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| 슈퍼깡통 분양권 보유자는 차라리 입주를 포기하라! |
| [ 김부성 부동산富테크연구소장 2010-10-11 ] |
조회수 4776
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슈퍼깡통 분양권 보유자는 차라리 입주를 포기하라!
하우스 푸어에서 살아남는 법
금깡통 분양권이 분양가 대비 하락폭이 커 계약금(5%~10%)을 포기하고도 매수자에게 추가적으로 웃돈을 줘야 하는 분양권을 의미한다면 슈퍼깡통 분양권은 그 이상으로 하락한 분양권을 말한다.
따라서 슈퍼깡통 분양권 보유자들은 건설사가 분양대금의 10%인 계약금을 위약금으로 취하고, 중도금이자부분까지도 계약자가 부담하는선에서 계약해제해달라고 요구하는 경우가 많은데 건설사는 앞선절들에서 여러번 설명한대로 계약을 해제하게 되면 중도금대출을 은행에 토해내야하기 때문에(대위변제) 계약자들의 계약해제요구에는 응하지 않게 된다.
자칫 한두사람 계약해제를 해줬다가 계약자들이 벌떼같이 들고일어나 계약해제를 해달라고 하면 그야말로 사업을 접어야 할 상황도 배제하지 못하기 때문이다. 따라서 이들 슈퍼깡통 분양권을 보유한 하우스 푸어들이 밤잠을 설치는것은 어쩌면 당연한 일이다.
오죽하면 건설사에 쳐들어가 자해공갈까지 하는 계약자들이 나타나겠는가! 얼마전 중앙일보에 실린 기사를 보면 슈퍼깡통 분양권 보유자들의 고통이 얼마나 심각한지를 여실히 알수 있다. 기사내용을 한번 살펴보자.
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<중앙일보 2010.8월 21일자 기사>
아파트 계약해제 위해 ‘자해공갈’까지
계약해제 요구 급증으로 건설사 자금난 심화
요즘 서울 명동 어음할인시장의 관심거리는 건설업체들의 실적이다. 부동산 경기 침체가 장기화하면서 적자를 내는 건설사들이 늘고 있기 때문이다. 시공능력순위 50위 이내의 건설사 중 10여개사가 올 상반기에 적자를 봤다.
남광토건ㆍ진흥기업ㆍ코오롱건설ㆍ벽산건설ㆍ풍림산업ㆍ한일건설 등이 대표적이다. 1분기에 비해 2분기 실적이 더 좋지 않아 시간이 갈수록 건설업체 재무구조가 악화되는 양상이다. 벽산건설의 경우 1분기에 36억6000만원의 이익을 올렸으나 2분기 242억9000만원의 적자를 기록, 상반기 실적이 적자로 전환됐다.
명동의 기업정보제공업체인 중앙인터빌 관계자는 “주택거래 침체에 따른 수도권 입주 지연 사태가 건설업체에 치명타가 되고 있다”고 말했다. 건설사 입장에서는 공사비를 다 투입했는데 받을 돈을 제때 회수하지 못해 자금 스케줄이 엉키게 된다는 것이다.
계약해제를 요구하면서 중도금ㆍ잔금 납입을 거부하는 계약자들도 크게 늘고 있다는 게 건설업체 관계자들의 얘기다. G건설 관계자는 “식칼을 갖고 사무실에 와서 계약해제를 안 해 주면 이 자리에서 자기 배를 찌르겠다는 자해공갈형 계약자부터 조폭을 동원해 폭력을 행사하겠다고 으름장을 놓는 계약자까지 별별 사람이 다 있다”고 전했다.
이런 현상이 심화하면서 몇몇 건설사는 심각한 자금난에 봉착했고, 명동 어음할인 시장에서는 이런 회사들에 대한 소문이 돌고 있다...........(이하 생략)
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그러나 위와같이 극단적인 행동을 하더라도 건설사들은 쉽게 계약해제를 해주지 않는다, 아니 지금 상황이라면 절대로 계약해제를 해주지 않을것이다.
더구나 분양권 시세가 마이너스 10%이상으로 하락했다면 건설사가 해제를 한후 10%을 깎아서 재분양을 하더라도 재분양이 어렵기 때문에 손실을 입어가면서까지 계약해제를 해줄 건설사는 없다. 과거 경기가 좀 좋거나 입지여건이 좋아 재분양이 자신있는 물건이라면 건설사에서 협의해제에 응해주는 경우도 있었지만 지금처럼 건설사들이 자금난을 겪고 있는 상황에서는 계약해제란 꿈도 꾸기 어려운게 현실이다.
상황이 이렇다보면 계약자는 굳이 슈퍼깡통분양권 아파트에 입주할 의욕이 없어지는게 사실이다. 만약 입주를 포기하면 건설사는 잔금을 못받아 자금난에 봉착하거나 은행에서 계약자명의로 대출받아 쓴 중도금대출금액을 토해내야하는 대위변제 요구에 직면하면서 자금난이 더 심화된다. 계약자의 경우에도 위약금에 중도금 이자등을 손해봐야 하는데, 이정도의 손해라면 오히려 애초에 계약자가 원하던 바에 해당한다.
위 기사에서 자해공갈을 했다고 하는 계약자도 건설사에서 계약해제를 요구하면서 계약금 10%는 당연히 위약금으로 공제되는것이니 계약금을 돌려달라는 요구는 하지 않았을것이 명백하다.
계약금에 중도금이자까지 납부하는 조건으로 해제를 요청했을 가능성이 큰것이다. 그럼에도 불구하고 합의해제가 안된다면 이정도의 수준으로만 손해볼뿐인 다른 방법을 찾아야 하는데 그것이 바로 입주포기다.
입주포기는 잔금이 없어서 어쩔수 없이 입주를 포기하는경우도 있고, 슈퍼깡통 분양권처럼 분양가보다 터무니없이 가격이 내려간 상황에서 잔금내고 입주하는것이 더 큰 손실을 볼것이라는 것이 예견될때 계약자가 마지막 고육책으로 택할수 있는 방법이 바로 입주포기라고 할수 있다.
입주포기는 잔금을 내지못하는것이므로 내용증명을 통해 서면으로 통보한후 계약해제를 요구해야 한다. 물건이 나쁘지 않고 미래가치가 있다면 분양가에서 몇%정도 떨어졌다고 해서 입주포기할 이유는 없지만 그야말로 답이 나오지 않는 물건에 물렸다면 입주포기를 하는편이 손실을 최소화하는 방법이 되는것이다.
<자주 묻는 의문점 Q&A>
Q: 입주포기시 건설사가 은행에 중도금을 대위변제하면 무조건 계약해제가 되는것이라고 봐도 되나? 또 건설사가 계약해지된 후 위약금을 취하고도 중도금 대출이자나, 잔금연체 료등을 계약자에게 손해배상등을 청구하면 계약자가 오히려 더 힘들어지지 않겠나?
A: 건설사가 은행에 중도금전액을 대위변제한다는것은 사실상 계약자가 받은 대출금을 대신 상환해주는것이므로 계약해제를 전제로 하지않고는 대위변제를 해주지 않는다.
다만 드문경우에 대위변제를 하고나서도 계약해제를 하지않고, 계약자를 대신해 계약자명의로 대위등기를 하면서 계약자 명의로 등기를 필한 후 동시에 가압류를 진행하여 경매로 넘겨 자금을 회수하는 경우도 있지만 드문 케이스다.
입주를 포기하여 대위변제가 된다는것은 일단 계약해제가 되었다는것을 의미하므로 계약서대로 분양대금의 10%인 위약금을 귀속하게 되나 위약금과는 별도로 중도금대출이자부분이나 잔금연체료등을 계약해제후 별도로 청구하기도 하나 위약금외에 별도로 이러한 청구를 하는것은 나중에 건설사와 다퉈볼여지가 있으므로 반드시 건설사가 청구하는것은 아니며, 설사 청구했더라도 다음장(5장)에서 자세히 언급하겠지만 공정거래위원회 판례(심결례)등을 근거로 ‘위약금은 분양대금의 10%로 족하며, 그 이상을 요구하는것은 계약자에게 지나치게 피해를 주는것이므로 무효’라는 취지의 공정위 판결을 토대로 건설사와 다툴수 있고 실무적으로도 건설사가 계약해제를 하는 경우 위약금을 10% 취한 경우 나머지 이자부분과 잔금연체료 부분까지 부과하기 위해 법적으로 조치를 하는 경우는 드물다.
따라서 분양가의 10%를 훨씬 초과하는 마이너스 프리미엄이 형성되어있고, 이같은 시세가 반전되기 어렵다고 판단되는 슈퍼깡통분양권자는 어차피 입주할 자금도 없거니와 입주하면 더 큰손실이 발생하므로 손실이 적은 쪽을 택하는게 그나마 하우스 푸어에서 조금이라도 벗어나는 방법이다.
-본 칼럼은 필자 저 [하우스 푸어에서 살아남는 법](9.1출간) 제 4장에서 발췌한것임-
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<하우스 푸어에서 살아남는 법> 저자
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