크의
기회는 얼마든지 있기 때문이다. 유망분양물량으로는 서울에선 은평뉴타운, 판교를
뒤 이을 김포와 파주신도시, 서울과 접근성이 뛰어난 하남 풍산, 성남 도촌, 의왕 청
계지구, 판교후광효과가 기대되는 용인 동천·신봉·성복동 등을 손에 꼽을 수 있다.
자료제공:함영진팀장, (주)내집마련정보사(www.yesapt.com)
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