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| 6.2지방선거 이후 부동산시장 전망 및 투자전략 |
| [ 양지영 팀장 2010-06-02 ] |
조회수 4411
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-매매 약보합세, 국지적 가격 상승 기대
-전세, 8월이후 다시 상승세
-신규 분양, 입지․브랜드․분양가 등에 따라 양극화
-오세훈 재당선, 한강변을 노려라
부동산 시장 전망-올 하반기 약보합세, 국지적으로 가격 움직일 가능성 有
6.2 지방선거가 끝나면서 이후 부동산 시장 전망에 대한 관심이 높아지고 있다. 지금까지 일반적으로 민심을 얻기 위해 후보자들이 개발 공약 등을 내세우고, 선거 이후에는 그 공약에 대한 기대감이 움직이기 때문이다.
하지만 이번 6.2 지방선거 이후 부동산 시장은 약보합세를 유지할 것으로 보인다. 왜냐하면, 올해는 개발 공약보다는 천안함 사태, 4대강 사업 등 큰 이슈들에 대한 관심이 높았고, 각 정당이나 후보자들 역시 초점이 이에 맞춰져 있기 때문이다.
또한 부동산 규제 역시 풀리기 힘들 것으로 보인다. 현 부동산 규제의 경우 대부분, 참여정부 때 묶인 것이며, 이번에 민주당이 압승을 거두면서 그 규제들이 풀지 않고 그대로 유지될 가능성이 많아 부동산 시장에 불이 붙기 힘들다.
지방 미분양 아파트 추가 해소책 등 부동산 시장 보완대책을 나올 가능성은 있으나, 부동산 시장에 불을 부치는 강남 3구 투기지역 지정, 대출 규제(총부채상환비율, 주택담보인정비율) 등은 현 그대로 유지될 전망이다.
하지만 올 하반기에는 국지적으로 전문 투자자들이 움직임으로써 가격 회복 시초가 될 수 있다. 서울시 오세훈 후보가 재선에 성공하면서 그동안 추진해 온 사업을 변함없이 진행하게 됐기 때문이다. 오세훈 시장은 뉴타운 사업, 한강변 정비사업, 서남권 신경제거점 등 굵직한 개발 사업을 내놨다. 부동산에 특별한 호재가 없는 가운데 이들 사업에 대한 관심도가 상대적으로 커질 수 있다. 반면 전문 투자자들은 이들 지역도 작년과 올 상반기 동안 가격이 떨어질 만큼 떨어졌다 판단, 선점에 나설 가능성이 크다.
최근 하락세를 보이고 있는 전세값은 비수기를 지나 8월 이후에는 다시 가격이 오를 가능성이 높다. 여전히 재개발에 따른 이주 수요, 결혼, 1인 가구 증가 등으로 전세 수요는 늘어나는데 비해 전세 물량이 부족하기 때문이다. 하지만 전세 역시 전반적으로 상승세를 타기 보다는 전세가 싼 곳, 학군이 좋은 지역 등 국지적으로 오를 것으로 보인다.
최근 크게 위축되고 있는 신규 분양시장 역시 쉽게 회복되기는 어려울 것으로 전망된다. ‘오세훈 아파트’라고 불리는 시프트 사업은 앞으로 더욱 확대되고, 또한 보금자리주택 공급 역시 변함없이 추진될 예정이다. 반면 민간건설업체들은 이에 대한 부담으로 내년으로 분양을 미루거나 포기하는 업체들이 나타나 물량이 크게 줄어들 것으로 보인다. 하지만 재개발 물량, 광교신도시, 송도 등 입지, 브랜드, 분양가 등의 경쟁력이 있는 곳은 수요자가 몰리는 등 신규 분양 역시 양극화가 나타날 것으로 전망된다.
투자 전략-오세훈 재당선, 한강변 등을 노려라
6.2 지방선거가 민주당 압승, 규제 완화책에 대한 기대감이 무너지면서 부동산 시장이 하향 안정세를 유지할 것으로 보인다. 실제 시장은 조정 받을 만큼 받은 만큼 지금이 투자 타이밍이 될 수 있다. 실제로 송파 잠실주공5단지는 올 초보다 2억원 이상이 떨어지는 등 버블세븐 지역을 중심으로 가격이 많이 떨어졌고, 이들 지역은 향후 시장이 호황일 때 개발 기대감에 가격이 다시 회복될 가능성이 크다.
물론 일부 지역 중심으로 가격이 더 떨어질 가능성은 있지만, 실제 누가 먼저 투자를 하느냐가 중요한 시기가 될 것으로 보인다. 실제로 전문 투자자들은 이런 위기를 기회로 삼는다. 투자의 대한 불안감으로 급매물이 속출할 때 오히려 투자를 시도하는 것이다.
또한 미국의 제조업과 건설경기 회복세가 지속되고 있다는 것도 우리 시장 회복 기대감을 예측할 수 있다. 제조업은 10개월 연속 확장세를 이어갔고, 건설지출은 10년 만에 최대 상승폭을 기록했다.
우리가 중국시장을 따라간다면 이미 회복세를 진입, 상승세로 이어갔었어야 했다. 따라서 미국 시장이 회복세를 보이고 있는 만큼 미국시장의 연속상을 기대할 수 있을 것으로 전망된다.
그리고 오세훈 후보자가 서울시장 재선에 성공한 만큼 그동안 추진 해 온 개발 사업에 투자 초점을 맞추는 것도 하나의 전략이다. 특히 성수,이촌,반포지구 등 한강변은 시장이 회복세로 반전될 경우 시세를 주도할 가능성이 높은 만큼 이들 지역을 중심으로 관심을 가져볼 필요가 있다. 경기침체 장기화로 전반적으로 가격이 떨어지는 가운데 이들 지역은 오히려 가격이 오른 곳도 많다. 물론 현재 너무 많이 올라 투자 위험도 있지만, 한강변이라는 부지 희소가치 등 앞으로 가격 오를 여지는 충분하다.
경매와 급매물을 중심으로 노려보는 것도 좋다. 시장이 회복되기 위해서는 가장 먼저 경매시장이 움직이고 그 후 급매물이 사라지게 된다. 아직까지는 시장 불안으로 세 번 이상 유찰된 물건도 많기 때문에 요즘 같은 상황을 잘 노린다면 좋은 물건을 시세보다 훨씬 저렴하게 매입할 수 있다. 경매가 불안하다면 급매물 역시 시장 불안감으로 쏟아져 나오고 있기 때문에 좋은 기회다.
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