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| 저평가된 한강신도시 투자가치 小考 |
| [ 김부성 부동산富테크연구소장 2011-04-07 ] |
조회수 4233
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저평가된 한강신도시 투자가치 小考
한강신도시는 현재 수도권 경부라인의 가격탄력성에 비해 현저히 둔화된 가격탄력성을 유지한채, 건설사의 무덤이라는 얘기까지 들릴정도의 불운아가 됐다. 앞으로 2-3년후에도 그럴까? 필자의 판단으로는 절대로 그렇지 않다고 예상한다. 그렇다면 그 이유는 무엇인가?
우선, 한강신도시가 저평가되어있다고 보기 때문이다. 현재 수도권내 투자가치가 전혀 없는 보금자리 중소형 물량의 분양가는 벌써 900을 넘기고 있고, MB정부가 약속했던 반값보금자리주택은 4월 5일 정부의 공식선언(=반값 아파트취소 및 보금자리분양가 전면적인 인상)으로 사실상 역사의 뒤안길로 사라지게된 상태다.
한편, 한강신도시의 규모는 수도권 2기신도시중 동탄2신도시(660만평)를 제외하곤 가장 큰 메머드급 규모(360만평)로 광교신도시(=약 340만평)보다 크고 동판교나 동탄1신도시(=각각 280만평내외)보다 무려 100만 평가까이 큰 초대규모 신도시로 한강수변에 위치하고 녹지율은 광교(41%)다음으로 가장 높은 35%의 쾌적성을 자랑한다.
이러한 정부주도 초대규모 한강 신도시에서 분양가는 대략 112제곱미터(34평)기준 800만원중후반(=임대)~900만원대에 불과하여, 기반시설이 전문하다시피하고, 품질이 낮으면서도 전매제한이나 의무거주요건등이 긴 수도권 보금자리주택보다 월등한 경쟁력을 지니며 현재상태에서 5천만원정도는 저평가된 상태로 볼수 있다.
이는 동일생활권역에 포함되는 파주교하신도시의 33평대 시세가 3억중후반을 넘나드는 상황에서 3억원초반대에 불과한 한강신도시의 분양가는 저평가가 확연히 드러난다. 문제는 저평가를 인식하기가 쉽지 않다는데 있다. 이는 한강신도시의 치명적인 단점으로 지적되어온 광역교통망의 부재로 인한것인데, 서울에서 한강신도시로 이동하는 교통로는 사실상 신호등이 수십개나 되고 길도 구불구불한 48번국도 하나에 불과하기때문이었다.
더구나 인근 파주교하신도시와 고양덕이지구, 식사지구 및 청라지구와 송도신도시등의 입주물량이 대규모로 단기간 몰리면서 가격탄력성이 급격히 둔화될수밖에 없었다. 전세수요역시 교통이 불편하다보니, 서울접근성이 떨어져 전세수요자들의 호감을 사지못한채, 한강신도시 장기지구의 쾌적한 30평대 아파트 전세시세가 수도권 남부 용인이나 수원, 동탄신도시내 투룸 및 20평대 오피스텔 수준에 불과한 1억원대 초중반이라는 치욕을 당하고 있는 상태다.
그러나 세상은 항상 돌고 돌수밖에 없고, 저평가는 저평가를 해소하고 완충하는 요인들에 의해 소리없이 해소되기에 이르는것이 현실이다.
당장, 올 6월말 개통되는 김포한강고속화도로(6차선)는 신호등 한 개도 거치지 않고 곧바로 여의도로 19분만에 직행할수 있게 도와준다. 이렇게 되면 현재 지독한 전세가격 저평가는 점차 하반기부터는 서울과 강서권 및 서대문, 마포일대의 높은 전세가격에 떠밀려 갈곳을 찾지못하는 많은 전세난민들의 탈출구로 각광받을수밖에 없다. 이로인해 개미한마리 얼씬 하지 않을것같던 한강신도시내 기존 주택에 대한 서울권 전세수요도 꾸준히 한강신도시로 유입될것으로 전망되며, 하반기이후 전례없는 수도권 입주물량 폭감사태로 전세가격상승이 명약관화한상태에서 교통망이 좋아지는 한강신도시의 저렴한 전세가격에 매력을 느끼는 수요가 증가할수밖에 없다.
또한 우여곡절을 겪으며, 현재 강력하게 추진중인 한강신도시 9호선 중전철 연장등이 아직 확정되지는 않았지만, 이러한 교통호재등이 점차 가시화된다면, 한강신도시의 저평가는 일대 분수령을 맞을수 있게된다. 다만 이러한 재료는 현재 한강신도시의 시세에 거의 반영되지 않고 있는 상황이라 향후 개발계획여부에 따라 가격탄력성은 더욱 커질수밖에 없을것이다.
신도시는 기본적으로 망하지 않는다고 보면된다. 통상 입주 만 4년차가 되면 전세가격이 분양가를 삼키는것이 보통인데, 판교나 동탄이 비슷한시기로 그런현상이 발생했다. 예컨대 판교분양가가 30평대 4억원남짓이었지만 현재는 전세가격이 분양가를 삼킨상태다.
동탄신도시역시 초기 입주시점 당시 전세가격은 7000~9000수준이었으나 전세를 두 번정도 갈아낸 현재시점에서는 시범단지 34평대 전세가격(2.5억)이 분양가(2.4억내외)를 이미 삼킨 상태가 됐다. 과거 영통이나 대전 노은지구도 미분양 폭탄이었다가 입주하고 시간이 조금만 흐르자 신도시로 몰려드는 수원중산층들로 집값은 단번에 수원최고를 자랑하게됐고, 지방 대전에서도 노은지구가 미분양 폭탄이었지만 지금은 분양가의 2배를 넘은지 오래다.
신도시 초기에는 항상 말들이 많고 부정적인 말들이 무성하지만, 사업주체가 사적 개인단위인 재개발과 달리 정부가 주도하여 기반시설을 갖춰놓는 신도시의 경우에는 기간리스크가 거의 없고 해가 갈수록 없던 금액들이 추가되는 추가분담금등의 리스크가 높은 재개발에 비해 리스크는 줄어든다. 규모가 크다면 그 리스크는 더욱 줄어들게 된다.
한강신도시의 투자가치의 관건이 되는것은 9호선이 되겠지만, 9호선이 아니더라도 현재 시점에서 한강신도시의 가치는 5천만원정도는 저평가되어있다고 볼수 있고 9호선이 확정되면 한강신도시의 가치는 크게 격상될수 있다.
다만 아쉽게도 시기적으로 좋지 않은 시점에 입주임박한 기존 한강신도시 분양물량의 경우 입주시점이 올연말과 내년 초~하반기로 입주시점이 빨라 타이밍상 어려움이 예상되지만, 현재 분양하고 있거나 물량예정인 물량들의 경우 입주시점이 내년 4월 총선과 12월 대선을 거치면서 입주시점이 2년여가 남아있어, 그 기간동안 한강신도시 발목을 잡았던 인근 파주, 청라, 고양등의 입주물량이 대규모로 소진되는 시점에 입주하는탓에 초기 계약금 10%정도로 금융비용을 줄이면서 2년이상 시간을 벌수 있는 메리트가 있으므로 타이밍상 접근하기 좋은 시점이라고 할수 있다.
더구나 보금자리주택이 크게 위축되고, 도심위주의 개발을 진행하면서 당초 계획되어있던 2기신도시 개발이 취소되거나 지연되고 있는 상황에서 위례신도시와 광교신도시 및 동탄2신도시, 한강신도시를 제외한 다른 2기신도시가 크게 위축되면서 대규모 쾌적한 신도시의 위상이 높아지는 반사이익도 볼수 있을것으로 전망된다. 2-3년후 분명, 한강신도시는 지금의 저평가와 수요자들이 외면하는 상황과는 크게 달라질것이다.
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