부동산 전문가 박상언 유엔알대표 저자칼럼더보기

건설사 재무상태와 주변 발전 가능성 살펴라

지난 2003년 6월 7일 분양권 전매가 금지된 이후 부동산규제완화차원으로 공공택지와 분양가 상한제를 적용받는 민간택지를 제외한 거의 모든 지역에서 5년만에 분양권 전매가 다시 허용되었다. 분양권 매매는 청약통장을 가지고 있지 않은 수요자뿐만 아니라 자금력이 부족한 분들에게도 더할나위없는 내집마련수단이자 투자상품이다. 특히 재건축·재개발 분양권의 경우 동호수뿐만 아니라 투자메리트 측면에서 일반 분양자보다 유리해 수요자들에게 인기가 좋다.

하지만 분양권 시장이 풀렸음에도 분양권 거래는 거의 전무한데 아무래도 미국경제뿐아니라 국내경제에 대한 불확실성과 주택시장 경착륙에 대한 우려 때문이다.

기본적으로 분양권을 구입할때는 미분양을 고를때와 똑같은 원리로 주변아파트시세와 비교해서 투자가치가 있을 때 구입해야 한다. 그보다 더 중요한 것 금융위기로 건설사들이 어려움에 처한 만큼 해당 건설사의 재무구조를 면밀히 검토한 후 분양권 매입에 나서야 한다.

당분간 분양권 전매시장도 국내경기가 회복되기까지는 힘들것으로 보이는데 지역적으로 살펴보면 지방보다는 서울을 포함한 수도권지역의 중소형 아파트에 입주할수 있는 분양권만 다소 거래가 될 전망이다. 하지만 경기가 상승기류에 접어들면 전매뿐만 아니라 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 상향 조정돼 주택자금 대출도 한결 쉬워졌기 때문에 분양권 투자가 실수요자뿐만 아니라 투자자들의 관심을 끌 수밖에 없다.

분양권 구입 체크 포인트 5가지

1.역세권과 뉴타운 및 도심재개발 지역에서 공급되는 단지를 노려라.

아파트시장이 투자수요보다는 실수요위주로 급격히 바뀌고 있다. 따라서 서울 등 수도권 재개발 지역에서 공급되는 지역의 역세권소형아파트에 입주가 가능한 분양권을 주목할 필요가 있다. 정부가 11ㆍ3대책을 통해 2007년 11월 말까지 관리처분인가 신청을 마친 재개발 아파트에 대해 계약과 동시에 분양권을 되팔 수 있도록 했기 때문이다. 수도권에서 선보이는 민간택지 분양가 상한제 적용 아파트가 계약 후 상당기간 분양권 거래(전매)가 금지된다는 점을 감안하면 이들 재개발 아파트는 상당한 이점이 있다. 특히 역세권을 낀 대단지 뉴타운 및 도심 재개발 지역의 중소형 아파트에 입주할수 있는 분양권은 실수요자뿐만 아니라 임대수요를 원하는 투자자들까지 선호한다. 게다가 급할 때에는 환금성도 다른 어떤 지역보다 뛰어나다고 말할 수 있다.

2.분양권을 구입하고자 할때는 중도금과 대출금 이자 납입 여부를 반드시 확인해야 한다.

납입액에 따라 분양권 가격이 결정되기 때문이다. 이것에 소홀하면 중도금이나 대출 이자를 더 내야 하는 실수를 범한다.중도금 연체가 있는 경우 대출을 받은 해당은행에 이자납입 유무를 확인하고 대출 승계를 받아야 한다. 매수자 입장에서는 자금 상황이 넉넉해 중도금 대출이 필요없다면 융자금의 중도상환수수료 등도 미리 알아둘 필요가 있다.

또 최근에는 추가옵션 계약이 많기 때문에 새시 등 추가옵션의 계약금 납입여부도 확인해야 한다. 뿐만아니라 건설회사를 통해 은행 및 기타 압류 등의 권리제한 사항이 있는지도 알아봐야 한다.

3. 분양권도 거래시 반드시 실거래가로 신고해라

분양권 역시 일반아파트 매매와 마찬가지로 실거래가로 신고해야 한다.

'다운계약서'를 쓰게 되면 나중에 분양권 매입자가 세금을 더 내야 하는 상황이 발생할 수도 있고 추후에 과태료와 함께 추징 당할수 있다. 거래가격이 사실과 다르다는 것이 적발되면 매수자는 취득세의 1~3배(주택거래신고지역은 최대 5배)에 해당하는 과태료가 부과된다. 차후 부동산을 되팔 때 양도차익을 줄이는 하나의 방법으로 활용되기도 하는 업계약서도 역시 불법인데 매수자는 취득세의 3배에 해당하는 과태료가 부과되며 매도자는 양도세추징은 물론 국세청세무조사 대상자로 등극된다. 양도세는 매매계약 60일 이내에 예정신고납부를 하면 10%가 감면되고, 예정신고를 하지 않을 경우 이듬해 5월 소득세 확정신고를 할 때 내면 된다.

4. 교통망이 좋아지는 지역을 노려라

시세차익이 기대되는 유망한 물량 위주로 매입하는 것도 중요한데 그 중의 하나가 교통망이 좋아지는 지역이다. 지하철과 도로등 교통망이 획기적으로 개선되는 지역은 투자성이 어느정도 검증된 지역이다. 경기상황도 호전되고 새로 생기는 도로, 전철망도 계획대로 차근차근 진행되고 분양권의 가치도 높아진다. 하지만 주변에 미분양이 많은 지역의 분양권은 오히려 손절매 물량으로 매수한 가격 이하로 떨어질 수 있기 때문에 주의해야 한다.

5.반드시 해당지역에서 오랫동안 영업해온 등록된 중개업소를 이용해야 한다.

무허가나 떳다방(이동식 중개업소)을 이용시 추후 문제 발생시 연락도 안될수 있고 때로는 큰 손실도 입을 수 있다. 당연히 보증보험증서나 공제에 가입된 중개업소를 이용해야 하는데 간혹 보증보험증서 기간이 만료된 중개업소도 있으니 반드시 체크하시기 바란다.

박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr) 02-525-0597