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| 사례로 본 투자전략 <주상복합> |
| [ 김정용 연구원 2005-03-25 ] |
조회수 3612
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주상복합아파트의 경우 규제이전에는 분양권전매도 되고 청약신청금도 청약에 떨어지면 바로 돌려
줘 실수요보다는 투자수요가 저금리와 맞물려 주상복합에 몰리면서 큰 인기를 끌 수 있었지만 정
부의 규제가 시작되면서 청약인파가 부쩍 줄었고 자연스럽게 청약열기 또한 한 풀 꺾였다. 작년 3
월말부터는 20세대 이상 주상복합아파트도 청약통장이 있어야 하고 분양권 전매도 금지되었기 때
문이다.
앞으로는 아파트와 마찬가지로 주상복합도 국지적으로 가격이 상승할 것으로 보인다. 예전에는 다
른 상품보다 규제가 없어 인기를 끌었지만 이제는 입지, 브랜드, 규모 등에 따라 주상복합도 차별
화될 전망이다.
참고로 기존 주상복합 아파트를 매입하기 원하는 수요자라면 주상복합의 특성상 층수와 조망권,
평형, 단지 방향에 따라 프리미엄이 제각기 형성되어 그 차가 매우 큰 편이므로 사전답사를 거쳐
직접 체크하는 것이 좋겠다.
◆ 성공사례
동작구 노량진동에서 살고 있는 김씨(48)는 현재 여의도에 직장을 두고 있으며 24평 아파트에 살
고 있다. 이제는 노년이 다가와 더 넓은 곳으로 갈아타기를 희망하고 있었다. 또한 김씨는 오래전
부터 꿈이 하나 있었는데 그것은 드넓은 거실에서 감미로운 음악에 한강을 바라보고 와이프와 와
인 한잔 마시며 인생을 음미하는 것이었다. 그렇기 때문에 한강조망이 가능한 곳으로 갈아타기 위
해 호시탐탐 기회를 엿보고 있었지만 마땅한 곳을 찾을 수 없어 전전긍긍하고 있었다.
그러던 어느 날 01년8월 우연히 신문에서 눈에 띄는 기사를 읽게 되었다. 보통 주상복합은 청약통
장없이 청약이 가능한 데 마포구에서 한화건설이 분양하는 주상복합아파트는 청약통장 가입자에게
우선권을 부여하는 방식으로 청약자격을 제한한다는 것이었다. 건축법의 적용을 받는 주상복합아
파트는 이 당시만해도 청약통장이 없어도 청약을 할 수 있었지만 떴다방의 활동폭을 조금이라도
줄이기 위해 실시한 것이라고 하였다. 또한 분양도 시작하기 전 사전청약률이 30%를 넘어 큰 인기
를 끌고 있다는 내용도 포함하고 있었다.
이 글을 읽던 김씨의 눈이 갑자기 커지기 시작했는 데 그 이유는 한강조망이 가능하다는 문구 때
문이었다. 한강조망이 가능하다는 것이 김씨의 마음을 요동치게 만들었지만 주상복합 아파트라는
점이 탐탁치 않았다. 2001년도에 들어와서 주상복합아파트가 차츰 새로운 주거수단으로 자리를 잡
아가고 있는 중이라지만 사무실과 비슷한 입면에 내부 시설도 일반 아파트를 따라잡기에는 역부족
인데다 아파트가 가지고 있는 단지내 각종 편의시설과 녹지공간은 아파트에 비할 바가 못되기 때
문이었다. 김씨는 내심 탐탁치는 않았지만 한강조망이 가능하다는 것과 마포역과 지하로 연결되는
초역세권이라는 점에 이끌려, 실수요자인 자신이 살기에는 부족함이 없을 것 같기에 33평형에 청
약을 하게 되었고, 결국 높은 경쟁률을 뚫고 꿈에 그리던 한강조망이 가능한 호수에 당첨되었다.
분양가는 대략 3억2천만원으로 차후에 잔금까지 낼려면 약간의 융자도 감수해야 했지만 과감히 계
약하기로 하였다.
하지만 계약시점으로부터 2달 뒤인 11월에는 분양권 시세가 하향세를 보이며 거래도 뜸하게 이뤄
지기 시작했다. 연말이후 주상복합아파트 시장에 대한 전망이 불투명한데다 계약자들이 입주까지
2년이상 남았기 때문에 매수시점을 저울질하고 있었기 때문이었다. 또한 단기투자에 주력하는 투
자세력이 단타매매로 시세차익을 내고 빠진 것도 한몫을 하였다. 이에 최고 2천만원까지 치솟던
프리미엄이 5백~1천만원 선으로 떨어졌다.
김씨는 여의도에 직장이 있는 실거주자였기 때문에 이에 연연하지 않고 의연할 수 있었다. 그게
복이었던지 2002년도에 와서는 차츰 수요가 늘어나 5월에는 다시 3~4천만원 이상의 프리미엄이 붙
어 차츰 상승하기 시작하였다. 결국 작년 11월에 입주를 한 김씨는 꿈꾸어 왔던 생활에 푹빠져 현
재는 남부럽지 않게 생활하고 있으며 거래가격 또한 5억원 이상을 호가하고 있어 실거주와 재테크
라는 두 마리 토끼를 동시에 잡을 수 있었다.
◆ 실패사례
구로구에 사는 정모씨(58). 이제껏 재테크다운 재테크는 해본 적이 없는 평범한 샐러리맨으로 이
제는 노후를 준비해야하는 데 무엇을 어떻게 해야할 지 막막하기만 하다. 그런던 중 언론에서 입
지적 여건이 좋은 용산시티파크에 청약인파가 몰려 청약금이 7조원이나 되면서 현재는 억대의 프
리미엄까지 붙었다는 기사를 보고 자신도 미리 청약 한번 해보지 못했던 것을 아쉬워했다. 그 후
며칠 뒤 용산시티파크 이후 분양권 전매가 가능한 마지막 분양 주상복합아파트라는 부천 중동의
위브더스테이트로 청약열기가 몰린다는 얘기를 들었고, 이에 언론까지 떠들썩하면서 한창 분양열
기가 달궈지고 있는 중이었다. 청약통장이 필요없고, 분양권전매도 1회에 한해 가능한 사실상 주
상복합 '막차'로 인식되면서 전매차익을 노린 투자자가 대거 몰렸기 때문이었다.
아니나 다를까 뉴스를 보니 04년4월13일 문을 연 견본주택에 3일동안 5만명이나 다녀가고 떴다방
도 기승을 부리는 등 과열양상을 빚고 있었고 사전예약자만 3천명이 넘는다고 하였다. 정씨는 이
때를 놓칠 수 없다고 생각하여 자신도 청약하기로 결심을 굳혔다. 자산이 그리 많지 않은 터라 매
수시기를 조율해 전매하기로 결정하였으며 청약은 아파트로 실수요자가 선호하는 32평형에 마음을
두고 있었다.
청약결과 청약증거금만 2조원을 웃돌았고 최종 경쟁률은 84.7:1이라는 보도가 나왔고 자신이 청약
한 32평형에는 청약경쟁률이 325:1이라는 얘기도 듣게 되었다. 청약률이 너무 높아 다른 곳에 눈
을 돌리고 있던 정씨는 당첨확인 결과 당첨이 되었다는 사실을 알게되었고, 주위 친구들로부터 부
러움의 대상이 되었다.
하지만 그의 기대와는 달리 경기가 급속도로 냉각되면서 계약 초기에는 분양가(3억6100만원)에서
2000~3000만원 정도의 프리미엄이 형성됐지만 6월 들어 프리미엄이 빠지기 시작, 8월이 돼서는 분
양가 수준으로 시세가 형성된 것이었다. 그 이후에도 점점 프리미엄이 줄어들고 급기야 작금에 이
르러서는 거래도 안되고 매물은 늘어 분양가 아래로 시세가 형성되어 있는 형국이다. 정씨는 주위
환경이 천당에서 지옥으로 급속히 변화된 데 씁쓸한 마음을 감추지 못하며 비통해 했다. 매물로
내놓아도 찾는다는 전화 한통 없어 불안하기만 한 그는 가격을 더 낮춰 부동산에 매물을 내놓았지
만 뜻대로 거래가 이뤄지지 않고 있어 다음회수의 중도금 걱정에 일손이 잡히지 않고 있다.
◆ 주상복합아파트 장·단점
▶ 장점
1. 입구에서 사전에 철저히 외부인 출입을 검사하고 있기 때문에 보안시설면에서 APT에 비해 잘
되어 있다.
2. 철골구조로 지어지기 때문에 철근콘크리트 구조인 아파트보다는 수명이 오래간다.
3. 지역의 랜드마크가 되어 인지도가 높을 수 있다.
4. 전망이 탁월하다.
5. 아파트 내부에 문화,오락, 편의, 상업시설 등이 다양하게 구비돼 이른바 '원스톱리빙'이 가능
하다.
6. 주로 도심에 지어져 출·퇴근 교통은 물론 이동이 편리하다.
▶ 단점
1. 상업지역이나 준주거지역에 있어 주거지역에 지어지는 아파트에 비해 주거환경이 열악하다.
2. 관리비가 높고 대형 평형이 집중돼 있어 환금성이 아파트에 비해 제한적이다.
3. 전용면적이 아파트에 비해 낮다.
4. 분양가가 아파트에 비해 높아 일반인들의 경우 '그림의 떡'일 수 있다.
5. 상업용지에 지어지므로 재산세가 일반아파트에 비해 많이 나온다.
6. 노후화되었을 때 재건축이 어려울 수 있다.
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