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| 송도,삼성호재로 부활의 날개짓펴나 |
| [ 박상언 유엔알대표 2011-04-18 ] |
조회수 4649
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송도,삼성호재로 부활의 날개짓펴나
국내외적인 경기변수 감안해 실수요위주 접근할 것
송도 아파트, 지금 들어가도 되나요? 대표님
삼성이 투자한다고 하는데 좀 더 기다렸다가 팔까요?
지난 2월 25일 삼성이 투자계획을 발표한 이후 일본발 악재에도 불구하고 송도지역 아파트 및 오피스텔에 대한 투자문의가 자사회원들을 중심으로 부쩍 늘고 있다. 실제로 미분양 아파트도 속속들이 팔리고 있는 가운데 분양예정 아파트 모델하우스에도 방문객이 조금씩 늘어나고 있다.
▶재비상( 再飛上) 날개짓준비하는 송도 신도시
수년전만 해도 송도신도시는 분양현장마다 수십대1 이상의 청약경쟁율을 나타내는 속칭 ‘뭉칫돈’이 몰려들었던 지역으로, 서울강남권 투자자들까지 대거 끌어모았던 청약불패지역이었다. 하지만 송도신도시의 지지부진한 개발속도와 금융위기까지 겹쳐 1억원까지 치솟았던 프리미엄은 분양가 수준까지 내려왔다. 2009년까지 진행된 1단계 사업은 성적이 부진해 계획 달성에 의문이 증폭됐기 때문이다. 11개 사업(46.14㎢) 가운데 시가지 조성사업, 어민생활 대책단지만 완료했을 뿐이다.
하지만 올해를 기점으로 희망의 빛줄기가 서서히 비치기 시작했다.
송도신도시에 다시 투자자들의 관심이 몰리고 있는 것은 삼성그룹이 최근 송도신도시에 바이오 산업단지를 조성하겠다고 밝힌 게 주요 이유다.
이와 발맞추어 삼성 바이오센터 인근 부지에 분양을 앞두고 있는 건설사도 화색이 돌고 있다.대우건설이 시공하고 있는 지식산업센터(아파트형공장)인 송도스마트밸리도 문의가 잇따르고 있다. 지난해 착공해 현재 분양중인 송도스마트밸리는 연면적 약 29만㎡ 규모에 지식산업센터, 기숙사동, 근린생활시설 등 총 6개동 최고 28층으로 건립된다.
한동안 미분양 상태였던 코오롱 '더프라우Ⅱ'도 문의전화가 대폭 증가 하고 있다.업체는 이에 발맞추어 계약금 분납제(5%+5%)실시, 선납할인율 8% 확대 적용, 추가적으로 아파트의 경우, 송도 최초로 아파트분양가 보장제(한시), 중도금 전액무이자 실시하고 있다, 오피스텔은 중도금 40% 무이자를 실시하고 있다. 소형평형 위주의 오피스텔은 계약 즉시 전매가 가능하다. 단지 주변에 약 39만6000㎡ 규모의 수변 생태공원이 있어 주거환경이 쾌적하며 생태공원 조망이 가능하다.
불황기에도 일자리가 풍부한 도심권은 사람들이 몰려 부동산 가격이 유지되는 특성이 있어 삼성바이오메디센터 합작사 송도설립은 실수요자들뿐만 아니라 투자자들에게도 큰 의미를 부여된다.
▶삼성바이오메디센터, 송도회생 기폭제
삼성은 5대 신수종 사업가운데 하나인 바이오제약 산업에 본격적인 진출을 위해 세계적 바이오제약 서비스 업체인 미국의 퀸타일즈(QUINTILES)사와 합작사를 설립하기로 결정했다. 합작사로는 삼성전자가 40%, 삼성에버랜드가 40%, 삼성물산이 10%, 퀸타일즈사가 10%의 지분을 소유하고 오는 2012년까지 단계적으로 2조1천억원을 투자할 계획이다.
이러한 움직임의 일환으로 삼성은 이미 인천경제자유구역청과 인천 송도 경제구역 내, 27만㎡ 부지에 바이오의약품 생산플랜트 건설을 위한 합의각서를 체결했다. 합의각서체결은 바이오제약 산업으로의 본격적인 진출을 위한 의미 깊은 일보로 평가되어진다.냉장•냉동 항공 물류가 필요한 해외 수출용 제품이 대부분인 바이오 의약품의 특성을 고려했기 때문이다. 해외 제약업체들의 입출국과 외국인 임직원 거주가 편리하다는 점 역시 이번 체결에 영향을 미친 요소 중 하나다.이처럼 삼성이 바이오제약 산업에 진출하며 바이오파크 설립이 기정사실화되자 분양열기도 다시 달아오를 조짐을 보이고 있다.
▶빼어난 건축미의 건축명작, 송도 신도시 주거단지
2007년 8월 분양 당시 평균 36.5 대 1의 높은 청약률을 기록했던 송도 자이 하버뷰는 입주가 한창이다.단지 중앙부의 고층 타워동을 중심으로 판상형 아파트와 타운하우스，근린생활시설 등이 둘러싸듯 배치되어 있으며, 단지 가운데 조성된 경관수로 위에 수상건물로 지어진 주민공동시설과 친환경소재로 만들어진 놀이터가 이색적이다. 복층 구조로 이루어진 27층 펜트하우스에서는 센트럴파크를 한눈에 내려다 볼 수 있어 전망이 우수하다. 입주를 앞두고 있는 푸르지오 하버뷰는 현재 입주민을 맞을 준비가 한창이다.1층은 필로티로 처리하고 2층부터 각 세대가 배치된 푸르지오하버뷰는 단지 중앙을 가로지르는 수경축을 중심으로 다양한 연출이 이루어지는 수공간이 조성돼 있다.놀이터 주변으로 노천카페가 조성돼 아이들과 함께 여유를 즐길 수 있는 주거문화 공간으로 꾸며졌다.주택형별 구성도 다양하다. 142㎡형의 경우 3면 개방 거실로 채광 및 조망을 확보해 센트럴파크와 탁트인 서해바다 조망이 가능하다. 센트럴파크에 위치한 주요 단지들의 입주가 시작되면서 송도신도시가 화사해지고 있다.
▶명문대학도시로 거듭나는 송도신도시
송도신도시는 국내외 유명대학을 앞세워 대학도시로 탈바꿈하고 있어 교육도시로도 가치를 드높일 전망이다. 졸업생대다수를 미국 상위 명문대학에 진학시키는 미국의 최상급 명문사학인 채드웍국제학교가 지난해 9월 개교한데 이어 인천대학교와 연세대학교, 가톨릭대학교도 개교를 마쳤고 고려대•인하대•홍익대 및 글로벌대학캠퍼스에 미국의 유명 사립대캠퍼스가 개교를 타진중이다.
▶업무지구로 거듭나는 송도신도시
인천시는 송도지구(53.5㎢)를 2020년까지 국제비즈니스, 정보기술(IT)ㆍ바이오기술(BT)ㆍ연구개발(R&D) 도시로 구성해 계획인구 25만2000명 도시로 만들 예정이다. 현재 4만명이 거주하고 있지만 인천아시안게임이 열리는 2014년 전후까지 10만명으로 끌어올릴 계획이다.
그러나 지금 사정은 달라지고 있다. 국제업무단지 등 서편 중심으로 진행되던 개발 사업이 동편 중심으로 이동하면서 서서히 균형을 잡아가고 있다. 여기에 국내 대기업이 잇달아 송도에 투자를 약속해 단점으로 부각되던 비즈니스 기능에도 파란불이 켜졌다. 지난해 10월 `바이오메디파크1`에 바이오연구소를 올해 중 착공하겠다는 cj에 이어 롯데는 백화점 등 종합쇼핑타운 건립에 1조원 투자를 약속한 상태다.
최근엔 삼성이 2조원 규모 바이오시밀러 제조공장을 5공구에 건립하겠다고 밝혔다. 삼성이 입주할 `바이오메디파크2`는 28만㎡ 규모로 삼성이 20만㎡를 사용한다.
나머지 8만㎡에는 바이오 관련 연구시설이 들어갈 수 있는 데다 인천경제청이 11공구까지 바이오 산업 기반을 넓힐 계획이다. 삼성협력회사까지 감안하면 송도신도시 당초계획인구를 달성할듯 싶다.
인천경제청 안팎에서는 4공구에 조성된 `바이오메디파크1`에 존슨앤드존슨 등 기업이 추가로 들어가고, 삼성이 들어갈 `바이오메디파크2` 조성이 완료되면 송도는 동북아 최대 바이오클러스터로 성장할 수 있다.
▶삼성투자로 ,송도신도시 기업체들 속속 이전 계기 전기될 듯
본사를 이미 송도로 이전한 포스코가 인천 송도국제신도시에 준공한 ‘포스코 글로벌 R&D 센터’는 연구개발 투자의 핵심축이다. 포스코는 송도 R&D 센터를 미래 신성장 동력 확보를 위한 중앙 연구소로 활용할 계획이다. 포스텍•포항산업과학연구원(RIST) 등과도 협력해 차세대 융복합 혁신 기술을 개발할 계획이다. 2008년 6월 착공해 27개월 만에 준공한 송도 R&D센터는 연구동과 지상 15층(지하 1층) 규모로 러닝센터, 컨벤션센터, 실험동(2개) 등 시설을 갖췄다. 대한항공도 인천국제공항의 인근의 바닷가에 요트장,클럽하우스,정비시설을 갖춘 ‘왕산마리나’조성 사업 계획이 있다. 롯데그룹차원에서도 송도국제도시에 대규모 복합 쇼핑몰인 ‘송도 롯데 쇼핑타운’을 건립하기로 했다.5000만달러의 외자들을 끌어들여 롯데백화점, 롯데마트,롯데시네마,쇼핑몰,롯데월드등을 2015년 3월까지 단계적으로 짓는다. 송도 컨벤시아,쉐라콘 워커힐 호텔,센트럴파크와 연계되기 때문에 관광명소로 많은 사람들을 불러 모을 것으로 기대한다.
▶국민소득 증가할수록 강,바다 조망권 프리미엄 높아져
소득수준이 높아질수록 강,바다조망권을 최우선시하고 다음으로 공원, 산 순이다. 1인당 국민소득이 3만불 달하는 싱가포르 요트와 유람선이 떠다니는 도심강변에 고급주택과 빌딩등이 대거 몰려있다. 해당지역 주택 한채가격이 20억~100억정도를 호가할 정도인데도 국내뿐만 아니라 아시아 각국의 부 자들을 끌어들이고 있다.
자산가들이 선호하는 국내주택시장의 투자패턴도1인당 국민소득이 증가할수록 급격히 변하고 있다. 90년대 중반까지 우리나라 최고의 부촌의 명성을 유지한 강남구 압구정동과 송파구아시아선수촌일대에서 강변 조망권에 대한 관심과 재건축에 대한 투자가치까지 겹쳐 압구정동.반포일대 아파트로 자산가들이 급격히 이동하고 있다. 인천지역 주택시장도 서울과 마찬가지로 구도심지역에서 바다조망이 가능한 송도신도시로 자산가들이 급격히 이동하고 있다.
▶눈길끄는 송도신도시 분양물량
송도신도시에는 올해 총 8개 단지에서 8000여가구가 분양될 예정이다. 삼성 바이오파크의 설립이 가시화되면서 송도신도시 분양도 다시 뜨거워질 기미를 보이고 있다.우선 대우건설이 4월경 송도국제도시 5공구 Rm1블록에 '푸르지오'를 분양할 예정이다. 전용면적 84~221㎡로 총 1703채 규모다. 단지 동쪽으로 걸어서 갈 수 있는 초 • 중 • 고교가 있고,송도 글로벌캠퍼스도 조성 중이다. 인천지하철 1호선 테크노파크역을 도보로 10분 이내에 갈 수 있다.인근에 상업시설도 들어설 예정이어서 입주 후 주거생활이 편리할 것으로 보인다.
코오롱건설도 인천 송도국제도시에서 주상복합 아파트 공급을 앞두고 있다. 총 180채 중 114채가 일반 분양 물량이다. 공급 면적은 165~284㎡다. 지난해 7월 입주를 시작한 더프라우1차 부지 바로 옆에 있고 국제학교와 호수공원과도 가깝다.
인천시 주택건설협회 소속 8개 회원사(세계건설, 정광종합건설,유승종합건성,창보종합건설,두손건설,대상산업,일주건설,원정건설)가 모여㈜송도 프로젝트금융투자회사(PFV)를 만들어 시행한물량을 주목할만 하다. 포스코 건설이 시공을 맡았다.5공구 일대(Rc3 블록)에 짓는 ‘송도 더샵 그린스퀘어’ 아파트 1516가구를 이르면 내달 내놓는다. 전용면적 64~126㎡로 이뤄져 있다.
더샵 그린스퀘어는 송도신도시 최초로 9% 건폐율을 적용해 기존 아파트보다 괘적하다. 단지 외곽에는 산책로와 자전거 전용도로가 조성된다. 분양가는 비교적 저렴한 3.3㎡당 1300만원전후로 결정될것으로 보인다.
▶국내외적인 경기변수 감안해 투자전략 세울 것
당국이 물가를 안정시키기 위해 금리인상시장모드로 급선회하고 재건축 규제책을 내놓자 강남권을 중심으로 아파트시장이 다시 주춤하고 있다. 하지만 전세가격은 지속적으로 상승하고 있는데 강북권.신도시등의 상승세가 두드러진다. 한동안 충분한 입주물량으로 안정세를 나타내었던인천지역도 연수구를 필두로 올해들어 전세가격이 강세를 나타내고 있다.
▶금리인상 ,단지적인 악재,중장기적으로는 호재
이달 한국은행 금융통화위원회는 ..기준금리를 현행대로 연 3.0%로 유지하기로 결정했다. 하지만 금리인상여지는 아직 남아있다.점진적인 금리인상은 부동산 시장에 단기적으로 악재로 작용할 가능성이 농후하다. 하지만 , 금리와 부동산시장의 상관관계를 좀더 실증적으로 분석하면 금리인상이 반드시 부동산시장에 악재인것만은 아니다라는 것을 알수 있다. 지난2005년부터 2007년까지 한국은행 기준금리가 2%에서 4%까지 상승할 때 오히려 부동산 가격은 금리상승율을 상회하는 상승율을 보였다. 80년대 후반 실질금리 수준이 10%를 넘나들 때 역시 경기상승의 영향으로 부동산가격이 수도권 지방 할 것 없이 큰폭으로 올랐다. 금리가 상승할때는 경기상승에 대한 기대감으로 오히려 부동산가격도 이내 상승세를 보인 것이다.
경기가 좋아지면서 금리도 점진적으로 상승한다는 것은 자산구매력 증가요인으로 작용할수도 있기 때문에 부동산시장에도 호재로 작용할 수밖에 없다. 결론적으로 여러연구기관의 자료를 바바탕으 분석해볼 때 우리나라의 향후 경제성장율이 한해 물가상승율을 상화할것으로 생각되어지기때문에 소폭의 금리인상은 부동산 시장에 미치는 영향이 작다고 할수 있다.
• (박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr) 02-525-0597)
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