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| 시장별 내집마련 HOW |
| [ 김선영 연구원 2006-01-31 ] |
조회수 6509
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모든 지역 부동산이 오르는 것은 아니다. 부동산기사에서 보듯이 부동산시장의 양극화 현상이 나타나고 있다. 돈 되는 곳과 안 되는 곳은 앞으로 더 확연하게 구분될 것이다. 어떤 집이 좋은지 나쁜지는 주변 환경이 쾌적한지 생활하기 편리한지 교육환경은 좋은지 등과 비록 시간이 걸리더라도 개발호재가 분명하고 확실한 곳인지에 따라 판가름이 난다. 좋은 집에 투자해야 자기 자산을 성공적으로 관리하는 데 실패가 없을 것이다. 내가 살기 편한 곳이 남도 살기 좋은 곳이고 앞으로 투자가치가 있는 곳이다. 실수요자라면 2006년 하반기에 쏟아지는 급매물 중 대단지 입주단지를 구입하거나, 원가연동제가 적용되는 공공택지 개발지구의 저렴한 아파트를 분양받거나, 경,공매시장에서 거래 위축으로 늘어나는 주택에서 옥석을 가려 낙찰 받는 것이 좋다. 각 시장별로 주의점을 알아보자.
[주택의 입지선정]
우선은 주택의 입지 선정 조건을 보자. 지형은 남향이 앞쪽으로 트이고 완만한 경사이고 북서향은 산이나 숲이 있는 곳이 좋다. 지반상태도 중요한데 지반이 약한 곳에 집을 지으면 건물에 일부가 침하되어 집이 기울거나 벽이 갈라질 수 있기 때문이다. 접근성이 양호한 지역에 위치해야하는데 직장에 출퇴근하기가 좋은지 자녀들의 통학거리가 확보되었는지 편의시설과의 거리는 인접해 있는지 교통수단은 발달되어 있는지 등이 중요하다. 또한 주변에 쓰레기장 등 혐오시설이나 공장 등 공해시설들이 인접한 지역은 주거환경으로는 불리하다. 요즘 사회적 환경에 대한 중요성이 높아지면서 해당지역에 거주하는 사람들의 직업, 소득수준, 재산, 연령층 등도 고려해야하는 조건이다. 공법상에 규제사항이 있는지도 확인해야한다. 소유했다고 해도 토지이용에는 여러 가지 제한이 따른다. 법적규제사항을 확인하여 해당토지의 유용성이 어디까지인지 알아봐야 한다.
[투자 가치가 있는 주택]
□ 대단지 입주단지
청약통장이 없거나 즉시 입주를 원하는 수요자는 기존 아파트는 대단지 입주 아파트가 좋다. 규모가 작은 단지에 비해 대단지 아파트는 단지 규모가 큰 만큼 편의시설이 많이 있어 생활이 편리한 것이 장점이 있고 녹지비율도 높아 쾌적성이 뛰어나다. 거래가 활발해 환금성면에서도 앞선다. 또한 초대형 단지는 그 지역의 랜드마크로 자리 잡아 아파트 가격을 선도할 수 있다. 여기에 입지여건이 좋고 개발호재까지 있다면 투자가치는 더욱 높아질 것이다. 웃돈이 많이 붙은 곳은 초기 목돈이 많이 들어가는 단점이 있다. 대단지아파트로는 강남구 역삼동에 1,050가구 삼성물산이 시공한 래미안역삼과 도봉구 창동에 2,061가구에 현대산업개발이 시공한 북한산IPARK, 용인시 신봉동에 3,616가구에 GS건설이 시공한신봉자이1,2차 등이 있다. 2006년 2월에 입주 예정인 대단지는 강남구 도곡동에 쌍용, 현대, GS건설이 컨소시엄으로 시공한 도곡렉슬이 3,002가구가 입주할 예정이다. 부산에는 해운대구 재송동에 포스코건설이 시공한 THE# 센텀파크가 2,752가구가 입주할 예정이고 광주광역시 북구 운암동에는 롯데건설이 시공한 롯데낙천대가 1,490가구가 입주할 예정이다. 지역은 해당지역을 대표로 하고 시공사는 브랜드가 있는 단지가 좋다.
□ 택지지구 분양 아파트
내집마련에 나서는 20~30대 실수요자라면 택지지구 분양 아파트에 관심을 가져 볼 만하다.
택지지구는 기존의 주거지를 재개발, 재건축하는 방식이 아니라 신시가지를 만드는 방식이다. 교통이나 교육, 공원, 쇼핑시설 등 기반시설이 함께 들어서고 건물 층수나 단지배치 등도 도심지역보다 비교적 쾌적하게 조성되어 기존의 도시보다 한 차원 높은 주거지를 이룬다. 택지개발지구란 대규모 주거 단지를 새로 만들기 위해 토지공사, 주택공사, 수자원공사, 지방자치단체가 조성하는 공공택지를 말한다. 공공기관이 택지를 개발한 뒤 민간 건설업체에 땅을 팔면, 아파트 분양은 건설업체가 한다. 1천 가구 이상 아파트촌을 이루고 있는 곳은 대부분 택지지구라고 보면 되는데 서울은 개포, 수서, 목동, 고덕, 등촌, 가양, 방화, 상암 등, 5개 신도시 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 모두 택지지구다. 택지지구는 대단위 주거군락을 이루기 때문에 입지 여건이 좋은 곳에 들어선다. 간혹 외진 곳에 개발되기도 하지만 교통망·학교·공원·공공기관·편의시설을 갖춰 조성하므로 지구 조성이 끝난 뒤에는 입지 여건이 몰라보게 나아져 투자 가치가 높아진다. 서울 택지 예정지구로는 마곡지구, 강일2지구, 세곡지구, 우면지구, 상암2지구가 있고 수도권에는 하남풍산지구, 성남시 판교지구, 성남시 도촌지구, 수원 이의, 김포신도시, 파주신도시 등이 있다.
[재개발, 재건축]
□ 선택기준Ⅰ
부동산 투자의 가장 중요한 요소는 입지여건이다. 재개발지역도 마찬가지로 역세권인지 학군은 좋은 곳인지, 편의시설, 조망권 등 입지여건이 좋은 곳을 택해야 투자가치가 상승하게 된다. 또한 사업 속도가 빠른 지역에 매물을 선택하는 것이 좋다. 사업속도가 늦어지면 추가부담금의 상승으로 비용이 증가되기 때문이다. 사업이 원만히 진행되려면 조합원 동의율도 높아야 한다. 수익률이 높은 곳을 택하려면 비례율을 보면 된다. 비례율은 조합원의 투자수익을 가늠할 수 있는 잣대로 통상 개발이익률이라고 불린다.
★ 비례율=[(사업완료 후 대지 및 건축물의 총액-총사업비)/종전 토지 및 건물 감정평가액의 총액]×100 (재건축에서 무상지분률과 비슷한 개념)
□ 선택기준Ⅱ
사유지 비율이 높고 대단지이면서 조합원수, 세입자수가 적은 곳이 좋다. 대단지 구역은 부지 면적이 1만 평이 넘고 전체 가구수가 1천 가구 넘는 곳을 말하는데 단지 내에 편의시설, 부대시설이 잘 갖춰있기 때문에 선호도가 높다.
단지규모가 크면서 조합원 수나 세입자 수가 적은 구역은 일반분양이 많기 때문에 조합원에게 돌아오는 이익도 그 만큼 크다. 또한 발전 가능성이 높아 주변 개발로 인해 해당 재개발 지분의 가치가 상승될 수 있는 곳을 중심으로 택하는 게 좋다.
□ 선택기준Ⅲ
이주비가 높게 책정되고 공시지가가 높은 곳을 선택하는 것이 좋다. 이주비가 높은 구역의 지분을 사면 초기 투자비용을 낮출 수 있어 적은 자금을 가지고도 내집마련이 가능하고 감정평가액은 약 공시지가의 1.2배 정도 되는데 공시지가 높은 곳 일수록 조합원 추가부담금이 줄어 수익이 늘어나게 되기 때문이다. 또한 시공사 선호도가 높을수록 가치 상승폭이 높다. 최근 브랜드에 대한 선호도가 시세와 연계돼 상황이므로 대형업체가 맡을수록 그 곳의 가치가 상승된다.
□ 선택기준Ⅳ
안정적인 투자수익을 위해서는 비싸더라도 사업진행이 많이 이뤄진 곳을 택하는 것이 좋다. 투자리스크를 줄일 수 있기 때문인데 하지만 수익성은 크지 않다는 단점이 있다. 또한 주변 시세보다 높지 않고 조합원, 조합, 시공사간 문제가 적은 곳이 좋다. 주변 시세보다 높은 곳은 투자를 해도 수익을 기대하기가 어렵기 때문이고 조합, 조합원, 시공사간의 문제가 많다면 협의기간이 길어지고 사업기간이 길어져 수익이 줄기 때문이다. 지형은 경사가 급한 곳 보다는 가급적 평지인 곳을 선택하는 것이 좋은데 경사가 진 곳은 평지에 비해 평당 공사비가 더 들고 암반이 많이 섞인 곳인 경우 추가 공사비용이 들 수 있기 때문이다.
[경,공매시장]
2005년도 경,공매 시장에 대한 관심이 뜨거운 한해였다. 올 한해 혁신도시와 기업도시, 뉴타운 등 개발 호재가 다양해 부동산 수요가 늘어났고 계속된 경기 침체로 경,공매 물건 자체가 많은데다 기간입찰제와 보증보험제도 등 응찰자를 고려한 경,공매 제도가 도입되는 등, 일반시장에 비해 부동산 취득시 각종 규제로부터 자유로워 경․공매시장의 호황을 이루었다. 2006년 1월말부터는 공인중개사의 경.공매 입찰대리가 가능해져 일반 국민들이 보다 쉽게 경,공매시장에 참여할 수 있게 됨에 따라 내년 경,공매시장 규모는 더욱 확대될 것으로 예상된다. 경,공매은 시세보다 거의 절반 정도의 값에도 구매가 가능하다는 점에서 메리트가 있는 시장이다. 경매는 법원에 의해 진행되고, 공매는 한국자산관리공사나 은행 등의 금융기관에서 진행된다는 점에서 구분이 된다. 하나의 물건을 놓고 다수의 입찰자들이 참가해 낙찰자를 결정하는 방식인 경,공매 중 법원경매는 채권자의 신청에 의해 민사소송법과 민사집행법에 따라 법원에서 진행하는 법적 절차를 말하고 공매는 국세징수법이나 지방세법에 따라 강제로 한국자산관리공사에서 진행하는 절차를 말한다.
□ 경매
경쟁매매의 뜻을 가진 경매는 채권자가 채무회수를 위해 법원에 경매신청을 하면 법원에서 이를 집행한다. 법적 진행절차를 밟는 것이기 때문에 경매의 결과에 대해서도 법적인 구속력을 갖는다. 법원에서 경매개시를 결정하면 현황조사 등 준비절차를 거쳐 경매기일을 신문과 법원게시판 등을 통해 공고한다. 경매기일이 되면 경매를 실시하는데 이때 입찰에 참여하려는 사람들은 입찰신고를 하고 입찰보증금을 내야 한다. 경매가 실시되면 낙찰기일이 결정되고 이때 경매에 대한 이의가 있으면 이의신청을 낼 수 있다. 낙찰자가 결정되면 법원에서는 경락허가 결정을 내리게 되고 낙찰자는 지정된 기일 안에 경락대금을 납부해야 한다. 낙찰자가 경락대금을 납부하면 법원에서는 배당기일을 지정해 채권자들에게 채권금액에 따라 배당을 하게 된다. 이어 소유권이전 등기가 이루어지면 경매절차가 모두 끝난다. 만약 낙찰자가 없을 경우에는 유찰(20%싼 가격)이 돼 신경매로 넘어간다. 낙찰자는 최저금액 이상을 써낸 입찰참여자 중 가장 높은 금액을 써낸 사람이 된다. 그리고 낙찰자가 있었지만 경매대금을 납부하지 못한 경우에는 재경매로 넘어간다. 몇 번 유찰되다보면 처음 감정가의 절반수준으로 내려가는 경우도 있다.
□ 공매
공매는 개인이나 기업이 세금을 체납한 경우 국가나 지방자치단체가 체납된 세금을 회수하기 위해 국세징수법에 의거해 체납자의 소유재산을 압류해 한국자산관리공사나 금융기관에서 처분하는 것을 말한다. 공매의 진행은 입찰방식으로 이루어지며, 일간신문을 통해 공매내용을 공고한다. 공고를 한 때에는 즉시 체납자와 전세권자, 질권자, 저당권자 등 권리자에게 통보하며, 공고한 날부터 10일 후에 공매를 진행한다. 공매 입찰에 참여하려는 사람은 입찰개시 전, 입찰가격과 보증금 등을 적어 담당공무원에게 제출하면 공무원은 이를 받아 개찰을 선언하고 기재된 입찰가격을 불러 입찰조서에 기록한다. 여기에서 매각예정가격 이상으로 써 낸 사람 중 가장 높은 가격을 써낸 사람이 낙찰자로 결정된다. 입찰보증금은 입찰가격의 10%이상인데 국채 또는 증권거래소에 상장하는 증권으로 대신할 수 있다. 입찰시 매수희망자가 없거나 매각예정가격 밑으로 금액을 써냈거나 매수희망자가 납부기한까지 대금을 납부하지 않은 경우에는 재공매를 실시한다. 재공매 때마다 당초 매각예정가격의 10%씩 낮춰지는데 50%까지 낮춰졌는데도 매각이 이루어지지 않을 경우 매각예정금액을 새로 정해 공매를 실시하게 된다. 낙찰자가 결정되면 한국자산관리공사에서 매각대금 납부기한을 정해 입찰 다음날 직접 교부하거나 우송한다. 대금납부기한은 매각대금이 1000만원 이하인 때는 매각결정일로부터 7일 이내, 1000만원 이상이면 60일 이내로 한다. 지정된 기한내에 대금을 납부하지 않으면 10일 이내의 기간에서 다시 납부기한을 정해 최고하고, 최고 후에도 납부하지 않으면 매각결정을 취소하고 계약보증금은 국고에 귀속된다.
□ 주의점
경매에서 가장 중요한 것은 권리분석과 현장확인이다. 세입자가 있는지, 서류에 없는 부분은 없는지 등 권리관계를 면밀히 점검해야 한다. 단독, 다가구주택을 경매 받을 경우에는 세입자에 이사비용을 구입비용에 포함해야하고 신축주택인 경우에는 근저당설정일자도 확인해 봐야 한다. 대지면적, 도로여건 등도 중요한데 토지이용계획확인원, 토지대장, 건물대장 등도 열람해 보는 것이 좋다.
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