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| 금융위기 하에서 부동산 따라잡기 |
| [ 김영진 내집마련정보사 대표 2009-09-25 ] |
조회수 4437
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세계적인 금융위기의 쓰나미가 우리나라에도 상륙하여 수많은 기업이 도태되고 부동산과 주식과 고용시장이 크게 출렁거리고 있다.
하나님께서 뜻이 계셔서 이러한 고난의 세월을 우리에게 주셨기 때문에 이 뜻을 잘 이해하면 좀더 나은 세상으로 재편되지 않을까 하는 생각이 든다.
IMF가 우리들에게 닥쳤을 때 많은 사람들이 길거리로 내몰리고 소중한 목숨까지도 희생되었던 기억을 가지고 있다.
그러나 IMF란 파고가 우리의 풀어졌던 정신을 재무장 하게 하고 우리나라의 모든 경제시스템을 세계표준에 따라 정비되게하여 세계적 경쟁력을 갖게 되었었던 점을 생각해 볼 때 IMF를 극복한 우리나라는 IMF라는 쓴 약초를 보약으로 사용했다고 보인다.
부동산 시장을 살펴보면 우리나라는 10년마다 대주기의 상승과 하락을 반복하는 싸이클을 갖고 있다.
78~80년, 87~91년, 2001~2003년 등의 커다란 상승 주기를 갖고 있는데 90년대 말에는 1997년 11월에 IMF가 우리나라를 휩쓸면서 모든 경제에 큰 타격을 가함으로써 부동산 주기가 2~3년 후퇴된 기억을 갖고 있다.
그런데 10년 주기로 볼때 2009~2011년이 부동산 대주기 상승주기이지만 2008년 7월경 세계적인 금융위기가 우리나라에 상륙하여 부동산, 주식, 환율 등이 추풍낙엽처럼 흔들리며 IMF때와 유사하게 부동산시장의 흐름이 진행되고 있다.
따라서 IMF때를 상기하면 예측하기가 그 어느 때보다 쉬워졌고 명확해졌기 때문에 부동산 시장에서 재테크하기는 위험부담이 줄었다고 할 수 있다.
IMF이후 부동산 시장은 1997년 11월에 IMF가 시작된 후 6개월이 지난 1998년 5월에 저점을 형성한 후 경매, 급매, 재건축, 강남APT를 차례로 부동산이 상승을 한 후 청약시장과 전매시장을 거쳐 2001년부터 부동산 대세상승국면으로 진입했다.
이번 금융위기 이후 부동산 시장 패턴도 IMF와 유사하게 금융위기가 시작된 2008년 7월 이후 5개월만인 2008년 12월 저점을 형성한 후 경매, 급매, 재건축, 강남APT 가격 상승이라는 순서를 밟아왔다.
따라서 이제부터 부동산 시장은 분양, 미분양시장이 활성화되고 전매시장이 활기를 찾은 후 2011년부터는 대세상승세로 진입할 것으로 예측된다.
IMF때 부동산시장에 진입하여 투자를 한 수요자를 분석해볼때 단기적으로 재건축APT를 구입한 분들이 큰 수익을 올렸지만, 투자 수익율을 따져보면 세금에서 자유로운 분양, 미분양시장에 투자한 수익률이 높았으며, 분양권 전매투자자가 많은 수익률을 올렸었다.
그런데 분양권 전매는 투기적인 요소가 많기 때문에 분양권 전매가 활성화될 경우 정부가 분양전매규제를 즉시 시행할 확률이 높다고 볼 수 있다.
따라서 현재 시점에서 부동산 투자 수익을 극대화 하는 길은 본인이 통장을 갖고 있을 경우 가점이 높거나 당첨될 확률이 높은 청약자라면 분양을 선택하고 청약통장이 없다면 유망한 미분양APT를 노리는 것이 가장 좋다고 볼 수 있다.
또한 실수요 측면이 강할 경우 더 기다리지 말고 올해안에 내집을 마련하거나 넓혀가는 것을 실행에 옮기는 것이 유리하다.
이제까지는 시기와 방법적인 문제를 말씀 드렸으나 주택에 가장 중요한 점은 입지이므로 투자성있는 입지를 꼽아 볼 필요가 있다.
현재는 부동산에 관심을 갖고 연구하는 분들이 너무도 많고 재테크 개념이 강하게 작용하기 때문에 부동산 양극화가 빠르게 진행되고 있다.
앞으로 발전가능성이 높고 상승할 가능성이 높은 곳으로 수요자들이 몰리는 반면 그렇지 못한 곳은 수요자가 썰물처럼 빠지기 때문에 오르는 곳과 내리는 곳이 공존할 것으로 보인다.
그러므로 가격이 높더라도 자본력 있는 분들이 소유하려고 하는 부동산을 선택하는 것이 유리하다고 할 수 있다.
서울 수도권은 이러한 곳이 강남을 중심으로 한 버블세븐 지역이고 개발호재가 많은 용산, 뚝섬, 성수, 상암 등이라고 할 수 있다.
상기사항을 유념해 이번 금융위기를 활용한다면 위기를 기회로 전환하여 10년만에 찾아오는 부동산 대주기 상승시기를 활용하여 본인의 집과 재산을 불릴 수 있는 좋은 기회로 보인다.
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