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| 가을 부동산, 3대 관전포인트 |
| [ 장용동 헤럴드경제신문 생활경제부장 2008-07-31 ] |
조회수 2781
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서울 강남을 비롯해 목동 분당 평촌 등 이른바 버블세븐지역뿐만 아니라 시장 견인의 1등 공신(?)이었던 강북에서조차 집값 떨어지는 소리가 곳곳에서 들리고 있다. 논란의 대상이던 양도소득세나 종합부동산세 등의 세제 완화가 국회와 정부 내부에서 본격 거론되고 있지만 시장은 이미 에너지를 상실한 듯 추풍낙엽 신세이다.
매수세가 완전 사라진 강남에서는 4억원 이상 떨어진 아파트가 등장하고 분당신도시 역시 최고 2200만원대에서 1800만원대 매물이 나오고 있다. 평촌과 용인, 수원 등도 1400만~1000만원대의 주인 없는 매물만 쏟아지고 있다. 기존 시장의 침체는 신규 분양시장에 그대로 이어져 미분양 해소를 외쳐대는 건설업계와 정부의 목마른 외침에도 불구하고 이벤트만 요란할 뿐 수요층의 발길이 끊기면서 하루 한두 가구씩 팔리던 미미한 희망조차 사라진 지 오래이다.
이제 시장의 눈초리는 가을 시장으로 옮겨가고 있다. 가을 시장의 출발점이자 성수기가 시작되는 8월 중순이 머지않았기 때문이다. 그리고 더 멀리 중장기적으로 시장이 어디로 흘러갈 것인가가 최대의 관심사가 되고 있다.
가을시장 관전포인트는 부동산시장을 둘러싼 외(外)풍과 내(內)풍, 그리고 정책 등 크게 세 가지. 우선 외풍으로 인식되는 세계 경기침체나 신용 및 금융 위기 등의 파장이 어느 정도 밀려올 것인지를 우선적으로 지켜봐야 한다.
특히 이미 심각한 경기침체와 금융위기에 빠진 미국의 경제 상황이 최대 변수가 될 것이다. 서브프라임 모기지 부실이 지속적으로 표출되면서 은행들이 대거 쓰러지고 경기침체 후폭풍으로 으레 나타나는 소비 위축이 서서히 드러나기 시작했다. 유명 외식업체인 베니건스가 부도가 났고 스타박스마저 위기로 몰리고 있으며 카드 부실이 문제로 등장하고 있다. 이는 향후 국내 경제 및 금융시장에 큰 파장을 불러올 것이다. 금융가에는 이미 9월 달러 유동성 위기설이 파다하게 퍼지면서 긴장감마저 감돌고 있다. 이로 인한 자산 디플레이션의 우려감이 한층 증폭될 것이며 이는 부동산의 추가 하락을 이끄는 최대 변수가 될 것으로 보인다.
수급 상황이나 기존 주택의 거래건수, 전월세 동향, 신규 분양 및 입주 상황 등 부동산시장 내부여건도 유심히 지켜봐야 한다. 특히 수급 상황은 부동산 가격에 직접적인 영향을 미치는 최대 변수이다. 유효수요 감소 등에 따른 매수세 위축은 기존 주택시장을 더욱 혼란에 빠뜨릴 것이다.
수도권 외곽 지역은 물론 강남 등 이른바 뱃살지역의 낙폭 역시 커질 것으로 보인다. 이에 반해 미분양은 어느 정도 정점에서 멈춰서거나 다소 줄어들 것으로 예상된다. 분양가 상한제 등을 앞두고 밀어내기식으로 공급한 민영업체의 물량이 소진되어 가는 데다 확대 재생산 여력이 떨어지고 정부의 신도시건설 일정이 표류하고 있는 데 따른 것.
또 하반기 중 뉴타운 등 재개발 이주수요가 늘어나면서 강북권의 전월세시장이 달아올라 현안으로 부상할 가능성도 높다. 의정부, 동두천, 양주 등 강북을 위요하고 있는 출퇴근 가능 지역의 주택시장이 시장의 명맥을 유지하는 마지노선 역할을 할 것임을 의미한다.
마지막으로 규제완화의 폭과 일정을 지켜봐야 한다. 시장정상화와 거래활성화의 최대 걸림돌인 세제와 대출규제 완화가 국회와 정부 내부에서 본격 거론되면서 백가쟁명식 해결책이 쏟아지고 있다. 그러나 세제나 대출규제 완화의 장애물이 한둘이 아니다.
여당 내부에서조차 의견이 크게 엇갈리고 있으며 정부는 보다 근본적 세제개선책을 거론, 장기 검토과제임을 시사하고 있다. 야당은 집토끼를 지키고 산토끼를 잡아야 하는 정치생리상 숲보다 나무를 중시할 수밖에 없다. 자칫 미분양 추가대책 정도로 규제완화의 기대감을 마무리될 수밖에 없는 구조를 지닌 셈이다.
이 같은 세 가지 변수가 시장에 우호적으로 작용할 경우 주택시장은 일러야 올 하반기나 내년 상반기에 저점을 찍고 바닥을 탈출할 수 있을 것으로 보인다. 그러나 내외우환이 심화되고 정책변수마저 소극적 대응에 그친다면 시장은 자생력을 잃고 한없는 나락으로 떨어져 패닉상태를 면치 못할 전망이다. (ch100@heraldm.com)
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