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| 시장위기... 알맹이 있는 종합 부동산 대책이 절실 |
| [ 장용동 헤럴드경제신문 생활경제부장 2008-07-24 ] |
조회수 2618
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시장위기... 알맹이 있는 종합 부동산 대책이 절실
나라 안팎의 경기침체와 규제로 몸살을 앓고 있는 주택시장이 지역을 불문하고 올스톱 상태에 빠져들고 있다. 특히 전반적인 침체장세 속에서도 주택시장을 떠받쳐온 강북권 아파트시장마저 급매물이 등장하면서 거래가 급감, 노도강(노원, 도봉, 강북구) 중개업소마저 하늘을 쳐다보는 신세로 전락하고 있다.
상반기 아파트 매매값 상승률 1위(21.31%)를 기록했던 노원구에서조차 최근 급매물이 나오기 시작했다. 중계동 아파트의 경우 4000만~5000만원이 하락한 급매물이 속출하고 있으나 매수세가 실종되면서 거래가 급감하는 상황이다. 가파른 상승장세 속에서 매물난을 겪었던 상반기와는 사뭇 다른 양상이다.
지난 5년 동안 집값 상승의 진원지였던 강남 3구의 아파트는 최고점 대비 대략 14~20% 정도가 떨어졌음에도 불구하고 브레이크 없는 하락장세가 지속되고 있다. 고금리의 틈바귀에서 무거운 세금을 내며 견디는 주택소유자들의 매도 심리는 더욱 강화되는 반면 저점 투자를 노리는 매수세는 좀더 기다려보자는 대기 상황이 교차, 낙폭이 더욱 커질 게 분명하다.
스태그플래이션이나 미국의 신용위기, 주가 급락, 고금리 등 부동산시장의 외부적 요인 등이 매수세를 급격히 위축시킨 데 이어 경기침체→소득감소 및 금리 상승→가계대출 부실→금융기관부실채권 증가→거품붕괴, 자산 디플레이션으로 연결되는 분위기가 주택거래시장에 그대로 반영되고 있는 것.
기존 주택시장과 연동되는 신규 분양시장 역시 마찬가지. 수요층 대기화현상이 뚜렷한 가운데 미분양은 고무줄처럼 분양 물량에 따라 흔들리고 있다. 낮은 분양가로 전매 프리미엄을 챙길 만한 일부 아파트를 제외하고는 대부분의 계약률이 두 자릿수를 넘지 못하고 있다. 집을 갈아타거나 새로 아파트를 장만하고자하는 유효수요층이 기다림의 대기수요층으로 변해 버린 상황이다.
정부 대책의 시급성이 바로 여기에 있다. 꺼져가는 주택시장을 견인하기 위해서는 거래 활성화와 미분양 해소를 동시에 충족시킬수 있는 알맹이 대책이 조기에 마련되어야 한다. 또 이들 대책이 별도의 축으로 움직이는 게 아니라 한 덩어리로 연결되어 있는 점을 감안해 세제와 금융, 거래규제를 동시에 개선해야 한다. 예컨대 양도세를 개선해 고가의 주택을 팔 수 있도록 여유 계층의 길목을 터줘야 중대형 신규 분양시장도 활기를 띠게 된다.
그동안 가격불안에 볼모가 되어 시도하지 못했던 시장 정상화를 위한 규제 완화 역시 적극 검토하는 용단도 필요하다. 예컨대 잠실 입주 물량이 풍부하고 판교신도시의 중소형 입주를 앞둔 현 시점이 강남 재건축의 물꼬를 트는 절호의 찬스일 수도 있다. 강북의 경우도 의정부나 동두천, 양주 신도시의 입주물량을 감안하면 이주수요를 받아낼 수 있는 지금부터가 강북 재개발에 박차를 가할 수 있는 기회이기도 하다.
더욱 더 중요한 것은 구호적인 개선책보다 실천이다. 새 정부는 지난해 대선 이후 줄곧 의지와 계획만 발표했을 뿐 가시화된 정책은 신혼부부용 주택 공급 등 곁가지에 불과한 고작 서너 가지에 불과하다. 시장에서 가장 중요한 신뢰성을 잃어가고 있는 것이다. 계획발표에 의존하다 보니 유효수요가 시장에 참여하지 않고 장기 대기 수요화되고 있다. 기다리면 더 싼 아파트가 나오는 것처럼 오도되고 있는 것이다. 경기를 이끌어야 하는 정부, 부도 위기에 몰리는 건설업체, 제때 주택을 마련해야 하는 실수요자 모두가 제각각 입장에 빠져 시장을 잃는 우를 범해서는 안 된다. 이런 의미에서 최근 정부와 여당, 주택건설업계가 상호 교감을 갖고 시장의 위기를 극복하기 위한 대안 마련에 나서고 있는 것은 매우 바람직하다고 본다.
다만 이 과정에서 대국민 설득과 정책집행의 우선순위는 절대 필요하다. 예컨대 집값이 안정되어가는 과정에서 분양가 상한제의 개선이나 세제 개선 등이 과연 필요한가 하는 시각이 여전히 존재하고 있음을 고려해야 한다는 얘기다. 공공과 민간의 역할 분담을 확실히 재정립하고 공공의 주거 복지를 강화함으로써 ‘가진 자 위주의 주택정책’이라는 비난과 함께 제2의 촛불이 등장하지 않게 하는 것 역시 중요하다.(ch100@heraldm.com)
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