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| 양도세 감면 혜택 기간 이후 청약 전략 |
| [ 양지영 팀장 2010-02-09 ] |
조회수 4364
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양도세 감면 혜택 종료일이 3일 앞으로 다가왔다. 양도세 감면 혜택은 정부가 지난해 미분양 해소를 위해 서울을 제외한 수도권과 지방에 올해 2월 11일까지 분양 및 미분양 등 신규 아파트를 매입하는 수요자들에게 앞으로 5년간 양도세 감면 혜택(과밀억제권역 60%, 비과밀억제권역 100%)을 준 정책이다. 한치 앞날을 내다볼 수 없는 요즘같은 부동산 시장에서는 양도세 감면 혜택은 큰 호재꺼리가 됐고, 실제로 양도세 감면 혜택이후 미분양 아파트가 많이 줄어들었다.
내집마련정보사 양지영 팀장은 “양도세 감면 혜택 기간 이후에는 부동산 시장도 많이 달라질 것으로 예상돼 청약 전략도 새롭게 짤 필요가 있다”면서 “특히 양도세 감면 혜택 기간 이후에는 분양 물량도 극히 줄어들며, 분양가도 오를 것으로 예상돼 예비 청약자들의 내 집 마련이 더욱 힘들 것으로 보여 내 집 마련을 준비해온 수요자라면 시기를 되도록 앞당기는 게 유리하다”고 말한다.
양도세 감면 혜택 기간 동안 내집마련을 하지 못한 수요자들은 그 이후 청약전략을 어떻게 짜면 좋을까.
◇양도세 감면 혜택 이후 청약 전략
- 앞으로 분양가 오르고, 물량 줄어든다 내집마련 서둘러야
- 청약납입액 높다면 위례신도시, 보금자리주택 공약
- 서울 재건축 재개발 물량 수혜 받을 듯
양도세 감면 혜택이 사라지는 2월 11일 이후에는 분양가나 입지 등에 따라 양극화가 더욱 뚜렷하게 나타날 것으로 보인다. 보금자리주택, 위례신도시 등 입지 여건이 뛰어난 곳에서는 청약 인파들이 몰려 최대의 경쟁률을 보이는 반면, 상대적으로 인기가 떨어지는 곳은 시장 불안 등의 요인과 맞물려 제로 청약률을 보이는 곳도 나타날 가능성이 크다.
정부가 제세공과금과 토지대금에 대한 이자비용을 아파트 분양가에 포함시킬 수 있도록 개선함으로써 분양가도 최대 2.1%가 오를 예정이다. 그리고 민간택지 분양가상한제 폐지가 불투명하면서 당분간 민간 분양 물량 공급이 줄어들 가능성이 크다. 따라서 내집마련을 이미 계획했고, 투자자금이 준비되어 있다면, 내집마련 시기를 앞당기는 것이 유리하다.
우선, 앞으로 청약 시장은 청약저축 통장을 소유한 무주택 세대주의 내집마련 기회 폭이 넓어진다. 민간주택의 물량은 줄어드는 반면 서민들을 위한 공공 분양 및 임대 물량이 많이 쏟아지기 때문이다.
청약저축 납입횟수가 많은 무주택자들이라면 2월에 나올 위례신도시와 4월에 나올 2차 보금자리주택을 적극적으로 노려볼 필요가 있다. 2월에 위례신도시에서 공급될 아파트는 2천400가구로 모두 사전예약 방식으로 진행이 된다. 위례신도시는 신도시 중에서 입지여건이 가장 뛰어나다는 평을 받는 만큼 올해 가장 치열한 청약경쟁이 예상되는 지역이다. 특히 분양가도 저렴하게 나와 수요자들의 관심이 더욱 높아지고 있다. 보금자리주택 시범지구에서도 인기지역이었던 강남 세곡과 서초 우면지구보다 약간 비싼 3.3㎡당 1천100만~1천200만원 수준으로 나올 가능성이 높다. 당첨 커트라인은 위례신도시가 지난 보금자리주택 시범지구보다 입지 여건에서 우위에 있는 만큼 청약저축 납입금액이 시범지구보다 높은 1천700만원이상이면 당첨 희망을 걸어볼 수 있을 것으로 예상된다.
만약 떨어지더라도 4월에 2차 보금자리주택이 계획되어 있기 때문에 부담이 덜하다. 보금자리주택 주택 수요자라면 이번 기회를 놓쳐서는 안된다. 특히 강남권 수요자라면 더욱 그러하다. 3차부터는 보금자리주택 물량이 서울에서 특히 강남권에서 나올 가능성이 희박하기 때문이다. 따라서 보금자리주택 수요자라면 이번 2차 보금자리주택에 적극적으로 청약에 나서야 한다. 2차 보금자리주택은 시범지구 강남 세곡와 서초 우면보다 세곡2지구와 내곡지구의 입지여건이 더 뛰어나고, 시범지구에 떨어진 청약자들이 몰릴 것을 감안하면, 경쟁률은 시범 때보다 더 치열할 것으로 보인다. 따라서 당첨 커트라인은 1천500만원 이상이 될 것으로 보인다.
2월 위례신도시나 보금자리주택에 희망이 없는 청약예금 가입자들이라면 재건축 재개발 물량을 노려볼 만 하다. 올해에는 왕십리뉴타운 등 입지여건이 뛰어난 재개발 뉴타운 물량이 많다. 서울 분양 물량은 그동안 양도세 감면 혜택과는 상관이 없었기 때문에 상대적으로 수혜를 받을 수 있다. 특히 입지 여건이 뛰어나 향후 시세차익을 기대할 수 있는 재건축 재개발 물량이 많기 때문에 청약경쟁률이 더 치열해질 가능성이 높다. 서울 재개발 물량은 입지 여건이 뛰어나고 서울이라는 위치적 강점으로 프리미엄도 쉽게 붙는다. 지난해 4월에 일반 분양에서 최고 19.6대 1이란 높은 경쟁률을 기록한 효창푸르지오는 현재 1억5천만원의 프리미엄이 붙은 상태다.
서울 재개발 뉴타운 물량 중에서도 은평뉴타운과 같은 시범뉴타운으로 이번에 첫 분양에 나서는 왕십리뉴타운을 눈여겨 볼 필요가 있다. 은평뉴타운2지구는 주택형별로 평균 가점은 41점~75점이었고, 평균으로는 50점 정도가 당첨권에 들었다. 왕십리뉴타운은 은평뉴타운보다 서울의 중심부에 위치하고, 첫 분양인 것을 감안하면 당첨 커트라인은 은평뉴타운보다 높은 55점 이상이 될 것으로 보인다.
청약가점이 낮다면, 김포한강신도시를 노려보는 것도 좋다. 김포한강신도시는 현재 시장 불안 등으로 미분양이 남아 있는 상태이지만, 중장기적으로 볼 때에는 개발 호재, 쾌적성 등으로 투자가치가 있는 지역이다.
청약통장을 아직 보유하고 있지만 않다면, 하루라도 빨리 청약통장 가입을 하는 것이 유리하다. 새로 가입을 한다면 주택청약종합저축에 가입하는 게 좋다. 주택청약종합저축의 경우에는 청약저축 통장에 청약부,예금 통장 기능까지 갖췄기 때문이다.
그리고 올해에는 경기 회복과 지방선거 등에 따른 기대감이 있어 부동산 시장이 살아날 가능성이 높은 만큼 투자가치가 높은 아파트 중심으로 그동안 시세 하락폭이 큰 기존 아파트를 매입하는 것도 하나의 방법이다.
◇양도세 감면 혜택 이후 주요 물량
대우건설은 서울 강동구 둔촌동 옛 진흥아파트를 재건축한 ‘둔촌푸르지오’를 3월에 분양할 예정이다. 전체 800가구 중 109가구가 일반 분양될 계획이다. 공급면적 82~138㎡로 구성된다. 지하철 5호선 길동역이 걸어서 10분 거리에 있고, 강동나들목이 인근에 위치해 있어 동서고속도로 진입이 편리하다. 해맞이공원이 단지 동쪽에 자리잡고 있어 주변 환경도 쾌적한 편이다.
롯데건설은 동작구 상도동에 약수아파트를 재건축한 ‘상도약수롯데캐슬’을 3월에 분양한다. 공급면적 87~154㎡로 총 141가구 중 43가구가 일반인들에게 돌아간다. 지하철7호선 상도역이 걸어서 10분 거리에 위치하고, 인근에 서울신상도초, 국사봉중 등의 학교가 있다. 후분양단지로 올해 7월에 입주할 예정이다.
GS건설,대림산업,현대산업개발,삼성물산은 성동구 왕십리1구역을 재개발한 물량을 5월에 내놓는다. 총 1천702가구 중 600가구가 일반 분양 물량이고, 공급면적은 83∼179㎡로 구성된다. 용적률이 낮고, 동간거리가 비교적 넓게 조성되며, 왕십리뉴타운 내 가장 많은 면적이 청계천과 맞닿아 있어 우수한 조망권을 자랑한다. 지하철 2호선 상왕십리역이 도보 8분 거리에 있다.
GS건설은 성동구 금호17구역을 재개발한 ‘금호자이1차’를 3월에 분양할 예정이다. 총 497가구 중 31가구가 일반 분양되고, 공급면적 54~140㎡로 구성된다. 단지 인근으로 한강, 음봉공원, 대현산배수지공원 등이 가까워 주거환경이 쾌적한 편. 지하철 3호선 금호역이 도보 5분 거리에 위치해 있고 강변북로, 동부간선도로, 성수대교 및 동호대교를 통해 강남, 강북 일대로의 접근이 용이하다. 교육시설로는 금호초, 금호여중, 대경중 등이 가깝다.
동부건설은 용산구 한강로2가에 국제빌딩3구역을 재개발한 ‘국제빌딩3구역센트레빌’을 4월에 분양한다. 주상복합은 공급면적 155~241㎡로 128가구 중 48가구가 일반인들에게 돌아간다. 오피스텔은 79㎡ 단일면적으로 207실 중 146실이 공급된다. 용산 가족 공원을 조망할 수 있다. 지하철 4ㆍ6호선 환승역인 삼각지역과 1호선 용산역도 가까워 조망과 교통을 함께 갖춘 단지로 평가된다.
계룡건설산업은 경기도 삼송지구 A-15블록에서 ‘계룡리슈빌’ 1천24가구의 대단지 아파트를 3월에 분양할 계획이다. 그리고 우남건설도 경기도 삼송지구 A-1블록과 A-7블록에서‘우남퍼스트빌1,2차’를 분양한다. 1차는 공급면적 129~147㎡로 532가구이고, 2차는 공급면적 125~148㎡로 720가구로 구성된다.
한화건설은 남양주시 별내지구A12-2블록에 ‘한화꿈에그린’ 729가구를 6월에 분양한다. 공급면적은 112~115㎡로 구성된다. 별내지구는 서울시와 인접해 있고 녹지가 풍부해 작년에도 수요자들로부터 인기를 끌었다. 서울 강남권과의 도로 연계성이 양호한 게 장점이다. 향후 개통될 지하철 8호선을 이용하면 잠실역까지 수월하게 이동할 수 있어 수도권 수요자들의 기대감이 높은 편이다.
한국토지주택공사는 성남시 단대구역에서 ‘단대푸르지오’를 3월에 분양한다. 대우건설이 시공을 맡았으며 총 1천140가구 중 일반분양은 252가구가 나온다. 공급면적은 85~164㎡이며 총 14개 동이며 13~24층으로 구성된다. 서울지하철 8호선 남한산성입구역이 걸어서 3분 거리이다. 또 단대공원, 남한산성 등이 인접하여 쾌적성이 좋은 편이다.
대우건설은 인천시 송도국제도시 5공구 Rm1블록에 ‘글로벌캠퍼스푸르지오’를 분양한다. 공급면적은 117~302㎡까지 구성되며, 45층 12개 동 총 1천703가구의 메머드급 규모로 지어진다. 10여 개의 외국 대학교가 들어설 송도글로벌캠퍼스단지 내 위치하며 인천지하철 테크노파크역 도보 5분 이내 이용 가능하다.
우미건설은 인천 영종지구 A-28블록에서‘인천영종 우미린 3차’의 분양에 나선다. 총 1천290채를 일반 분양하고 공급 면적은 128~154㎡형이 대부분이다. 남측으로 중밀 주거단지와 공원이 있어 고층의 경우 공원 조망이 가능할 것으로 보인다. 사업지는 영종하늘도시 중심상업지구 인근에 위치해 편의시설 이용이 쉬운 것도 장점이다.
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