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| 서울시 재개발 투자가이드 |
| [ 함영진 정보분석 팀장 2005-03-17 ] |
조회수 4052
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◈ 서울시 재개발 투자가이드 ◈
재개발의 사업성이 높아지면서, 돈 되는 재개발구역에 관심을 갖는 이들이 늘고 있다. 요 몇 년
사이 재건축은 투기의 온상으로 낙인찍혀 중첩규제로 고전을 면치 못하고 있지만, 재개발사업은
도시 내에 노후한 주택밀집지나, 생활편익시설이 불량한 주거환경을 개선하는 도시계획사업이므
로, 정부도 지원을 아끼지 않는다는 것이 메리트로 작용하고 있는 것이다.
최근엔, 도정법 개정으로 시공사 선정시기가 사업시행인가 이후에서 조합설립인가 이후로 앞당
겨져, 자금조달 문제란 짐을 던 데다, 서울시도 뉴타운 지구별로 전략사업구역을 선정해, 공공주
도로 정비구역지정을 할 수 있게 끔 길터주고 있어 제도상의 이점도 많아진 상태다. 본래 주택재
개발사업은 민간이 주도하여 정비계획이 포함된 제안서를 작성한 다음에 정비구역 지정을 자치구
에 제안하면, 자치구가 서울시에 정비구역을 지정 신청하는 절차로 진행되므로 정비구역 지정까
지 상당한 기간이 소요될 수밖에 없었다. 하지만, 자치구가 직접 정비구역 지정을 주도하는 개선
된 절차에 의할 경우, 정비구역 지정에 소요되는 기간이 현행 2년 내외에서 10개월로 크게 단축
되는 데다, 자치구에서 정비계획수립 용역비까지 지원해 줘, 초기 자금조달의 어려움도 해소될수
있게 됐다.
이러한 추세에 따라 향후 재건축으로 몰린 많은 자금들이 재개발 호재를 찾아 서서히 이동할 것
으로 기대된다. 하지만 재개발 투자는 베테랑 투자자들에게도 고위험·고수익상품으로 인식되고
있다. 투자방법과 시기에 따라 수익성 차가 크고, 사업진척의 상황에 따라 미래가치가 좌우되는
투자처이므로 수많은 재개발 사업지 중, 돈 될만한 곳을 골라내는 요령이 필요하다. 사업추진단
계가 복잡하고 구획에 따라 이해관계가 얽히고 설켜, 사업이 장기화되면 자칫 자금이 묶이는 단
점을 무시할 수 없기 때문이다.
먼저, 투자 전 세심히 입지여건을 따져봐야 한다. 재개발은 투자수익과 리스크가 정비례하기 때
문에 고수익에 매료돼 소문만 좇다가는 낭패보기 쉽상이다. 역세권 여부와 도심까지의 접근성,
조망권 등 향후 지역이 가진 호재까지 살펴봐야 한다. 재개발 구역 대부분이 고지대(산동네)가
많은데, 고지대라면 입지여건상 교통과 편익시설이 불편할 수도 있기 때문에 유의해야 한다.
그리고, 사업추진속도에도 민감해야 한다. 재개발 지분은 초기 부담금이 많기 때문에 투자비용
기간 등을 감안해 수익률을 따져봐야 한다. 재개발까지는 재개발 기본계획수립, 구역지정, 조합
설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 이주 및 착공, 완공 등의 단계를 거치는데 대부분
구역지정·사업시행인가 전단계에서 가격이 가장 많이 오른다. 특히 구역지정은 4~5차례 지정신
청 끝에 관문을 통과하는 경우가 많은 만큼 구역지정이후 급격한 시세상승이 따른다는 점도 알아
두자, 하지만 구역지정도 사업초기단계라는 점에서 사업진행 중 예상치 못한 걸림돌로 투자금이
장기간 묶일 위험도 감안해야 한다. 고수익보다는 안전을 원하는 실수요자라면, 사업시행인가를
받은 재개발구역을 살펴봐도 좋다. 지분값이 이미 오를 만큼 올라있어 투자 메리트는 떨어지지만
비교적 안전하다는 것이 장점이다.
셋째, 조합내부에 분쟁이 있거나 조합장이 자주 바뀌는 구역도 투자를 삼갈 필요가 있다. 재개
발조합에 문제가 있으면, 추후 청산도 원만히 이루어질 수 없다. 조합 청산 등이 제때 안되면 등
기가 지연되고 마무리공사에도 문제가 생길 수 있기 때문에 조합원간의 분쟁이 있는 단지는 가급
적 피하는 것이 좋다. 해당구청에 기본적인 것을 체크한 후 반드시 현장을 방문, 구역의 이상유
무를 확인해 투자하는 자세가 중요하다.
넷째, 예상아파트 건립가구수와 조합원 수도 따져봐야 한다. 건립세대수가 조합원 수보다 많은
곳은 일반분양을 통해 많은 수익을 올릴 수 있어 결과적으로 투자수익률이 높으나, 반대로 다가
구주택의 지분쪼개기가 성행한 곳에 들어가게 되면, 개발이익은 커녕, 사업추진 자체가 어려워진
다는 사실을 명심해야 한다.
다섯째, 매물이나 지분매입시 무허가건물 지분이나 지상권만 있는 물건에도 주의해야 한다. 무
허가 건물 지분과 지상권만 있는 지분은 가급적 피하는 것이좋은데, 무거가건물이나 지상권만 있
는 건물 등의 지분은 현가로 계산해 아예 조합측에서 매입하거나, 조합이 정관을 통해 청산조합
원으로 결정하는 경우도 있으므로, 꼼꼼히 따져 봐야한다.
자료제공 : 함영진팀장 (주)내집마련정보사(www.yesapt.com)
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