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| 내년 하반기쯤 부동산 시장 거래 회복될 가능성 커 |
| [ 양지영 팀장 2008-12-16 ] |
조회수 3695
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글로벌 금융위기로 인하 부동산 시장 침체가 장기화되고 있는 가운데 내년 부동산 시장에 대한 관심이 높아지고 있다.
내년 부동산 시장은 상반기까지는 금융 위기 등에 따른 소비 심리 위축으로 가격이 조금 더 하락할 여력이 있지만 하반기부터 회복될 가능성이 높다.
내년에는 그동안 발표됐던 부동산 규제 완화책들이 본격적으로 시행이 된데다가 추가적인 금리 인하, 입주 및 분양 물량 감소 등 여러 변수들이 있다. 따라서 내년 부동산 시장은 정책 효력이 본격적으로 발휘하고 또한 그에 따른 소비자들의 기대심리가 작용하면서 거래 시장이 조금씩 회복되면서 가격 상승으로 이어질 가능성이 크다.
◇내년부터 부동산 규제 완화책 본격 시행
우선 부동산 시장은 심리 영향이 크다는 것을 초점에 둬야 한다. 현재 금융위기가 실물 경기 위기까지 이어진다는 여론도 분분하다. 이런 가운데 정부는 부동산 거래 시장 활성화를 위해 다양한 규제 완화책을 내놓고 있고 그 규제가 내년부터 본격적으로 시행될 방침이다.
즉, 그동안 정부에서는 각종 규제 완화책을 새먹이 주듯 찔끔찔끔 내놨고 또한 번복해 왔기 때문에 소비자들의 정부 정책에 대한 불신이 크다. 하지만 실제적으로 정책으로 시행이 될 경우에는 소비자들의 반응이 달라질 수 있다는 것이다.
세금에서는 양도세율 인하와 1가구 1주택자 장기보유특별공제폭 확대 등이 내년 1월 1일부터 시행이 된다.
그리고 국토부는 12월 말까지 재건축 용적률 상향조정과 임대주택의 보금자리주택 전환 등을 골자로 한 도시및주거환경정비법 개정안을 마련해 국회에 제출하고 이는 국회심의를 거쳐 내년 1월 이후부터 시행된다. 또한 재건축 안전진단 간소화는 내년 6월 말 이후부터 시행될 것으로 보인다.
이 뿐만 아니라 서민용 보금자리주택 시범 공급이 내년 3월부터 시행이 되고, 분양은 하반기 중 사전 예약제 방식으로 분양될 것으로 보인다.
이외 9.19대책을 통해 도심 내 공급 확대 방안의 일환으로 추진키로 한 뉴타운 사업 역시 내년에는 활성화될 것으로 보이고 있어 투자자들의 관심을 이끌 것으로 기대된다. 후보지로 꼽히는 곳은 지난 3차 지정 때 탈락했던 강북구 미아1·2·8동, 수유 1동, 강동구 천호1·3동, 구로구 구로본동, 구로2동, 광진구 화양동, 노원구 월계1·4동, 성동구 성수1·2가동, 도봉구 창2·3동, 동대문구 제기·청량지구, 서초구 방배2·3동, 성북구 정릉동, 중구 신당동 등이다.
우리는 뉴타운 지정에 대한 뜨거운 관심을 이미 많이 경험했다. 뉴타운 지정은 해당 지역 뿐만 아니라 주변 부동산까지 영향을 주기 때문에 관심도가 높을 수밖에 없다.
◇파격적인 기준금리 인하
내년부터는 자금줄이 풀린다는 것도 하나의 영향이다. 즉, 기준금리 인하를 말하는 것이다. 보통 사람들이 내집마련을 하거나 투자를 할 때 투자 자금을 본인 자금으로 모두 충당하는 경우는 드물다. 대부분 대출의 힘을 빌린다. 현재에는 높은 대출 이자 부담으로 투자 자금줄이 막혀 있어 사람들은 샀던 집도 팔고 있는 상황이다. 이런 상황에서 금리가 파격적으로 인하된다는 것은 투자 심리를 크게 바꿀 수 있다.
한국은행은 11일 기준금리를 현행 4.00%에서 3.00%로 1.00%포인트 내린다고 발표했다. 또 총액한도대출 금리를 현행 연 2.25%에서 1.75%로 낮췄다. 한은은 5.25%였던 기준금리를 지난 10월 9일 5.0%로 내린데 이어 같은 달 28일에는 4.25%로 0.75% 포인트나 파격적으로 인하했고 지난달 7일에는 4.00%로 낮췄다.
기준금리 3.00%는 역대 최저치인 3.25%(2004년 11월11일)보다 0.25%포인트나 낮은 것이다. 실제적으로 한은은 보통 0.25%포인트씩 서서히 내리는 것을 원칙으로 하고 있기 때문에 파격적이 아닐 수 없다.
기준 금리 인하는 은행 대출 이자 부담이 낮아진다는 것으로 볼 수 있기 때문에 매도자는 물론 매수자들의 심리에 큰 영향을 준다. 실제적으로 현재 부동산 시장 침체가 장기화되고 있고, 향후 시장 전망도 불투명한 가운데 대출 이자 부담은 가계에 큰 부담일 수밖에 없다. 때문에 향후 호황기 때 시세 상승 여력이 있는 부동산일지라도 당장이 힘들기 때문에 매물을 내놓을 수밖에 없는 것이다.
하지만 기준금리가 크게 인하되면서 가계 부담이 크게 줄게 된다. 현재 나오는 급매물들이 대부분 대출 이자 부담에 따른 것을 감안, 앞으로 각 은행의 대출 이자 인하 여부에 따라 대출 이자 부담으로 내놨던 매물들이 조금씩 회수될 전망이다.
또한 그동안 대출 이자 부담 때문에 내집마련 및 투자를 꺼려했던 매수자들의 움직임이 살아나면서 거래 시장이 조금씩 회복될 가능성이 높다.
실제로 2000년대 주택가격 급등의 원인제공을 한 것은 저금리와 금융기관들의 무모한 주택대출 경쟁에 있다고 해도 과언이 아니다. 일단 저금리와 대출세일로 돈의 가치는 바닥에 떨어지고 그 수많은 부동자금이 갈 곳을 잃어 헤맬 때 그 길을 밝혀준 것은 부동산이었으며 주택은 그 선봉에 섰다.
소위 강남 등 버블세븐이라고 하는 곳은 주택가격이 2,3배 이상 급등하였는데 실제 이러한 곳에 대출을 받고 주택을 살 수 있는 사람들은 그러한 기회의 시장에 적극적인 대출을 일으키며 내집마련을 할 수 있었으며, 그 정점은 2006년 말로 보면 정확할 것이다.
2006년 말 매수자를 제외하고는 대부분 그 이전에 주택을 마련한 사람들은 주택가격의 소위 '억'소리 나는 상승으로 함박웃음을 지으며 경쟁에서 승리자가 되었다.
반면 금리가 오르기 시작한 2007년 말부터는 강남권을 중심으로 전반적으로 집값이 급격히 하락세를 보였다. 대출 규제로 인해 자금줄이 묶여 있는데다 높은 금리로 인해 부담이 컸기 때문이다.
미국의 경우에도 9.11테러 등에 따라 경기침체가 심화되자 경기부양책으로 저금리정책을 내놨고, 2000년 6.5%였던 기준 금리를 2003년 6월 1%까지 인하했다. 이 시기 미국은 초저금리로 인해 주택 가격 상승은 물론 건설경기까지 활황세를 보였다.
◇입주 및 분양 물량 감소
그리고 수요 대비 공급 부분에서도 빠질 수 없다. 내년에는 전국 입주 물량이 크게 감소할 전망이다. 이런 가운데 미분양 적체 심화로 인한 건설업체의 자금 유동성 악화로 내년 공급 및 수주 물량이 대폭 축소할 것으로 보여 2~3년 후에는 수급 불균형으로 인한 집값 상승으로 이어질 것으로 보인다.
부동산정보업체 내집마련정보사(www.yesapt.com)에 따르면 2009년 전국에서 입주 예정인 아파트(주상복합, 임대 포함)는 총 25만9천여 가구로 올해 31만6천 가구보다 18% 이상이 줄어든다. 특히 2003년이후 가장 적은 물량이다.
특히 내년에는 서울, 경기, 인천 등 수도권에서 13만4천 가구가 입주할 예정인데, 이는 올해 15만5천여 가구보다 13%가량 줄어든 물량이다. 서울 지역 입주 물량이 크게 감소할 계획이다. 내년 서울에서 입주 예정인 아파트는 2만3천500가구로 올해 5만1천700여 가구에 비해 무려 55%가 감소한 물량이다.
이에다 내년에는 신규 분양도 크게 감소할 예정이다. 국토해양부에 따르면 올해 1~9월 주택건설(인허가 기준) 실적은 총 19만5천885가구(올해 17만7천 가구)에 그쳤다. 물론 4/4분기 물량이 남아 있기는 하다. 하지만 작년 말부터 연기한 분양 사업이 적체돼 있는데다가 미분양 적체로 인한 건설업체들의 자금 유동성 악화로 아예 포기하는 것도 많기 때문에 물량이 크게 늘어나지는 않을 것으로 보인다.
보통 연말 쯤 되면 내년 분양 계획이 어느 정도 가닥이 잡히지만 올해는 전혀 예상도 못하고 있는 실정이다.
물론 분양은 향후 2~3년 후인 입주 시점에 큰 영향을 주겠지만 부동산의 경우에는 단기적인 관점에서가 아닌 기본적으로 2년 후를 내다보고 투자를 해야한다는 것을 감안하면, 거래시장은 내년 하반기부터 살아날 가능성이 높다는 것이다.
그리고 추가적으로 최근 초고가 아파트를 중심으로 거래건수가 늘어나고 있다는 것도 이를 증명한다. 실제적으로 바닥시점이 다가오면 현금을 가지고 있는 부자들부터 움직이기 시작한다. 그들은 지금이 어느 정도 바닥이라는 것을 판단하고 오르기 전에 선점을 하는 것이다. 최근 강남 재건축 아파트를 중심으로 초고가 아파트 가격이 크게 떨어지면서 목돈이 있는 부자들이 이를 매수하기 시작한 것이다.
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