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| 추석 이후 주택 시장 전망과 투자전략 |
| [ 박상언 유엔알대표 2009-09-29 ] |
조회수 6403
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추석 이후 주택 시장 전망과 투자전략
추석이후에도 부동산 시장 나쁘지 않을 듯
‘대표님, 추석이후에도 부동산 시장이 좋아질 것 같습니까?’
추석을 불과 몇일 앞두고 정부 대출규제에도 불구하고 추석 이후 부동산 시장에 대해 문의하는 고객 분들이 많다. 관례적으로 보면 추석을 앞두고 명절준비로 부동산에 대한 관심이 덜할 수 밖에 없는 데 올해 추석의 경우는 여느 해와 달리 부동산에 대한 문의가 더 증가했다.
유동성 흡수대책의 하나로 강력한 출구전략 (exit strategy)이 나오지 않는 한 부동산 가격 상승세를 막기는 힘들 것으로 보인다. 단기간의 증시 급등과 펀드환매자금 증가로 오히려 부동산이 반사이익을 볼 수 있다.
-출구 전략 (exit strategy)도 서서히 대비해야
적어도 올해 4분기 이후부터는 국제적인 공조하에 출구 전략이 논의될 가능성이 많다. 시중의 유동성 흡수를 위한 출구전략의 일환으로 한국은행에서도 기준 금리를 올릴 것으로 예상된다. 따라서 어느 때보다 신중하게 투자전략을 짜야 한다. 즉 예전보다 대출비율을 낮추고 시장에서 잘 팔리는 부동산 위주로 투자전략을 세워야 한다.
TI 규제 수혜, 신규분양시장과 소액투자 물건 관심 둘만
2003년 2월 이후 참여정부이후 발표된 부동산대책을 기준으로 집값 안정 효과는 짧게는 1개월, 길게는 3개월에 그쳤다.2003년 ‘10.29대책’이 재건축 아파트값 안정 효과가 3개월로 가장 길었고 2003년 ‘5.23대책’은 2개월, 2005년 ‘2.17대책’은 3월 한 달 밖에 시장에서 ‘약발’이 들지 않았다.
특히 서울지역 입주물량부족으로 인한 전세가격 상승세가 꺽이지 않으면 추석이후에도 이사철을 맞아 집값상승에 대한 기대감은 계속 유지될 수밖에 없다. 내년 서울지역 입주물량만 보더라도 2만8000여가구로, 올해 3만여가구, 작년 5만여가구의 절반 수준에 불과하다.
서울 강북지역만 해도 뉴타운과 재개발 물량이 거의 동시다발적으로 예정되어 있어 집값 불안요인으로 작용하고 있다. 서울시 주거환경 자문위원회에 따르면 재개발 사업 등으로 인한 멸실 가구는 지난해 1만8000여 가구에서 올해 3만1000여 가구로 늘었다. 내년과 2011년에는 각각 4만8000여 가구, 4만4000여 가구로 증가한다.
얼마전 서울시가 내놓은 공급확대방안도 오히려 집값 상승에 일조를 할수 있다. 서울시계획은 재개발•재건축 구역의 종상향을 통해 층고 제한을 높이고 재개발 지역 기준 용적률이 현재보다 20% 올라갈 예정이다.
수도권 신규분양시장 인기 지속될 듯
최근 수도권 지역에서 1순위로 청약이 마감한 구로구 고척동 남양주 별내 쌍용지구,인천 송도동 웰카운티등은 10:1의 경쟁률을 넘어섰다.
추석이후에도 DTI 규제대상이 아닌 신규분양시장의 열기가 계속 이어질것으로 본다.
주택 공급의 물꼬를 틀기 위해 분양가 상한제 폐지도 추석이후 본격적으로 논의될 예정이기 때문에 상한제 폐지 전 서둘러 분양하는 주택시장은 오히려 반사이득을 얻을 수 있다.
특히 로또라 불리우는 보금자리 주택에 대한 청약이 본격적으로 시작되기 때문에 분양시장에 대한 관심이 뜨거울 수 밖에 없다. 특히 강남구와 서초구 일대에서 공급되는 보금자리주택은 투자성과 도심 접근성에 있어 최고중의 최고라 해도 과언이 아니다.
지난 2006년 판교열풍을 타고 수도권 지역에서 분양하는 대부분의 단지에서 1순위로 분양이 마감되었다. 판교신도시 3월 분양에는 9천4백28가구 모집에 47만명이 몰려 수도권 1순위에서 781대 1을 기록했고 8월 판교신도시에서도 25.7평 초과 중대형 평형 5천17가구 모집에 총 15만명이 청약해 평균 43.6대 1의 경쟁률로 수도권 1순위에서 마감됐다.
보금자리주택에 대한 관심이 많아지면서 덩달아 낙첨자들도 많이 생기게 된다.지난 2006년의 판교지역 분양을 비춰봤을 때 낙첨자들 역시 주변이나 또 다른 분양 시장에 눈을 돌릴 가능성이 크기 때문에 수도권 분양시장의 경우 DTI 규제 반사이득으로 더 각광받을 가능성이 있다.
추석이후 서울 지역 유망물량으로 고덕 주공 1단지와 동작구 본동5구역,옥수동 삼성래미안,광장동 현대힐스테이트 동자동 동부아스테리움, 은평 3지구 등을 들 수 있다.
그밖에 관심가져야 할 수도권 분양물량은 광교( 삼성과 호반 건설 등)와 , 판교신도시에서 공급되는 주상복합 물량이다.최근 인기를 끈 남양주 별내지구(KCC건설)와 청라지구(반도와 동부건설등)와 송도지구 (대우건설등) 도 주목할 물량이다.
신규분양시장이 인기를 끌고 있는 것은 몇 가지 요인으로 분석될 수 있는데 지난 해 11월 강남3구를 제외한 수도권이 투기과열지구에서 해제돼 분양권 매매가 자유로운 점과 정부의 양도세 특례 조치 때문이다. 더욱이 신규분양 아파트가 총부채상환비율(DTI) 규제 대상이 아니라는 점에서 기존 매매시장보다는 신규분양시장에 사람이 몰리고 있는 이유다. .
소액 투자 가능한 빌라, 소형아파트 노릴 만
추석이후에도 연립, 다세대등은 DTI 규제대상이 아니어서 개발 호재있는 저렴한 연립이나 다세대등,도시형 생활주택으로 신축이 가능한 대지지분이 넉넉한 단독주택을 주목할 필요가 있다. 경매시장을 보더라도 이달 15일부터 23일까지의 서울시내 연립•다가구주택의 낙찰가율은 98.1%로 이달 초(9월1일~15일) 87.3%보다 10.8%포인트 상승했을 정도로 뜨겁다.
개발이 불확실한 곳보다 이왕이면 서울시에서 전략적으로 밀어주는 전략정비나 유도정비구역 내 1억내외로 소액투자가능한 빌라가 유망해 보인다. 대표적으로 한강변 수혜까지 보는 합정과 망원, 자양동 일대빌라를 들 수 있다.DTI 확대 적용 이후 합정과 망원, 자양동 일대 현장을 다녀본 결과 연초보다 시세가 대폭 상승하면서 거래량이 많이 느는 것을 알 수 있다. 지난 2006년 당시만 해도 투기지역 내 6억이상 아파트 구입시 DTI가 적용되었던 때, 반사작용으로 이 일대 빌라가격은 1년사이에 두배 이상 올랐었다.
아파트는 전세안고 소액(5천~1억이내로) 으로 투자 가능한 개발 호재 있는 2억원이하의 소형아파트로 관심을 좁히는 게 나아 보인다.
[박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597]
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