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| 소설로 쉽게 풀어 쓴 공동등기가 좋은 이유 |
| [ 박상언 재테크 팀장 2005-04-23 ] |
조회수 4241
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-나의 꿈 판교를 잡아라 일부 발췌-
-중략-
김민수:신규 브랜드 런칭건으로 바쁘게 사는 오룡건설 홍보팀 대리
최대리:민수씨의 동기이자 투자, 특히 증권과 부동산부분에 조예가 깊음
김팀장:’쥐구멍에도 볕들 날 있겠지’ 라며…사투리 반 서울말 섞어 써가면서 즐겁게 일
하는 월급쟁이
김팀장이 강의 후 막 차문을 닫으려는 찰나 “선생님”하고 불러 뒤를 돌아본 찰나
민수씨의 동기인 최대리가 우뚝거니 서 있었다.
아니 최대리님 아니세요… 집에 안 들어가시고요.. 바로 앞 지하철 역이라도 태워드릴 테니
타세요..
아..네 감사합니다. 라고 최대리는 사람좋은 너털웃음을 지어 보이며 김팀장 옆자리로 성큼
올라탔다.
어떻게 그렇게 잘 아십니까 대리님.. 제 대신 강의 하셔도 될 것 같던데요. 실제로 투자도
성공하셨다고 소문이 자자하던데요
김팀장은 어색한 침묵을 깨러 일부러 최대리에게 말을 걸었다
별 말씀을요, 선생님.. 운이 좋았고 마누라 말 잘 들었을 따름이죠...그나마 마누라 말 안
들었으면 그 동안 모은 재산도 다 날릴 뻔 했어요..마누라 자랑하면 팔불출이라고 하던데
그렇게 욕해도 전 상관없습니다. 하하하
다 날릴 뻔 하다니요.. 최대리님도 혹시 주식투자 하셨나요..
네 맞습니다. 처음에는 재미로 조금조금 하다가 돈 좀 불리다가 더 크게 벌어보다는 욕심으
로 퇴직금 중간정산 받은 돈 5천만원과 아파트 판돈3억원을 투자했죠.. 이놈의 주식이
어찌된 것인지 투자하자 마자 연일 내리막길을 걷는데 잠이 안오더라고요..
결국에는 원금 다 날리고 마지막으로 입주할 아파트 한채 가지고 있습니다.
다행이네요. 아파트 한채라도 남아서 기댈 언덕이라도 있으시니…
다행이 현재 가지고 있는 아파트는 아내의 말처럼 공동등기로 해놔서 지킬수가 있었죠..
아 그러셨군요.. 들으셨는지 모르겠지만 개인별로 매기는 종합부동산세 때문에 세금을 피
하기 위해 공동등기가 많이 유행한다고 하는데요.. 앞으로 세금측면에서도 유리하기 때문
에 더 유행 할 것 같습니다.
공동등기 유리한 점
1.양도세를 절약 할 수 있다.
현행 세법은 양도차익에 대해서 누진과세(금액이 많을수록 세율이 높음)를 .내는데요 가령
한사람 명의로 아파트를 샀을 때보다 부부 공동 명의로 아파트를 사면 양도세 절감 효과가
있습니다.예를 들어 2년 이상 보유한 주택을 양도할 경우 양도차익이 1억원 정도 발생했다
고 하면, 부부공동명의가 아닌 남편이나 아내 단독명의로 되어 있을 경우, 양도세는 2천1
백6만원정도가 발생하지만 부부공동명의로 되어 있는 경우는 양도차익이 1인당 5천만원으로
줄고 이에 각각 양도세가 7백49만원정도로 총 양도세가 1천4백98만원으로 약 6백만원정도의
양도세가 줄어들게 됩니다
‘물론 이는 배우자가 아닌 타인과 함께 공동명의로 하는 경우 세금부분은 동일하게 줄어들
수는 있는 것이지만 남편명의로 되어 있는 주택을 1/2해당하는 지분을 아내명의로 증여를
하게 되는 경우와 타인에게 증여할 때와는 달리 법 적용 받게 됩니다.
이는 배우자공제로 3억원까지는 증여세가 발생하지 않게 된다는 점이 다릅니다. 즉, 해당
주택이 5억원이라고 가정할 경우 1/2를 아내명의로 증여를 한 후 공동명의로 변경하게 되는
증여세는 한푼도 내지 않게 되는 것입니다.
타인의 경우 증여세 발생 및 1/2 해당하는 지분을 증여 받은 후 그 증여일로부터 3년 이내
다른 3자에게 양도를 하게 되는 경우 남편이 양도를 하는 것으로 봐 단일명의로 양도세가
발생하게 되지만 배우자의 경우는 즉시 양도를 하게 된다고 해도 공동명의로 양도세를 줄일
수 있게 됩니다
또한 증여일 로부터 5년 동안은 양도세 계산시 취득가액은 남편이 매입한 당시의 취득가액
으로 산정하며 보유기간 역시 남편이 매입해 보유한 기간을 동일하게 산정 양도세가 계산이
되는 것입니다.
단 취득세, 등록세는 부담해야 하는데 2년이상 보유하지 않고 팔 경우라면 취,등록세와 여
러 수수료로 인해 공동등기의 실익이 떨어질수가 있습니다..
2.이혼 등의 위기상황에서 부부 한쪽(아내or 남편)에게 유리합니다.
이혼을 할 경우 아내(또는 남편)의 재산형성 기여도를 인정해 남편(또는 아내) 명의의 재산
분할을 받게 됩니다. 하지만 법원의 보수적 특성상 재산 형성도에 대한 남녀의 기여도를 산
정 하는 잣대가 다르죠.
즉 결혼 중 부부가 함께 주택을 취득했음에도 불구하고 한쪽 배우자
(주로 남편)의 명의로 돼있는 경우 상대방이 이를 일방적으로 처분하더라도 막기 위해 재산
분할청구권을 행사한다 해도 전업주부는 지난 10여년간의 판례상 가사노동을 30%만 인정해
줍니다. 하지만 공동 명의로 해두면 지분에 해당하는 정당한 몫을 찾을 수 있다는 장점을
가지고 있습니다
3.종합소득세 산정시 유리하다.
상가를 부부공동명의로 등기하면 양도소득세뿐만 아니라 임대료에 대한 종합소득세 절세도
가능하다고 어서 들은 것 같은데..
김팀장:
이 기회에 확실히 알려 드릴께요
종합소득세는 소득이 많을수록 세율이 높은 누진과세 체계이기 때문이기 때문에
소득이 많은 남편명의로만 등기가 되어 있다면 임대료수입까지 합해져서 중과세됩니다.
따라서 소득이 없는 부인명의로 상가가 등기되어 있다면 낮은세율이 적용될 수 있습니다.
이때 주의할 점은 근로소득이 없는 부인의 지분을51%로 해야 한다는 점 인데요.
지분이 5대5일경우 임대소득은 명의와 상관없이 소득이 많은 사람에게 합산,과세되죠.
4.부동산을 비교적 안전하게 지킬 수 있다.(보증 부탁/경매 당할시 운신이 폭이 넓음)
마지막으로 최과장님께서 주식투자 하실 때 다 날릴 뻔 하다가 다시 재기한 건 공동등기가
되어있기 때문이죠.
부동산소유권이 배우자 한사람의 이름으로 되어 있으면 배우자 단독으로 부동산을 처분해도
막을 방법이 없기 때문이죠
특히 누구나 살다보면 친인척이나 친구가 보증해 달라고 요청해 난감할 때가 종종 있는데
요.
IMF전 대수롭게 직장동료나 거래처 직원들의 보증부탁을 들어줘 경제 상황이 급속도로 안
좋아져서 보증 서줫던 사람들이 줄행랑치거나 갚을 수 없게 되어 갑자기 본인이 살고 있던
아파트에 차압이 붙거나 다니던 직장에 급여 압류가 날아오는 이야기를 많이 접했어요.
또 요즘 같은 경우도 직장상사가 보증을 부탁하면 “김 상무장님 어쩌죠,저희 집은 공동등
기되어 있는데요”라고 하면 기분좋게 거절할 수 있죠
끝으로 내가 살고 있는 집이 부부 한쪽의 실수로 경매에 넘어갔을 경우 보다 안전하게 돠찿
아올 수 있는데요…낙찰자는 나머지 부부한쪽의 지분까지 넘겨받아야 낙찰허가가 떨어지기
때문에 애초부터 낙찰되기도 쉽지 않습니다.
설령 낙찰을 받았다 하더라도 부부 중 다른 한쪽의 지분까지 낙찰 받을라치면 실제 거래가보다 더
비싸게 나머지 지분값을 낙찰자에게 요구할 수도 있죠.. 결국엔 유입물건이 감정가보다 20% 낮아
진 재경매에 부쳐지면 부부공동등기가 되어 있으면 나머지 한쪽의 지분을 비교적 싼 값에 다시
되찿을 수 있죠
.
최대리님! 아파트 당첨되시면 계약할때부터 공동등기로 해 놓는 건 잊지 마세요,
그렇지 않고 등기후에 공동등기를 하게되면 세금만 더 들어가게 되니까요
오늘 말이 너무 많았던 것 같네요 과장님
지하철 역 다 왔습니다. 오늘 최대리님이 곁에 계서서 즐거웠습니다.
감사합니다. 김팀장님 다음에 김대리하고도 같이 한번 뭉치기로 하죠.. 하하하..
공동 등기 유리한 점 정리 해 줄께요 논리를 가지고 이야기 하세요
1.양도세를 줄일 수 있어요
2종합소득세 산정시 유리하고요
3.재산도 안전하게 지킬 수 있고.(보증부탁/ 경매 당할시 보다 유리한 고지)
4.기준시가 9억원이상인 공동주택의 경우 증여를 통해 종합부동산세를 피할 수 있으며
5.끝으로 부부간 신뢰감이 형성되죠
*후기
필자도 물론 한때 투자실패로 마지막 보루였던 집까지 날리고 인생의 마지막 까지 갈 뻔했
으나 공동등기를 미리 해놔서 재산을 안전하게 지킬 수 있었습니다.
금주 목요일 오후 2시 코엑스 컨퍼런스 3층 장보고홀 335호에서 수익형 별장 투자 설명회
개최하니 많은 참여바랍니다 문의)549-7114
-끝-
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