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| 부동산세 인하에 따른 시장 시나리오 |
| [ 박상언 유엔알대표 2008-07-29 ] |
조회수 2861
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대출규제 풀리지 않은 한, 하향 안정세 유지될 듯
종합부동산세 과세기준을 현재 '6억원 초과'에서 '9억원 초과'로 높이고 60세 이상, 1가구 1주택자의 세금을 면제해주는 종합부동산세법 개정안과 부동산 거래세를 1%포인트 인하하는 지방세법 개정안이 논의되고 있다.
정부는 지난 2월 장기보유 1가구 1주택자의 특별공제율을 확대한 바 있다. 그러나 최대 공제 한도인 80%를 적용받으려면 20년 이상 거주해야 하는 조건인데 한나라당 내에서는 이 기준을 10년으로 낮추는 방안도 논의되고 있다.현행 종합부동산세 세대별 합산 과세 방식을 개인별로 전환하는 것도 검토중으로 하반기에는 어떤 식으로든 주택에 대한 세금부담이 줄어들 것으로 보인다.
지난 1999년에 정해진 공시가격 6억원 초과 고가주택은. 그동안의 물가•소득 상승을 감안하면 9억원으로 올리는 게 무리는 아니다. 또한 투기와 관련성이 희박한 장기보유 1가구 1주택자나 일정한 소득이 없는 은퇴 고령자의 경우 세금 때문에 집을 내놓지 못하는 경우가 있고 부동산 가격이 떨어져도 종부세는 계속 증가하는 모순을 안고 있기 때문 일정조건에 해당하는 분들에 한해 세금부담을 덜어주는 게 어느정도 일리가 있다.
단기적 고가주택 매물 들어가고, 장기적으로는 수요위축으로 가격 안정세
1가구 1주택 장기보유자의 종부세나 양도세 감면은 해당 가구가 많지 않고 양도세의 경우 한차례 감면이 이루어진 바 있어 전체적인 시장 흐름에 영향을 주지 못할 것이다. 수도권뿐만 아니라 대다수 지방에서 경기침체와 맞물려 부동산시장의 하향안정이 지속되고 있기 때문에 고가아파트가 밀집한 서울 강남권 지역은 세금감면이 현실화될때까지 일부 매물이 일시적으로 들어갈 수 있으나 대다수 다른 지역의 시장 분위기는 크게 개선될 것 같지 않다. 또한 앞서 정부에서 예고한 재건축대상 아파트의 전매제한 족쇄가 해제될 경우 고가아파트의 매물 출회를 더욱더 부추길 수 있다.
고가주택에 대한 종부세 기준이 현행 6억원에서 9억원으로 상향 조정되고 거래세가 2％에서 1％로 낮춰지더라고 현행 총부채 상환비율(dti)에서 주택에 대한담보대출(ltv)로 바뀌지 않은 한 고가주택에 대한 수요 위축으로 가격 반등이 힘들것으로 보인다.
오히려 경기 침체와 더불어 자산 디플레에 대한 우려와 상승하는 금리, 강남권 아파트의 지속적인 하락속에 가격상승에 대한 확신부족으로 장기적으로 보면 고가아파트 매물이 늘어나 가격안정화에 기여할 수 있다.
오히려 세금인하로 인한 부작용보다 소비촉진에 의한 내수진작으로 자산시장의 연착륙과 ‘부의 효과 (Wealth effect) 로 경기진작에 도움이 되는 긍정적인 면이 커 보인다.
중대형 미분양 해소에 도움
특히 경기침체와 맞물려 겹겹히 둘러싸인 부동산 규제로 신음하고 있는 주택업체 입장에서는 세금 감면이 현실화되면 미분양 아파트중 상당수를 차지하고 있는 중대형 아파트 판매촉진에도 많은 도움이 될 것으로 보인다. 특히 고가주택 기준을 9억원으로 올리 대출 규제현행 6억원에서 9억원으로 상향되는 만큼 중대형 미분양아파트 뿐만 아니라 신규 중대형아파트 미분양에도 도움이 될것으로 본다.
고가아파트 보유자들은 어떻게
부동산세 인하를 통한 거래 활성화와 경기 부양안이 구체화될수록 강남권 고가주택을 보유하신 분들이 매도시기를 저울질하는 고민도 깊어가고 있다.
고가아파트 가격안정세도 서서히 진행될것이기 때문에 아파트 보유자들이 서둘러 매도 전선에 나갈 필요는 없다.현재 매도 시기를 저울질하는 고가 아파트 보유자들은 종부세와 양도세 세금 절감폭을 잘 감안해, 줄어드는 세금 절감폭이 훨씬 클 때는 매도시기를 늦추는 것이 현명해 보인다.
고금리 속 경기침체 우려가 집값 상승기대감 짓누를 듯
결론적으로 고가주택에 대한 대출규제가 지속되고 있고 물가상승압력속에 고정 금리가 9%를 넘나들 정도로 금리 상승추세에 있다. 게다가 세계적인 경기침체화 맞물려 국내경기가 단기간에 풀리지 않을것으로 예상되고 있기 때문에 세금 완화대책에도 불구하고 전국적인 집값 불안으로 번질 가능성은 희박해 보인다.
[박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597]
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