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| 무차별적인 일본식부동산버블붕괴 확산, 우려수준 |
| [ 박상언 유엔알대표 2010-10-18 ] |
조회수 3874
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무차별적인 일본식부동산버블붕괴 확산, 우려수준
장기간 저성장경제성장율하에서의 극단적인 모델
한국,지속적인 경제성장율하에서는 일본보다 홍콩, 싱가포르 모델 따라갈 듯
금융기관 ,경제연구소 여기저기서 경쟁적으로 부동산에 대한 비관적 논조를 내세우며 부동산버블론에 힘을 보태고 있다. 한국부동산시장의 버블가능성을 거론하는 측에서 주로 인용하는 나라는 일본이다.
노무라보고서-2015 건설ㆍ부동산(노무라종합연구소) 내용을 보면 지난 2007년 일본 국내 건설 투자는 52조3000억엔으로 정점인 1992년 80조엔에 비해 60%로 감소한 상태다. 연구소는 이 수치가 2015년에 절반인 50% 수준까지 줄어들 것으로 예측한다. `잃어버린 10년`을 거치며 23년 만에 건설업이 반 토막 난 셈이다. 인구통계학적인 전망은 지난 10여 년간 일본 부동산산업은 인구가 줄어들고 고령화가 가속화하는 변화에 민감하게 반응했다. 일본의 `잃어버린 10년`은 증시와 부동산 버블 붕괴와 함께 1990년대 초 시작했다. 이라크의 쿠웨이트 침공 등 해외 변수가 주요 요인이었지만 인구구조 변화에 대한 염려도 작용했다. 실제 10여 년 후인 2004년 총 인구 감소가 시작됐다. 노무라연구소는 11년 후인 2015년에 가구 수가 정점을 기록할 것으로 전망한다. 주택산업은 직격탄을 맞았다. 신축 주택은 1978년에 155만가구, 1990년에 171만가구, 1996년에 164만가구 등 몇 번에 걸친 정점 이후 2006년에 129만가구로 위축됐다. 정부 통계에 따르면 65세 이상 고령자 외엔 자가주택률이 지난 20년간 계속 감소하고 있다.
그렇다면 한국은 어떨까. 2007년 건설 투자가 127조원에 달하며 사상 최대를 기록했다. 일본처럼 정점 이후 23년 만에 절반으로 위축될 것이란 전망은 없다. 통계청 수치를 보더라도 한국은 2018년에 인구 수가 감소할 것으로 예상되지만 수도권은 2022년까지 증가할것으로 제시되어 있고 1~2인 가구수 증가는 2030년까지 증가할것으로 나타나고 있다.
인구구조외에 경제성장율과 장래소득수준도 분석해야
즉 ,일본의 `잃어버린 10년`은 과잉 유동성과 글로벌 경제 변화에 따른 것이다.
부동산 가격변동은 단순히 인구구조로 판단할 수는 없고 오히려 산업구조적 발전이 더 연관되어 있다.자본주의 사회에서 모든 산업은 순환주기를 가지고 있다. 부동산시장도 당연하게 일정한 순환주기를 가지고 있다. 자본주의 경기변동 순환주기는 콘트라티에프(Kondratiev) 파동과 같이 50~60년에 걸친 장기순환주기에서 키친(Kitchen) 파동처럼 수십 개월의 단기순환주기까지 여러 주기가 있다. 그리고 이들 순환주기가 중첩되어 현실의 경기순환이 되는데, 부동산경기의 순환주기는 이러한 일반경기 순환과 연관성을 가지면서도 나름의 독자적인 특성을 가지고 있다.
외국의 여러나라와 비교할 때 인구구조만 가지고 부동산 시장을 분석할 때 실수를 범할 수 있다.
일본의 경우 30년대 태어난 베이비부머가 1991년 이후 은퇴하면서 이후 15년간 부동산가격이 80% 하락하는 극단적인 상황이 벌어졌다. 그리고 미국에서는 2006년 이후 부동산 시장의 붕괴, 특히 장기모기지(mortgage) 시장의 붕괴가 발생했다. 미국의 이러한 변화를 설명하는 강력한 도구 중의 하나가 인구구조 변화다. 미국은 1946년부터 7,820만 명에 달하는 베이비부머가 있고, 이들의 은퇴시기가 부동산시장 붕괴 시기와 맞아떨어지고 있다.
그렇지만 모든 설명을 인구구조 변화로 귀결시킬 수는 없다. 도시의 발전과 몰락은 오히려 산업구조적 발전과 더 관련이 많다. 세계적으로 신흥도시와 몰락한 도시의 격차가 뚜렷하게 나타나면서 그 원인에 대한 다양한 설명이 시도되고 있다. 왜 샌프란시스코나 시애틀은 성장하는데, 시카고나 미국 남부도시들은 몰락하는지, 왜 싱가포르나 홍콩, 상하이는 성장하는데, 과거 영화를 누리던 다른 아시아 도시들은 몰락하는지. 그래서 이러한 변화를 일으킨 원인이 무엇인지 아는 것은 결국 해당 도시의 부동산가격이 폭등하는 이유를 설명하는 기본적 틀이 된다.
즉 모든 부동산가격에 대한 원리를 ‘산업구조에 변화에 따른 소득’등의 외부효과는 도외시한 채 인구구조와 입주량등 단순통계자료를 바탕으로 부동산 버블론의 근거를 내세우는 논리전개는 뭔가 알맹이가 빠진 느낌이다.
‘숫자는 거짓말을 하고 거짓말쟁이는 숫자를 사용한다. 인구구조와 입주량등 단순 통계수치에만 빠져 산업구조와 소득증가등의 외적인 현실을 도외시하는 분들을 두고 하는 말이다.
한국과 여건이 비슷한 홍콩, 싱가포르등도 참조할 만
단순히 일본 자료만 기대지 말고 우리나라처럼 국토가 좁고 주택보급율이 이미 100% 가 넘어도 경제가 지속적으로 성장해 ,주택가격도 이에 따라 급등하고 있는 홍콩, 싱가포르등도 유심히 살펴볼 필요가 있다.
얼마전 필자가 직접 방문했던 홍콩과 싱가포르주택부동산 시장은 경제가 고속 성장하면서 그에 맞게 부동산시장도 해마다 높은 상승세를 유지하고 있다.
1인당 국민소득이 5만불 달하는 싱가포르는 요트와 유람선이 떠다니는 도심강변에 고급주택과 빌딩등이 대거 몰려있다. 해당지역 주택 한채가격이 20억~100억정도를 호가할 정도인데도 국내뿐만 아니라 아시아 각국의 부자들을 끌어들이고 있다. 싱가포르의 중심업무지역이 오차드 로드를 중심으로 형성되어 있는 민간 고급 아파트의 평균 가격은 3.3㎡ 3000~3500만원을 웃돌고 있다.홍콩의 고급주택가인 리펄스 베이 같은 경우 시끄럽고 습기가 많은 도심을 벗어나 편안하게 휴식을 취할 수 있는 바다와 산이 어우러진 유럽형휴양지다. 과거 영국식민지 일때는 영국인들이 지금은 홍콩 최고의 부호들이 모여 사는 고급아파트와 빌라촌이 형성되어 있다. 홍콩의 아파트는 선시공 후분양방식으로 공급되는데 리펄스 베이일대 40평대 정도면 50~60억원 정도고 임대료만 한달에 1500~2000만원에 달한다.
한국 ,일본과 같은 급격한 버블붕괴는 없을 듯
버블은 일부 아파트만의 문제
선진국들의 사례를 보면 주택시장이 10~13년을 주기로 상승과 하락을 반복해오고 있다. 거품 붕괴로 이어지기 위해서는 부동산 가격 급등이 필수조건이다. 거품 붕괴 전 5년간 일본의 6대 도시 땅값은 3배나 뛰었다. 1997~2006년 아일랜드의 주택값은 252%, 스페인은195%, 미국은 132% 올랐다. 한국은 38.4% 오르는 데 그쳤다.지난 2000~2006년 주택가격을 비교해도 마찬가지다. 미국의 20개 주요 도시 집값은 100% 이상 올랐지만 한국은 평균 46%였다. 물론 지역별로 보면 서울은 69.2%(강남 90.4%, 강북 45.2%) 상승한 반면, 지방은 전체적으로 보합세를 보였다. 즉 한국의 집값 상승률이 선진국들의 절반에 못 미쳤다는 점이다. 지난 20여년의 기간을 놓고 볼 때 전국 주택가격 지수는 4.2 % 올라 물가상승율(4.61%) 보다 낮았다. 즉 주택가격은 장기간 하락했다. 서울의 아파트만 보면 연평균 8.18% 올랐지만 물가상승율을 초과했지만 근로자 가계 소득 증가율(10.27%)에는 미치지 못했다.
2006년 우리나라 전체 가구의 평균 자산 가운데 부동산은 76.8%이며 전ㆍ월세 보증금을 부동산으로 간주하면 부동산 비중은 81%가 된다.이는 미국(33.2%) 일본(39.0%) 영국(54.0%) 등 선진국보다 부동산이 가계 자산에서 차지하는 비중이 월등히 높다는 게 부동산 버블론의 한 단서를 제공하고 있다. 현재 부동산 버블론이 제기되고 있는 주요한 타겟부동산은 아파트라 해도 과언이 아니다. 전체 자산에서 부동산 자산 비중이 높아서 버블론이 제기되고 있는 것보다 환금성 떨어지고 월세 한푼 안 나오면서 더구나 개발가능성까지 미약한 대형아파트나 단독주택, 지방의 땅등이 버블론의 표적이 되고 있는 것이다.
일본의 사례처럼 급격한 부동산 버블붕괴는 일본처럼 지속적으로 경제가 침체되지 않는한 일어날수 없다.
90년대 초반부터 시작된 일본의 버블 붕괴사례를 참조하면서 대비책을 제시하는 것은 바람직한 일이다.하지만 경기 호불황과 기타 변수들을 무시한 채 최악의 시나리오인 일본 부동산 시장을 유독 강조하면서 비관론적인 관점과 이데올로기 측면에서 부동산 버블론을 전파시키는 것은 누구에게도 도움이 되지 않는다.
[박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597]
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