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| 강남권 및 서울 집값, 어떻게 될까? |
| [ 김부성 부동산富테크연구소장 2012-05-25 ] |
조회수 13883
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강남권 및 서울 집값, 어떻게 될까?
개포재건축안 통과와 ‘5.10대책’ 맞물려 6월말 바닥 칠수도
정부의 ‘5.10부동산 대책’이 나온지 며칠후인 지난주 2012.5.16. 그동안 소형주택 공급 비율을 놓고 서울시와 개포주공 재건축 조합간 극심한 갈등과 진통을 겪던 강남 개포주공 2, 3단지의 재건축안이 도시계획위원회를 최종 통과했다.
그동안 심의 중이던 개포지구일대 재건축단지 5개중 2개(2,3단지) 단지가 이번에 심의를 통과함에 따라 강남권 재건축시장의 바로미터인 개포 지역 재건축에 상당한 탄력을 받을 것으로 예상된다.
우선 당장 개포2, 3단지의 경우 조합설립 인가와 사업시행 인가 등을 거쳐 재건축 사업을 본격적으로 추진할 수 있게 됐다.
‘5.10대책’의 경우에도 강남권을 타지역보다 상대적으로 규제를 더 완화한 후 며칠간 시장에서 별다른 반응이없다가 이번 개포주공 2,3단지에 대한 재건축안이 서울시 심의를 통과함에 따라 강남권재건축단지들의 기대감이 점차로 상승할수 있을것으로 보인다.
이번 개포주공 2,3단지 재건축안을 개략적으로 살펴본다면, 개포2단지는 1836가구(장기전세 106가구 포함), 3단지는 1160가구에서 1272가구(장기전세 88가구)로 건축되는 것이 골자다.
특화부분도 신경을 많이 쓴 것으로 보이는데, 2단지에는 기존의 개포도서관과 연결되는 광장설치, 그리고 3단지에는 문화공원까지 들어선다. 또한 장기전세주택의 경우 분양주택과 혼합 하여 배치하고 자재도 분양주택과 동일하게 시공하는 등 소셜믹스에서도 장기전세와 일반주택이 차별이 없도록 하고 있다. 스카이라인의 경우에도 최고높이가 35층에 저층구간은 7층짜리도 배치하는등 다양한 높낮이와 미적인 라인이 될수 있도록 조성될것으로 전망된다.
이에따라 강남권 최대 재건축단지들이 몰려있는 개포지구 일대는 이제 본격적인 첨단아파트들이 들어서게 되는 강남권 최고의 핵심 주거단지로 부상할것이 유력하다. 특히나 개포주공의 경우 양재천과 대모산등 서울 도심내 자연환경이나 여건이 월등히 높아 조망권은 물론 산소권까지도 누릴수 있는 주거유망지역이 될 것으로 보이고 ‘5.10대책’이후 약 일주일간 냉랭했던 강남권 재건축시장의 분위기도 이번 개포주공 재건축안 심의 통과를 기점으로 점차 온기를 띌 가능성이 높아졌다.
문제는 개포지구 단지 중 최대 규모를 자랑하는 개포 1단지인데, 개포1단지의 경우 지난 4월 정비계획안이 제출됐지만 보류돼 소위원회로 위임된 상태이고 개포시영과 개포주공 4단지는 강남구청과 소형주택비율을 놓고 현재 협의를 진행 중인 상황인 것으로 인지되고 있다.
개포1단지와 4단지 및 개포시영의 경우에도 이번 개포2, 3단지 재건축안이 통과로 이와 유사하게 진행될 가능성이 있어 이번 개포주공2,3단지 재건축안 통과의 의미가 있다고 볼수 있다.
향후 강남권시장은 ‘5.10대책’중 DTI한도 상향과 투기지역해제 및 주택거래신고지역해제에 따른 자금조달계획서 제출의무가 휴지통으로 들어감에 따라 그동안 낙폭과대로 인한 실수요자들과 투자자들의 매수움직임임이 직간접적으로는 분명히 있을 수밖에 없을것으로 보인다.
또한 그동안 관망세를 보이던 수도권 거주 강남권 진입시도 대기자들의 경우에도 이번 개포주공 재건축안 통과의 의미를 유심히 살펴볼 수밖에 없게됐고, 현지에서는 벌써 급매물이 들어가고, 방송사(KBS)에서는 현지 공인중개사의 말을 인용해 이번 심의통과로 가격이 벌써 올랐다는 보도(2012.5.17. KBS뉴스9참조)도 나오기도 했다. 물론 실제상황이 어떤지는 아직 상황을 좀더 지켜봐야 할 것이다.
다만 그동안 너무나 침체되어있어 고사상태에 빠져있던 강남권 재건축 시장이 다소나마 활기를 띌수 있는 여건들이 조성되고 있는 점은 다행한일이라 하겠다. 앞으로 서울 수도권 부동산시장의 잣대이자 상징성을 가진 강남권 재건축시장의 향배에 관심을 기울여볼 필요가 있을것같다. 필자의 판단으로는 강남투기지역해제와 ‘5.10대책’이 맞물려 바닥권에 근접한 상황으로 보이고 이르면 6월말경 바닥을 치고 점차 거래량도 늘어나면서 반등할것으로 예상해본다.
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