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| 분양가 상한제 확대, 예고된 집값 상승 |
| [ 김상미 연구원 2008-06-09 ] |
조회수 4911
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새 아파트를 분양받으려고 하는 청약자들은 고민이다. 분양가 상한제 적용된 아파트를 골라야 할지 아니면 비적용 아파트를 사야 할지 걱정거리다. 그럴 만도 하다. 분양가 상한제가 적용한 아파트는 분양가가 저렴한 대신 전매 제한 기간이 길다. 반대로 비적용 아파트는 분양가가 높은 대신 입주 후 바로 전매가 가능하다.
◇앞으로 모든 아파트 분양가 상한제 적용
자세히 살펴보자. 분양가 상한제는 아파트 분양가격을 국토해양부 장관이 정하는 표준 건축비에 택지비(땅값)를 더해 결정하는 제도다. 분양가는 택지비와 기본형 건축비, 가산비로 구성되며 민간업체들은 정부가 정한 기본형 건축비와 공신력 있는 평가기관이 감정 평가한 택지비를 기준으로 분양가를 산정해야 한다.
택지비는 감정가액으로, 건축비는 정부가 정한 기본형 건축비가 적용돼 건설업체들은 폭리를 취하기 어렵다. 2005년 3월부터 공공택지에서 분양하는 아파트에 먼저 적용됐고, 분양가 상한제가 적용되면 일단 분양가가 주변보다 10~20% 저렴하다.
하지만 전매 제한이 따른다. 수도권 공공택지에서 분양하는 전용면적 85㎡이하 아파트는 10년, 초과는 7년간 사고 팔 수 없다. 지난해 9월부터는 민간택지도 포함됐고, 수도권의 경우 전용면적 95㎡이하 7년, 초과는 5년간 각각 전매가 금지된다.
그동안 높은 분양가는 주변아파트 값을 상승시키는 요인으로 작용해 왔지만 분양가 상한제가 적용되면 분양가는 주변 아파트 값을 끌어 올리고, 새 아파트 분양가가 높아지는 악순환의 고리가 끊기고, 내 집을 마련하려는 사람들의 기회가 넓어져 주택시장의 안정에 도움을 줄 것으로 보인다.
◇중장기적 관점, 집값 끌어올릴 가능성 높다
하지만 이는 근시안적인 생각이다. 당장은 집값 안정에 도움을 줄 수 있을지 모르지만 중장기적으로 본다면 분양가 상한제는 집값을 올리는 역할을 소지가 다분하다.
우선 거래 할 수 있는 아파트 물량이 감소한다. 앞으로는 수도권에서 분양하는 모든 아파트는 분양가 상한제가 적용된다. 수도권 공공주택은 85㎡ 이하 10년, 85㎡ 초과 7년, 수도권 민간주택은 각각 7년,5년으로 제한된다. 앞으로는 팔고 싶어도 일정기간 팔수 없다. 한 해에 신규로 진입하는 수요가 20만 명 이상인데 새로 공급되는 아파트는 모두 전매가 금지되고, 이렇게 되면 신규 수요는 기존 아파트로만 거래가 가능하고 된다.
이에 따라 기존 아파트로 수요가 몰리고 자연 기존 아파트가 오르게 된다. 또 나중에 분양가 상한제 아파트의 거래가 가능하게 되는 시점에는 기존아파트값과 비슷하거나 높은 가격에 거래가 이뤄진다.
둘째, 분양가 상한제 아파트의 실효성에 있다. 분양가 상한제가 적용된다고 해도 큰 하락은 없다는 것이다. 정부는 20% 안팎으로 낮아질 것이라고 했지만, 실제 20% 낮아진 곳은 많지 않다. 게다가 마이너스 옵션제를 포함하면 거의 비슷한 수준이다.
셋째, 아파트 공급이 감소할 가능성이 높다. 분양가 상한제가 적용되면서 민간건설업체들은 수지타산이 맞지 않아 분양일정을 무기한 연기하거나 국내 사업을 포기하고 해외 사업장으로 눈을 돌려 주택공급 물량을 줄일 확률이 높아 공급에 큰 차질을 빚을 수밖에 없다. 특히 서울과 같이 재개발, 재건축 아파트 분양물량이 많은 곳은 분양물량이 크게 줄어들 것으로 관측된다. 부담금의 증가로 재건축, 재개발 사업 자체도 원활하게 진행되지 않을 수 있다. 따라서 건설업체들은 줄어든 이윤과 한 단계 높아진 사업성 검토로 수주에 적극적이지 않을 것이다.
◇아파트 분양가, 가파른 상승세
게다가 아파트 분양가는 오름세가 지속되고 있다. 서울은 2000년(3.3㎡당 660만 원)대비 거의 3배 이상 올라 2천만 원 시대를 내다보고 있다.
부산, 대구 등 주요 도시들도 1천만 원 시대를 넘어선 지 오래다. 하지만 앞으론 더 오른 것으로 보인다. 이는 분양가의 대부분을 차지하는 택지비와 건축 자재비가 오르기 때문이다.
국토해양부에 따르면 전국 땅값은 2001년 1.32%, 2002년 8.93%, 2003년 3.47%, 2004년 3.86%, 2005년 4.98%, 2006년 5.61% 2007년 3.88% 등 상승세가 지속되고 있다. 게다가 철근 등 건축 원자재 값도 크게 오르고 있다. 예컨대 고장력 13mm 철근 값은 지난해 말 59만 원 이었지만 4월말 현재 85만1천 원으로 넉달 새 26만1천 원이 상승했다.
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