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| 상가권리금 보호방안의 내용과 쟁점은? |
| [ 김부성 부동산富테크연구소장 2014-09-19 ] |
조회수 3915
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상가권리금 보호방안의 내용과 쟁점은?
그동안 말많고 탈많던 상가 권리금 분쟁에 대해 정부가 드디어 메스를 들이댔다. 상가권리금보호방안을 마련한 것이다. 그렇다면 이번 정부가 발표할 상가 권리금 보호방안의 내용과 쟁점은 무엇일까?
정부는 우선 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 길을 마련해주기 위해 임차인의 권리를 지금보다 훨씬 강화하기로 했다. 이를 위해 상가임대차보호법을 개정하여 권리금에 대해 임대인이 개입하는 경우에 임차인이 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있도록 하는 법적 근거를 마련하기로 했다.
현재상황에서는 일단 권리금자체에 대한 법적근거가 없어 임차인이 임대인을 상대로 민사소송을 걸어도 대부분 패소하는경우가 많았지만 이번 방안에 따르면 임차인의 지위가 상대적으로 강해져 임대인이 함부로 임차인의 권리금에 대해 부당한 개입이나 고의적인 편취목적의 행위를 함에 있어 커다란 제한이 따를 수밖에 없어 상가임대인은 적어도 권리금에 대해서는 몸을 바짝 움츠릴 수밖에 없는 입장에 처해지게 될것으로 보인다.
사실 필자의 경우 부동산 컨설팅 실무에서 살펴보면 상가 권리금은 기존 영업을 하던 임차인과 새로운 임차인 사이에서 거래되는 금원이기 때문에 임대인이 표면적으로는 직접적으로 관여하지는 않는 것이 보통이지만 권리금 분쟁 사례를 필자 주변에서 보면 대부분 분쟁의 원인이 임대인이 원인이 되어 발생하는경우가 대다수다. 문제와 분쟁의 중심에 거의 반드시라고 할수있을정도로 상가 임대인이 원인이 되는경우가 많은 것이다.
예컨대 상가건물의 매매나 경매 등과 같은 사유로 상가주인이 바뀌거나, 혹은 흔히 우리가 알고 있는것처럼 임차인이 자기네 상가에서 장사를 하다가 장사가 잘 되니까 본인(임대인)이 직접 장사를 하겠다며 계약을 일방적으로 깨뜨리거나 아니면 만료후에 다른 임차인을 구해 권리금을 받으려는 기존 임차인에게 그러한 기회를 박탈하는것과 다를바없는 만료후 원상복귀하고 나가라고 주장하며 임차인을 내쫓는 경우가 속출했었다.
그러나 상가임대인이 무조건 죄인일수는 없다. 엄연히 법테두리내에서 법을 근거로 임차인에게 요구하는것이기 때문에 무작정 상가임대에게만 악덕 임대인이라는 불도장을 찍는 것은 사실 어불성설이다.
또한 무조건 임대인에게만 책임을 물을 경우에는 선의의 임대인의 재산권 침해 소지도 다분하기 때문에 선의가 아닌 부당한 개입등과 같은 임대인의 책임 범위와 배상 한도를 제도적으로 제한하기로 한 것이 이번 상가권리금 보호방안의 핵심이라고 볼수 있을 것이다.
다만 갑작스런 법제정과 법집행으로 인한 충격을 최소화하기위해 정부에서는 일단 당사자 간 합의를 유도하기 위해 분쟁조정기구를 만들고, 모든 임차인들에게 5년간 계약을 갱신할 수 있는 권리도 주기로 하는등의 정책운용의 묘도 살리기위해 노력하는 흔적도 엿보인다.
정부는 이번 대책을 마련하면서 아마도 권리금이 양성화되고 권리금에 대한 분쟁이 줄어들어 대부분의 자영업자들의 영업 안정성이 높아질수있을것으로 기대한듯한다.
다만 일부에서는 권리금 양성화에 따른 세원 노출로 인해 상가시장이 경색되고 상가임대인이 상대적으로 그동안 누려오던 권리금에 대한 우월적 지위에서 탈락하게 됨으로써 이를 만회하기위해 임차료를 올려 상가임대료 상승같은 부작용이 나올 수 있다는 우려도 있는것같다.
그러나 필자는 이런 우려에 대해서는 일부는 공감하나 다른 한편에서는 정부가 뒤늦게마나 상가권리금에 대해 임차인의 정당하고 선량한 영업권을 인정해주는쪽으로 법과 제도를 개편하는데는 상당히 공감하고 찬성한다.
앞으로 정부가 이러한 방안을 조만간 발표할것으로 보이는데 여러공청회등을 통해 합리적으로 제정하여 상가 임대인과 상가 임차인 모두가 공감하고 만족할수 있는 법이 제정, 시행되기를 기대해본다.
김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr
네이버카페:[김부성의 부동산 스터디] http://cafe.naver.com/bootechhospital
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