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| 부동산재테크전략 - 부유층편 |
| [ 김정용 연구원 2006-01-23 ] |
조회수 5959
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부유층이라고 해도 정부정책방향과 반대로 간다면 손해를 보기 쉽상이다. 정부가 8.31정부정책으로 다주택자에 철퇴를 가한다면 다주택자가 되기보다는 오히려 1가구1주택자가 되는 것이 훨씬 효율적이라 생각된다. 차후에 부담부증여를 하면 되지 않겠냐고 반문할수도 있겠지만 부담부증여라 해도 결코 세금이 적은 것이 아니며 자녀가 만 30세 미만으로 소득이 없는 경우라면 증여해도 1가구2주택에 해당되므로 증여자체가 무의미해질 수도 있기 때문이다.
최근에 상담을 의뢰한 상담자는 2005년에 입주한 강서구 내발산동 A아파트 47평에 거주하고 있는데 자신이 가진 여윳돈 7억원정도로 어디에 집을 사놓는 것이 좋은 지 물어왔다. 2007년부터는 1가구2주택의 경우 매도 시 50%의 중과세율이 적용된다고 알려줬음에도 불구하고 집을 한채 더 매입하고자 했던 것이다. 상담자는 거주하고 있는 A단지의 가격이 많이 올랐음에도 만족하지 못하고 있었다. 그 이유는 만약 A단지 대신 목동에 집을 사놓았다면 훨씬 더 많은 시세차익을 얻을 수 있었기 때문이라고 생각했던 것이다.
1가구2주택자의 경우 중과되는 세금 때문에 갈아타기가 쉽지 않아 운신의 폭이 좁은데다 투기과열지구내에서는 1가구2주택자는 1순위 청약이 배제되기 때문에 대부분 1순위 청약이 마감되는 유망분양물량에는 청약의 기회가 없어지게 된다. 따라서 필자는 상담자에게 앞으로 다주택자가 되는 것보다는 좋은 단지로 갈아타는 것이 낫겠다고 조언하면서 금액대를 합해 강남권 블루칩 단지 중에서도 중대형평형대을 매입하는 편이 좋을 것이란 생각이 들었다. 그렇지만 바로 갈아탄다면 2005년에 입주한 A단지의 양도소득세가 걸림돌이었다. 세금을 많이 내게 되면 상대적으로 양도차익이 줄어들기 때문이다. 더군다나 강서구는 비투기지역이어서 1가구1주택인 상태로 입주한 지 1년이 지난 상태에서 매도를 한다면 기준시가로 양도소득세가 계산되지만 A단지의 경우 6억원이 넘는 고가주택에 해당되어서 실거래가로 양도소득세가 과세되고 비과세요건을 충족했다고 하더라도 양도세를 내야한다.
참고로 고가주택이라 하더라도 매도할 때, 이왕이면 양도소득세 비과세요건을 충족시킨 뒤 매도하는 것이 낫다. 실례로 취득할 당시 주택가격이 4억원이고 몇 년 뒤 주택을 8억원에 매도한다고 할 때, 비과세요건을 충족시킨 경우라면 각종 공제금액을 배제하고 단순계산만으로 양도차익은 4억원*(8억-6억)/8억으로 1억원이 되며 이에 대해 9~36%의 양도세율을 적용한다면 양도소득세는 약 2천4백만원으로 비과세요건을 충족시키지 못할 때의 양도소득세 약 1억3천만원보다 1억원 가량 절세하는 셈이다.
따라서 지금 당장 갈아타기엔 절세측면에서 바람직하지 않아 2년 후에 입주하는 강남권 유망단지 가운데 되도록 중대형평형으로 기분양된 재건축 입주권을 매입하라고 조언해주었다. 올해부터 관리처분인가가 끝난 재건축 입주권을 매입한다면 권리가 아닌 주택으로 간주되지만 상담자와 같은 실거주 측면이라면 이를 두려워하지 않아도 된다. 재건축 단지의 입주시점에는 강서구 A 주택이 비과세 요건을 충족하게 되므로 완공된 새아파트로 입주하고 1년 이내로 종전 주택을 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 다만 재건축주택으로 세대전원이 이사해 1년 이상 거주해야하고, 종전 주택이 1세대1주택 비과세요건을 갖춰야 한다. 이때 종전주택을 매도할 때 비과세혜택을 받을 수 있는 범위는 완공되기 1년 전부터 완공 후 1년 이내이다.
이럴 경우 또 하나의 이점은 청약통장을 사용하지 않았기에 재건축 단지에 입주하고 나서도 호시탐탐 청약할 기회를 엿볼 수 있다는 점이다. 한번 당첨되고 나면 투기과열지구에서 5년간 1순위 청약이 배제되므로 유망단지의 당첨은 꿈꿀 수 없지만 청약할 기회가 아직 남아 있다는 것은 현재보다 차후의 갈아타는 시점을 고려한 계산이다. 예를 들면 2008년 이후에 분양되는 송파신도시나 이의신도시 등을 들 수 있겠다.
여기에다 상담자 같은 경우라면 청약예금 중 예치금 1500만원인 통장에 가입하는 것이 좋을 것 같다고 덧붙여 말해주었다. 청약통장의 경우 무용론이다 뭐다 하지만 재테크의 기본이라 할 수 있다. 여러 사람들이 들어가고 싶어하는 유망단지의 분양에는 경쟁률이 치열하기 마련인데 청약통장이 없다면 이들 단지들에 입주하는 것은 꿈도 꾸지 못하는 것이다. 즉 새 아파트에 들어가기 위한 첫 관문이 청약통장인 셈이다. 청약예금 1500만원짜리 통장에 가입하여 2년이 지나면 1순위가 되고, 전용면적 40.8평을 초과하는 평형대라면 모두 1순위청약이 가능하다. 또한 청약하고 싶은 평형대가 38평형이라면 최초모집공고일 이전까지 평형대를 조정해주면 바로 38평형에 1순위 청약이 가능해지므로 변경하고 싶은 평형대로 변경만하면 모든 평형대에 청약이 가능한 셈이다. 다만 평형변경은 2년에 한번만 가능하므로 신중히 결정하는 것이 좋다.
8.31 정부정책으로 그물망처럼 규제가 엮어져 앞으로 재테크 수단으로 주택을 구입하는 경우 큰 투자수익은 바라기 힘들 전망이다. 상황이 이렇다면 시장의 흐름에 맞춰 다주택자가 되기보다는 1가구1주택으로 양도소득세 비과세 요건을 충족시킨 뒤 시기를 조율해 유망단지로 갈아타는 전략이 주효할 것으로 보인다. 특히 앞으로 시장의 국지적인 차별화가 가속화될 것으로 보이므로 재테크측면을 고려한다면 단지선택에 중점을 두는 것이 좋을 것이다. 또한 꼭 주택이 아니더라도 다른 재테크 상품과 병행한 재테크 포트폴리오를 계획하는 것도 합리적일 것이란 생각이 든다.
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