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| 반드시 망하는 부동산 필패 11법칙 |
| [ 김부성 부동산富테크연구소장 2010-06-01 ] |
조회수 3759
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반드시 망하는 부동산 필패 11법칙
(제 3법칙)타이밍 못잡으면 쪽박찬다:토끼 필패의 법칙
부동산투자의 성패는 실질적으로 90%정도는 타이밍에서 판가름난다고 해도 과언이 아니다. 제아무리 입지가 좋다는 강남이나 용산, 한강변이라 할지라도 타이망 못잡고 함부로 움직였다간 쪽박이 아니라 쪽박 할아버지라도 찰수 있다는 냉엄한 사실을 명심해야 한다.
필자 주변에서 실제 사례를 들면 안성에서 비교적 잘나가는 음식점 자영업을 하시던 지인이 계셨는데 이분은 월 순수입이 대략 2-3천만원은 거뜬했다. 마침 집값이 요동치던 2006년 11월초 대출을 잔뜩끼고 강남 재건축아파트를 13억원에 매입하고 금융위기와 부동산 대폭락설이 대한민국을 휩쓸던 무시무시한 시기였던 2008년 12월초 8억원대 초반에 처분하는바람에 단순 손실분만 무려 5억원이 넘어 대출과 전세를 빼면 사실상 깡통아파트나 마찬가지 처지로 큰 낭패를 봐야 했다.
1년여전 필자가 “금융위기가 장기화될가능성이 적고 집값이 바닥까지 내려왔으니 너무 많은 손실로 집을 던지는것은 말리고 싶다! 오히려 지금 사는 사람이 돈을 벌것이다. 사실상 지금 헐값에 내던지는 사람들의 물건을 받아주는 매수자가 매도자의 손실을 그대로 향수하게 될것이다. 자선사업을 하시려거든 처분해도 되지만 월수입등 자금여력등이 나쁘지 않으니 무작정 던지지 말고 조금만 더 기다려보시라”는 의견을 제시했는데, 매도 결심을 막을길이 없었다. 이분의 경우 아래 도표1~4중에서 타이밍상으로 정확하게 상투(고점)에서 사서 바닥(저점)에 파는 최악의 타이밍(도표4)인 ‘민초(民草)’형으로 투자를 하신셈으로 그 후유증은 매우 클 수밖에 없었다.
나중에 만나서 필자에게 하는 얘기가 “내가 5억을 벌려면 하루에 잠을 4시간씩 자면서 꼭두새벽부터 밤늦게까지 고기를 얼마나 썰어야 하는지 아세요? 순수 마진율을 25%~30%정도 넉넉히 잡더라도 5억을 벌려면 매상을 20억원을 올려야 하는데 장사가 현상태를 그대로 유지해준다는것을 전제로 하더라도 2년이 꼬박 걸리는 시간입니다. 그나마 장사라도 되니 다행이지 제 친구들처럼 장사가 고만고만하면 평생이 걸릴지도 모릅니다.”라고 한숨을 토해내던 기억이 아직도 생생하다. 불과 1년여전의 일이기 때문이다.
그러나 그 후 해당 아파트는 2009년 1월, 다시말해 이분이 처분하신지 채 1달남짓도 안되어 가격이 상승곡선을 그리더니 전고점이던 시세의 상당부분을 만회하여 집을 처분하지 않았거나 당시 거래가 뜸해 처분하지 못했던 사람들은 가슴을 쓸어내려야 했고, 과감하게 매수대열에 동참한 투자자들은 위 도표1에서 보는것처럼 바닥에서 사는 행운을 맛보게 되었다. 그러나 아직 매도를 하지 않은 상태라면 향후 매도시점을 언제로 잡느냐 여하에 따라 호랑이(고수)인 도표1의 주인공이 되느냐 아니냐가 결정이 될것이다.
그러나 저점에서 매수한 이상 또다시 저점에 처분하지만 않는다면 절대로 손해를 볼일은 없다. 다시말해 저점에서 매수하게 되면 안전마진 확보로 무릎에 팔아도 남고 어깨에 팔아도 남고 만약 상투(고점)에 판다면 최고의 수익률을 거둘수 있는것이다. 결국 저점에 매수하면 투자는 이미 성공한셈이나 마찬가지가 되는것이다.
(자료:부동산 富테크연구소)
또한 호랑이는 못되더라도 최소한 여우(중수)는 되어야 한다. 여우는 위 도표2를 참고하면 되는데, 도표에서 보는바와같이 호랑이인 고수들처럼 저점에서 매수하지는 못하지만 무릎에서는 매수할줄 아는 사람들이다. 그러나 고수들처럼 진득하게 기다릴줄 아는 여유가 다소 부족하다보니 가격이 한참 올라가는 시점에 처분하여 수익률을 극대화하지 못하고 적당한만큼만 시세차익을 획득한다. 예컨대 ‘무릎에서 사서 어깨에 팔아라!’는 격언에 들어맞는 투자자들로 고수는 아니지만 지금처럼 변동성이 크고 불확실한 부동산 투자시장에서 여우들만 되도 성공투자라고 해고 과언이 아닐것이다.
그러나 아쉽게도 많은 투자자들이 호랑이와 여우처럼 투자하지못하고 도표3과 도표4처럼 토끼나 민초처럼 투자하게 되어 일부 손실을 보거나 큰 낭패를 보게된다. 토끼형(도표3) 투자자는 타이밍상으로 어깨에 사서 무릎에 팔아 여우형 투자자와 대비되는 특성을 띈다. 다행이 상투에서 사지는 않았지만 고점에서 팔지 못하고 고점을 찍었는데도 불구하고 가격이 계속해서 오를것으로 생각하여 매도타이밍을 놓쳐 부랴부랴 고점이 지나고 난 후 무릎근처에서 물건을 던지는 사람들이다. 손실은 그나마 적고 소위 속칭 하수라고 일컬어지는 투자자로 분류된다. 그리고 호랑이와 정반대로 고점에서 사서 저점에 처분하는 사람들도 적지 않은데, 이는 최악의 매매타이밍으로 앞서 필자 주변의 실제 사례로 든 것처럼 고점에 매수했기 때문에 언제 팔아도 손실이 불가피하고, 설상가상으로 저점에 팔기라도 한다면 최악의 손실이 불가피하게 된다.
현재 정부의 정책변수와 국내외 경기변동성등 국내 부동산시장에 직접적인 영향을 미치는 변수들의 진폭이 큰 상황이어서 사실상 투자의 95%이상이 매매타이밍에서 성패가 좌우되는 시대가 되었다고 해도 과언이 아닐것이다.
이는 다시말하면 투자에서 성공하기가 과거 단순했던 수급논리나 금리변동 및 개발호재들에 의해 움직이던 시대가 지나고 고도의 시장 분석능력과 감각이 뒷받침되지 않으면 과거처럼 무조건 사두기만 하면 오르는 시대처럼 호락호락한 시대가 아닌 보다더 어려워진 시장으로 시대가 뒤바뀐것이다. 따라서 타이밍은 부동산투자의 성패를 결정짓는 최대의 관건이다.
이러한 타이밍을 잘 잡으려면 발품과 공부와 동물적 감각을 기르는것외에 달리 왕도가 없다. 최소한 부동산투자에 앞서 전문가에게 먼저 자문을 구하고 나서 움직이거나 아니면 몇몇 전문가들에 조언이라도 들은후에 움직이는것이 실패를 줄이는 첩경이라는 사실을 염두에 두어야 할것이다.
부동산 가치투자자들의 모임[부가모]
http://cafe.naver.com/bootechhospital
부동산富테크연구소(www.bootech.co.kr
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