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| 저금리시대, 투자하지 않는것도 리스크다! |
| [ 김부성 부동산富테크연구소장 2014-09-24 ] |
조회수 4584
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저금리시대, 투자하지 않는것도 리스크다!
시중은행 정기예금 금리가 1%대선까지 주저앉았다. 많이주면 2%대남짓이다. 돈이 은행에 들어가면 말 그대로 손해보는 장사가 되는셈이다. 저금리시대에 돈이 갈데가 없다보니 부동산시장에 자금이 상당히 많이 몰리고 있다. 주거용부동산과 수익형부동산에 돈이 몰린다.
시중은행 평균금리가 2%수준이라고 할 경우 예컨대 자금력이 있는 A라는 사람이 5억원을 은행에 넣어둬도 세후 받는 순수입은 월 70만원수준에 불과한셈이다. 이렇다보니 은행에 있는 돈이 밖으로 빠져나오지 않고 버틸수가 없는 것이다.
필자가 강의나 세미나를 다니면서 많은분을 만나다보면 한결같은 말씀이 은행이자가 쥐꼬리만큼밖에 안된다는 하소연이 많다. 그나마 기존에 다소 높은금리로 예치하신분들은 다행이지만 결국 만기가 돌아오기 때문에 만기후에는 과연 돈을 어디에 투자해야할지 모르겠다고 하소연하시는분들도 상당히 많다.
또한 지방보다는 수도권에 돈이 더 몰리는 상황이다. 지방에서 차익실현을 하고 저평가된 것으로 믿고 있는 수도권에 다시 돈을 묻어두는 것이다.
저금리시대이고 초저금리시대로 전환될수도있는 분기점에 놓여있는 현재 상황이다보니 은행금리보다 높은 수익형 상품도 봇물을 이루고 있다. 상가시장이 전통적으로 강세이고 그 뒤를 오피스텔과 틈새 부동산 수익형상품등으로 자금이 몰리지만 최근 상가투자자들이 신중해졌다. 이유는 상가권리금 보호방안을 정부가 법제화하기 때문이다.
이르면 이달말 세부적인 내용을 발표하고 신속하게 공청회등을 통해 의견수렴을 한뒤 법제화한다는 방침이다. 서민을 위한 법안인만큼 속전속결로 원만하게 처리될가능성이 높다. 그렇게되면 상가투자매력이 상당부분 감소될 수밖에 없을것으로 전망된다.
장사가 되지 않아 월세가 밀리면 상가가치가 급락하게 되어 손해이고, 장사가 잘되어 권리금이 발생하더라도 임차인이 권리금을 행사하기 때문에 상가주인들은 만기시점에 임차인에게 함부로 대할수도 없는 처지가 된다.
이 때문에 상가권리금보호방안은 아직 많은 전문가분들이 수익형 부동산시장후폭풍에 대한 논평이나 언급을 아직은 많이 하고 있지 않지만 필자가 판단컨대 수익형부동산시장은 상가권리금보호방안이 조만간 법제화되어 상가임차인의 권한이 강해지면 상가투자시장은 상당히 침체될 가능성이 높다. 이부분은 상가권리금보호방안이 최종 발표되고 법제화되면 그 후에 파급력이 나타나는데 파급력은 후폭풍수준이 될 전망이다.
초저금리시대에 상가투자가 리스크도 상당히 크고 덩어리도 커 여러 가지 리스크들이 많지만 장사가잘되는 상가를 보유하면서 매월 안정적으로 월세를 받으며 노후를 꿈꾸는 은퇴자들에게는 늘 일종의 로망이 되어왔고 거기에 덤으로 권리금에도 관여를 할수있다는 보이지않는 메리트(=다만 임차인에게는 매우 불리했고 분쟁의 원인이 되었었다)가 있었지만 이제는 수익형부동산시장이 지각변동을 일으킬가능성이 커졌다. 그렇다고 무작정 상가나 오피스텔에 묻지마투자에 나서서는 안된다. 옥석을 잘 가려서 자금여력에 맞춰 미래가치가 높은 개발지역이나 저평가된 알짜지역, 알짜물량에 투자하는 것이 좋다.
한편, 은행금리가 낮다고해서 무조건 수익형부동산시장으로 묻지마식으로 자금이 이동하는 것은 문제다. 그러나 그렇다고 해서 은행에 계속 예금을 하면 돈은 지켜지겠지만 물가상승이라는 저승사자앞에서 은행에 예치한 소중한 각자의 돈들은 속절없이 가치가 하락하면서 돈이 증발하게 된다.
따라서 저금리시대에는 투자하지 않는것도 리스크가 된다. 은행에 놔두는 것은 투자가 아니라 본인이 맡기는 돈에서 매년 2%정도 이자(시중은행이자와 물가상승률차)를 내고 보관하는것과 다를바없다.
따라서 투자하지않는것자체가 바로 리스크인 시대가 도래한셈이다. 다만 현재는 주거용부동산과 수익형부동산 어느 한쪽으로 올인하기보다는 주거용부동산과 수익형부동산에 분산하여 투자하는 것이 유리하다.
주거용부동산에서는 일부 차익을 보면서 동시에 수익형부동산에서는 은행금리보다 높은 알짜 수익형상품(=필자는 덩치크고 리스크가 큰 상가보다는 덩치가 작고 환금성이 좋은 수익형상품을 나눠투자하는방식을 선호하고 권하는편이다)에 투자하는 분산투자가 유리하다.
저금리시대, 그리고 앞으로 도래할 초저금리시대에는 투자하지않는것자체가 바로 커다란 리스크다. 가급적 금융,보험상품보다는 부동산에 투자하는 것이 유리하다고 판단된다.
김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr
네이버카페:[김부성의 부동산 스터디] http://cafe.naver.com/bootechhospital
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