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| 2005년 달라진 부동산 절세가이드 |
| [ 함영진 정보분석 팀장 2005-04-20 ] |
조회수 4200
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◈ 2005년 달라진 부동산 절세가이드 ◈
2005년은 대대적인 세제개편의 영향으로 부동산 관련 절세 전략이 어느 때보다 중요해 졌
다. 특히, 다수의 고가 부동산을 보유한 부동산 부자들은 종합부동산세 신설과 1세대3주택
이상자에 대한 양도소득세 중과조치, 취·등록세 과표변경으로 보유/거래 가릴 것 없이 세
금부담이 늘어난 상태라, 구입단계부터 매도단계까지 나름대로의 절세 전략을 재구성할 필
요가 있다.
▶ 거래세 절세 가이드
거래세는 크게 취득과 매도시에 지불해야 하는 세금으로 나뉜다. 주택(APT)을 취득하게 되
면 취득세, 농어촌특별세, 등록세, 교육세를 내게 되는데, 1월 5일, 2005년도 개정 지방세
법 및 지방세법시행령이 공포되면서 부동산 소유권 이전등기에 대한 등록세율이 1~1.5%인하
되었다. 따라서 개인간 거래시 취득·등록세율은 5.6~5.8%에서 3.8~4.0%로, 법인간 거래
(4.4~4.6%)보다 세율이 더 내려갔다. 하지만, 등록세율 인하로 기존주택 거래자의 세부담이
주는 것은 아니다. 취득·등록세는 본래 시가표준액(시세의 30~40%)이 과세표준이었으나 올
해부터 국세청기준시가(시세의 70~90%)로 변경됐기 때문에 달라진 과표에 따라 세금이 오히
려 수백만원에서 수천만원으로 늘어나는 경우가 부지기수기 때문이다. 실제로 양천구 목동
의 35평형 시가 7억원인 아파트를 작년에 샀다면 1천9백만원의 거래세를 냈겠지만 지금은 2
천4백만원으로 5백만원 정도 부담이 가중됐다.
그러나, 개중에는 거래세 인하혜택을 보는 이도 많다. 새로 입주하는 아파트의 경우에는 기
존아파트와는 별개로 과세표준이 분양가가 되므로 등록세율 인하로 인해 등록세가 줄게된
다. 또한 실거래가액으로 신고해야 하는 주택거래신고지역이나, 낙찰가 기준인 경매주택도
세금 인하 혜택을 받을 수 있으니, 매수를 미루셨던 실수요자분들도 조정기인 상반기 집을
마련하시는 것이 좋겠다. 다만, 단독주택의 경우에는 4월말 주택가격공시가 실시되기 전까
지만 혜택을 볼 것으로 기대되므로 그 전까지에 거래를 서두는 것이 현명하다.
올해부터 1세대 3주택자가 주택을 매도할 땐, 장기보유특별공제를 받을 수 없고 세율도 60%
를 적용 받기 때문에 주택을 팔 때도 세금을 줄일 수 있는 방법을 강구해야 한다. 그러자
면, 단순히 매도순서를 정하기 앞서 본인이 진정한 1가구 3주택자인지를 점검해보아야 한
다.
우선, 수도권(서울, 인천, 경기) 및 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)에 소재하는 주
택이 아니거나, 수도권·광역시 이외의 지역에 소재하는 주택으로서 양도시 기준시가가 3억
원을 넘지 않는다면, 중과적용을 피할 수 있다. 그리고, 2주택을 소유하고 있고 분양권 1개
를 보유하고 있어 소유권 이전등기를 마치기전에 분양권을 매도하거나, 조세특례제한법 99
조 3항을 적용받는 주택(단, 양도시 6억원을 넘는 고가주택 제외)을 갖고 있다면, 양도세
중과 걱정에서 벗어날 수도 있기 때문이다.
매도할 때도, 단순 세금차액을 따지는 것보다, 가지고 있는 주택의 내재가치(지역호재, 가
격상승여력)까지 따져 이익실현에 나서는 등, 자기만의 주택 매도순위를 결정하는 것도 일
종의 매도 테크닉이다. 향후 발전가능성 적고 큰 시세차익을 기대하기 어려운, 수익성이 떨
어지는 주택을, 우선 처분하는 것이 바람직하고, 향후 발전성마저도 비슷하게 판단된다고
하면 3주택 중 주거여건이 가장 좋고 현재 양도차익이 가장 크게 발생한 주택을 최후에 양
도하기로 하고 비과세 요건을 갖추는 것이 중요하다. 그리고, 매도할 여건이 안되거나, 여
유자금이 있는 다주택자들이라면 급하게 매물을 처분하려하기보다 장기적으로 증여나 임대
사업자로의 전환을 모색해도 좋을 것이다.
▶ 보유세 절세 가이드
재산세 통합과 종합부동산세 신설로, 보유세 부담도 상대적으로 늘어날 전망이다. 과거 보
유세는 지방세 과세표준을 기준으로 해 실거래가와 동떨어진 세금을 납부했었지만, 이제는
국세청 기준시가를 기준으로 과표가 정해지기 때문에 실거래가 반영률이 상당히 높아졌다.
특히 종합부동산세는 인건별 과세를 하기 때문에 이래저래 다주택소유자의 부담이 늘어날
수밖에 없다.
일단, 종합부동산세의 절세방법은 다양한 편이지만, 개별세부담증가 상한선 효과를 크게 볼
올해, 보유 부동산의 포트폴리오를 새로 짜는 것이 현명하다. 첫째, 주택과 토지는 과세 기
준이 다르므로 이를 활용해야하는데, 주택은 기준시가 9억원이상, 토지는 공시지가 6억원
이상의 소유자에게 과세되기 때문에 주택, 토지 등 분산투자를 통해서 종부세를 피하는 것
이 좋다.
둘째, 개인별의 합산 과세이기 때문에 부부간의 증여와 공동등기가 유리하다. 3채를 가진
남편이 주택이 없는 부인에게 1채의 주택을 양도하면 합산되는 주택의 기준시가가 낮아져
종부세를 피할 수도 있다. 단, 늘어나는 종부세에 비해 증여로 인한 취·등록세의 부담이
큰 경우도 있으니, 반드시 증여가 효과적인 방법이라고 볼 수 는 없다.
셋째, 다주택자라면 차라리 임대를 생각하자. 1가구 2주택자의 경우 기준시가 9억원 이하로
낮출 수 있는 방법이 여러 가지 일 수 있으나 1가구 3주택 또는 그 이상의 주택소유자의 경
우에는 보유세의 증가와 3주택자 이상에게 부과되는 양도세 중과세를 염두하지 않을 수 없
다. 최근 정부도 임대사업이 활성화될 수 있도록, 배려하고 있어 좋기도 하다. 즉, 건물을
새로 지어 임대한 주택(건설임대주택)은 최대 45.2평(149㎡)규모의 중형 주택이라도 5년간
2채 이상 임대하면 종부세 과세대상에서 제외시켜주는 것이 그것이다.(단, 5년이 되기전 매
도하면 그만큼의 차액 추징) 특히, 이 경우 1가구 3주택 양도세 중과대상에서도 빠져 이점
이 많다. 그리고, 매입임대사업자의 경우도 25.7평(85㎡)이하인 기존 주택을 5채 이상 매입
해 10년이상 임대하면 종합부동산세 과세대상에서 제외할 방침이니, 임대사업을 모색하는
수요자라면 임대정책에 관한 정부의 정책에 지속적인 관심을 갖는 것이 바람직하다.
네 번째, 종부세 과세 기준일은 6월 1일이다. 그러므로, 매도를 계획하고 있는 이라면, 이
를 이용, 올해 5월 31일까지 소유권 이전등기를 마치면 재산세, 종부세를 납부하지 않아도
된다.
다셋째, 종합부동산세는 국세청에서 부과·징수하는 만큼 자진신고하는 것이 상대적으로 유
리하다. 공제세액은 납부액의 3%로 그리 크지 않지만 자진신고기간과 납부기일이 바로 연결
되기 때문에 하루 이틀 서두르는 것이 보다 효율적이라 생각된다. 여섯째, 분양권의 입주지
정일이 과세 기준일(6월1일) 1~2달 전이라면, 약간의 지연등기를 통해, 당해년도의 보유세
(종부세, 재산세)를 피할 수 있는 길도 있다.
최근엔 성남시·구리시 등, 수도권 일부 지자체에서 지자체장에게 주어진 탄력세율 권한을
적용(조례 개정), 재산세율을 인하해 주려는 움직임을 보이고 있으니, 이러한 움직임을 잘
살펴보는 것도 좋다.
세금을 아끼는 것도 돈 버는 기술이다. 위 절세 가이드는 굵직한 세제 변경을 토대로, 세금
을 절약할 수 있는 경우의 수를 나열한 것으로 각 개인에게 어울리는 적절한 절세전략은 개
인별로 다양하다. 그러므로 자신에게 맞는 본인만의 절세 노하우 익히고, 세무전문가의 조
언을 듣는 것도 재산을 지킬 수 있는 방법이 될 듯 싶다.
▶ 보유세 과세 일정
4월31일 : 단독주택가격 공시(과표결정)
6월 1일 : 보유세 납부대상자 결정
7월말 : 건물분 재산세 전액납부
주택분 재산세의 1/2 납부
9월말 : 토지분 재산세 전액납부
주택분 재산세의 1/2 납부
12월15일: 종합부동산세 신고·납부
자료제공: 함영진팀장, (주)내집마련정보사(http://www.yesapt.com)
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