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| 아파트 투자일변도서 탈출하라 |
| [ 박상언 유엔알대표 2008-10-06 ] |
조회수 4263
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경기침체 .공급폭탄으로 아파트 시장 최악국면 돌입
정부가 앞으로 10년간 주택 500만 채를 짓는 것을 골자로 한 대규모 주택 공급 계획을 발표했다. 이를 위해 수도권의 그린벨트 100㎢를 추가로 풀고, 서민용 주택에 대해선 용적률을 200%까지 높이겠다고 한다. 계획대로라면 2018년에는 아파트 공급이 전국적으로 107.1%, 그리고 수도권은 94.6%에 도달하게 되어 계획대로라면 더 이상 주택을 재테크 수단으로 여기는 풍조는 상당부분 사그라질것으로 보인다.
가뜩이나 부동산시장이 안 좋은데 미국발 금융 쇼크까지 겹쳐 아파트 시장은 그야말로 최악이다.
공식적으로 전국 16만 가구로 추산되고 있는 미분양 아파트 적체는 물론, 신규 분양아파트도 인기 지역이 아니면 외면을 받고 있다. 수요 감소로 인해 중견주택건설업체의 연쇄 부도도 대량 발생하고 있다. 아파트를 지을 용지의 미분양도 심각한 수준인데 올 9월 중순까지 한국토지공사가 전국에 공급한 공동주택 용지는 지난해 같은 기간의 절반 수준(52개 필지, 236만9000여㎡)으로 급감한 상태다. 주택경기가 침체에 빠지자 건설사들이 아파트를 지을 땅을 사기를 꺼리면서 올해 공급한 용지의 절반 가량이 팔리지 않은 결과다.
주택거품붕괴에서 촉발된 미국금융시장의 요동으로 국내 금융시장의 위험도가 크게 높아지고 있다. 가계의 금융자산 대비 부채 비율이 미국이나 일본보다 급속히 증가하고 있고 게다가 경기침체속에 아파트가격까지 하락하고 있어 아파트위주의 투자에서 이젠 벗어나야한다.
아파트경매 사상 최저낙찰가율
부동산 경매시장만 보더라도 올 9월 강남3구와 분당의 경매 낙찰가율은 사상 최저치로 추락한 상황이다. 강남3구의 낙찰가율은 72.9%로 민간 부동산 경매업체가 법원 경매 통례를 집계한 2001년 이후 가장 낮았고, 분당 역시 70%대가 붕괴돼 67.7%로 최저치를 기록했다.
수익형 상품에 관심을 가질 때
미국발 금융위기도 주택시장 거품붕괴에서 시작된 만큼 이젠 아파트 일변도의 투자에서 상가나 오피스텔 ,오피스 같은 수익형 부동산에도 관심을 가져야 한다. 당분간 세계경기와 환율문제로 불안한 해외시장보다 국내쪽으로 집중해 투자포커스를 맞추는게 좋아 보인다.
◆ 상가 투자
우선 상가시장 먼저 살펴보면 지난 2005년을 기점으로 꾸준히 공급이 감소하고 있어 알짜 상가 위주로 관심을 가져볼만 하다. 수도권 택지지구에서 분양되는 상가가 늘어나면서 선택의 폭이 넓어지고 있지만 3.3 제곱미터당 3000만원을 넘는 곳이 많아 임대수익률을 맞추지 못하는 곳이 있기 때문에 주의 해야 한다. 다른 어떤 부동산 상품보다 경기에 민감하게 반응하는 상가의 특성상 내수소비 성장률이 5%를 밑돌면 상가시장이 고전을 면치 못하기 때문에 현재 해당 상가 임대수익률이 잘 나오고 주변지역에도 공실이 없는 곳 위주로 투자하는게 좋다. 특히 배후수요가 든든한 중소형아파트가 밀집한 단지 내 상가,유동인구가 풍부한 역세권 상가를 주목할 필요가 있다., 단지내 상가는 통상 배후세대는 700가구 이상,가구당 점포면적도 0.3~0.4평 이하가 되는 단지 내 상가가 안정적이다 또한 역세권 상가로는 2009년과 2010년 각각 개통 예정인 지하철 9호선 1단계 구간(김포공항~교보타워사거리)와 신분당선 1단계 구간(강남~정자)의 기존상가뿐만 아니라 분양상가도 관심을 가질만 하다.상가 입찰시에는 낙찰가율(내정가 대비 낙찰가 비율)도 150% 안에서 계산하는 게 좋은데 나찰가를 과다하게 써내게 되면 수익률을 맞추려 임대료를 올릴수 밖에 없어 임차인 유치가 어려워질수 있다.
◆ 오피스텔 투자도 매력적
주택시장이 약세를 보이는 가운데 수익형 부동산 중 하나인 오피스텔의 매매가격이 강세를 보이고 있다. 지난 8월 포스코건설이 인천 송도국제업무단지에 공급한 오피스텔 ‘커낼워크’의 계약률이 이미 90%를 상회, 오피스텔 청약 열기에 불을 지피고 있다.특히 중복청약 및 단기투자 등으로 아파트보다 계약률이 상대적으로 낮은 오피스텔임에도 불구하고 정계약기간 중 이미 77.75%에 높은 계약률을 이끌어 냈으며, 10일만에 90%를 넘겼을 정도다.분양 당시에도 445실 모집에 8만 4천500여건의 청약이 몰려 평균 190대 1의 경쟁률을 보이며 인기몰이 한 바 있어 높은 계약률이 어느 정도 예견됐지만 미분양이 사상 최고 수준으로 쌓여가고 있는 분양시장 속에서 단기간에 이런 성적을 낸 건 오피스텔 분양시장의 과열을 우려할 정도였다. 뒤이어 풍림산업이 분양에 나선 ‘청라 엑슬루타워’도 평균 59대1의 경쟁률을 기록하며 인기리에 청약을 마감했다.
공급 물량 감소
민간 부동산 정보업체 조사만 보더라도 오피스텔의 공급 물량은 2003년을 정점으로 점차 줄어드는 추세다. 서울을 포함한 수도권의 경우 2005년 7892실,지난해 2116실에 이어 올 하반기에는 분양 물량이 1774실에 그칠 것으로 예상되고 있다. 반면 임대수요는 점점 늘고 있다. 서울의 경우 작년 봄에 비해 주요 역세권 오피스텔 임대료는 월세 기준으로 평당 1만원가량 상승했다. 올 하반기 서울지역 예상 공급 물량도 255실에 불과,당분간 오피스텔의 임대수요는 공급을 초과할 것으로 보인다. 더욱이 오피스텔은 건축법상 주택이 아닌 업무시설로 분류돼 전매 제한이 없고 담보 대출을 받을 때 총부채상환비율(DTI) 규제도 받지 않는다.
1인가구 증가로 인한 오피스텔 수요 증가
특히 2008년 9월 15일 발표된 서울시의 ‘2008 통계연보’만 보더라도 지난해 말 기준 서울 인구는 1042만1782명, 가구 수는 총 342만8249가구로 집계됐다. 이중 ‘1인 가구’는 전체의 22.4%(76만8457가구)를 차지했고 2인 이상 가족으로 구성된 혈연가구는 76.0%(260만4787가구), 비 혈연 5인 이상 가구는 1.5%(5만2420가구) 등이었다. 통계청의 조사를 보면 우리나라 1인 가구 비중은 95년 12.7%, 2000년 15.5% 2005년 20% 2008년 22.4%등으로 계속해서 증가하는 추세이다. 이처럼 1인 가구의 증가가 오피스텔 수요증가와 맞물려 있다.
주택규제 반사이익,공급감소,1인가구 증가.산업구조의 변화등의 영향으로 오피스텔의 투지메리트는 당분간 쾌청하다고 볼수 있다.
끝으로 아파트형공장도 아파트 투자 대안으로 급부상하고 있어 관심을 가져볼만하다. 최근 중소 벤처기업들은 급격하게 상승하는 오피스 임대료 부담을 피해 도심내 다소 저렴한 가격에 사무실을 구할 수 있는 아파트형공장에 몰리고 있기 때문이다. 이런 수요를 반영하듯 아파트형공장은 청약 하루 만에 분양이 마감되는 등 인기가 급상하고 있고 아파트형 공장 분양지역도 과거 구로 등지에서 성남,부천등 수도권 전체로 확산되고 있는 분위기다.
이런 분위기와 맞물려 최근 1년새 아파트형공장의 분양가도 덩달아 오르는 추세다. 서울디지털산업단지 내 아파트형공장의 3.3㎡당 분양가격은 평균 550만원선으로 지난해 8월 평균 440만원선보다 25% 가량 올랐다. 이는 지난 2000년에서 지난해까지 32% 오른 것과 비교하면 급등하고 있는 상황으로 이에앞서 투자에 나섰던 분들은 프리미엄을 누리고 있다.
강남권 등지에서 높은 임대료를 감당하기 어려운 벤처기업들이 대거 아파트형 공장이 밀집한 구로,금천,성남,부천 등지로 몰리면서 해당지역의 유동인구도 대폭증가했다.최근에는 경기도 하남시와 미래에셋증권, 산업은행 등이 공동으로 하남시 풍산지구 아파트형 공장 개발사업에 투자했을 정도로 아파트형 공장에 대한 투자 전망은 밝다고 할수 있다.
[박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr) 02-525-0597]
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