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| 동탄2신도시 투자가치 및 청약전략 小考 |
| [ 김부성 부동산富테크연구소장 2012-06-18 ] |
조회수 14237
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동탄2신도시 투자가치 및 청약전략 小考
정부의 오락가락 부동산정책과 유럽 금융위기 및 매수세 위축등으로 거래두절등 극심한 침체양상을 보이고 있는 서울수도권 부동산 시장에, 조만간 대규모 시범단지 분양을 앞둔 동탄2신도시 청약에 투자자들과 실수요자들의 관심이 상대적으로 높아지고 있다.
동탄2신도시는 규모가 워낙 커, 부동산 시장에서는 양날의 칼이라고 볼수 있다. 시장이 좋아지고 지속적인 인프라구축이 된다면 국내 최대의 자족도시로서 향후 광교나 분당을 위협하며군림할수도 있겠지만, 시장침체가 지속되고 향후 대규모 물량공급이 조만간 분양하는 시범단지보다 입지여건이 훨씬 후퇴된 블록들에서 쏟아져 나온다면 향후 진행될 분양물량 성공을 장담하기 어려워질수도 있기 때문이다.
한편, 동탄2신도시 청약을 노리고 동탄1신도시 급매물을 매수하지않고 전세로 눌러 살려는 수요자들이 증가하면서 동탄1신도시 현장에 가보면, 전세물건이 많지 않고 동탄1전세가격도 타지역에 비해 상대적으로 꾸준히 상승하는 추세에 있다.
물론 전세가격 강보합이나 상승세와 달리 매매가격은 서울 수도권과 마찬가지로 약세를 면치 못하고 있는 상황이이다. 따라서 동탄2신도시 분양성패가 향후 수도권 분양시장 분위기를 어느정도 반전시키는 연료역할을 할것인지, 아니면 언론에서 ‘동탄2 너마저도...’라는 기사로 장식되면서 시장침체라는 태생적인 한계에 봉착해 여름이 훌쩍 흘러가고 말것인지를 가늠해볼수 있는 중요한 분기점이라고 봐야 할것이고, 이를 반영하듯 청약이나 분양성패에 대한 관심들도 현재 수도권 전반적으로 상당한 편이다.
동탄2신도시 첫 대규모 분양의 관전포인트는 크게 3가지로 나눠볼수 있는데, 첫째는 바로 분양가격이다. 그동안 언론에서 나온 보도들을 종합해본다면, 적게는 3.3제곱미터당 9백만원대~많게는 1100만원대중후반등 동탄2신도시 분양가격에 대한 설왕설래는 분양에 임박한 지금시점에서도 갑론을박 말들이 많다.
결국 최종 입주자모집공고가 나와봐야 정확한 분양가를 알수 있을것으로 보이지만, 건설사들의 입장에서 현재의 시장침체를 강건너 불구경 하듯하면서 분양가를 올릴수는 없는 노릇이기에 분양을 준비하는 사업주체측의 고심도 상당하리라 예상해볼수 있는 대목이다.
다만 대략적인 분양가는 동탄1신도시 시범단지 시세 기준 대비 분양가 메리트가 있어야만 청약에서 성공할수 있기 때문에 통상적인 동탄1신도시 시범단지 시세인 3.3제곱미터당 1100만원대 중후반보다는 낮을것으로 예상해볼수 있을 것이다.
한편으로는 건설사입장에서 국내 최대규모의 신도시로서 첫 스타트를 하는 이번 대규모 분양에서 바람을 일으키지 못하면 향후 분양할 물량에도 악영향을 줄 수밖에 없기 때문에 생각보다 파격적으로 분양가를 책정해 흥행부터 하고보자는 전략으로 나올수도 있다. 그러나 분양가면에서는 동탄1신도시 분양가보다는 분명히 낮게 책정하지 않을수 없는 부분도 있으므로 조만간 뚜껑을 열어보면 알겠지만, 분양가는 청약자들의 수요를 어느정도 끌어들일수 있는 선에서 책정하려 할 것이다.
두 번째 관전포인트는, 동탄2시범단지의 입지여건이다. 동탄2신도시는 분당보다 큰 규모여서 면적이 엄청난 규모라 신도시전체를 보자면, 남측으로는 오산일대까지 분포하는 방대한 규모의 초대규모 신도시다.
이에따라 그 넓은 면적중 노른자 입지가 어디인지에 대한 분석도 필요한데, 결론적으로 말하자면 동탄2신도시 시범단지는 동탄1신도시에서 그랬듯이 입지여건으로는 동탄2전제입지측면에서는 사실상 가장 좋은 블록군에 속한다고 볼수 있다. 특히 2014년~2015년(예정) 개통되는 KTX동탄역이 인접해있어 초기 인프라가 열악할 수밖에 없는 상황에서도 입주시점에는 서울과의 접근성은 좋아질것으로 예상되는데다 일부 블록에서는 남측으로 골프장 조망등이 가능해 상당한 경쟁력을 지닌 입지로 볼수 있다.
따라서 입지상으로는 시범단지 입지가 현재로서는 가장 좋은편에 속하기 때문에 좋은 자리를 침체기를 역이용해 비교적 착한 분양가를 통해 선점하고자 하는 투자자들과 실수요자들의 구미를 당기기에는 충분할것으로 예상된다. 특히 ‘5.10대책’ 일환으로 전매제한이 1년으로 단축되면서 서울권이나 판교,분당, 수원권 가수요들도 적지 않게 가세할 것으로 보여 일부단지나 일부 면적을 제외하면 청약은 비교적 무난하게 성공하리라 판단된다.
세 번째 관전포인트는 동탄2신도시 분양으로 인해 동탄1신도시의 시세가 어떤 영향을 받느냐다. 결론부터 말하자면, 동탄1,2신도시의 지형적인 구조나 현재의 인프라구축상태등을 감안하여 본다면 동탄1신도시를 외면하고 동탄2청약에 올인하는 수요자들은 사실 동탄2신도시 시범단지에는 묻지마 청약을 할수 있겠지만, 향후 나오게 될 동탄2신도시 비 시범단지 물량중 오산인근으로 치우쳐있는 지역에는 분양가가 아주 메리트가 높거나 시장이 급반전하여 동탄1신도시 시세가 급등하거나 하여 청약가치가 명백하지 않다고 판단된다면 섣불리 청약을 단행하기는 쉽지않은 측면이 있다.
더구나 동탄1신도시는 이제 막 대부분의 주거용부동산과 상가, 오피스텔이 모두 입주되어 상당한 인프라를 자랑하고 있고 KTX동탄역 접근성도 동탄2시범단지와 큰 차이가 없고, 앞으로 가을에 개원할 동탄 한림대병원이나 잘 갖춰진 인프라로 인해 동탄2신도시에 무조건 밀리기만 할수 있는 그런 입지는 아니다.
따라서 동탄2신도시 시범단지(=시범단지중 이번에 분양하지 않는 단지들도 있어서 금번 분양하는 단지와 앞으로 분양할 단지중 시범단지내에 속해있는 블록들을 총칭하는것임)분양이 마무리되면, 동탄2신도시에서 낙첨된 사람들은 추가로 나올 분양을 기다리면서 입지여건상 동탄2시범단지보다는 떨어지면서도 인프라등에서 여의치않은 나머지 동탄2신도시분양을 기다릴것인지, 아니면 실거주가 매우 양호해진 동탄1신도시 급매물을 선택할것인지 저울질하는 것이 불가피할 전망이다.
이런 맥락에서 본다면, 동탄2시범단지로 분양으로 일시적으로 동탄1 급매물 거래가 동결될 수는 있을것으로 보이지만, 분양가면에서 별반 파격적인 조건이 아니면서 동시에 동탄2신도시 분양이 마무리된다면, 수요자들의 눈이 동탄1신도시로 이동할 가능성도 적지 않을것으로 보인다. 때문에 금번 시범단지 분양은 1.시장침체, 2.비교적 착할것으로 보이는분양가(예상치임),3.동탄2신도시입지여건중 경쟁력이 높은 메리트등 3박자에 힘입어 투자가치가 있을것으로 보이기에 청약이 가능하다면 청약가치는 충분하다고 판단된다.
다만 당첨가능성이 낮거나 이런저런이유로 청약이 여의치 않거나 완비된 인프라에서 실거주를 동반하려는 실수요자들 입장에서는 무조건 동탄2신도시만을 바라보기다는 동탄1신도시 급매물에도 관심을 기울여보는 것이 좋을것으로 판단된다.
이번 동탄2신도시 청약결과가 향후 수도권 청약시장의 분위기를 일부 반전시킬지 아니면 이대로 수도권 부동산시장이 여름침체기까지 계속 이어질지 귀추가 주목된다.
김부성, 부동산富테크연구소장 www.bootech.co.kr
네이버카페: [김부성 부동산연구소] http://cafe.naver.com/bootechhospital
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