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| 부동산투자의 뉴(new）패러다임을 파악하라 |
| [ 박상언 유엔알대표 2007-10-08 ] |
조회수 5314
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자본적투자에서 수익형투자 패턴으로 변할때
예전처럼 ‘무조건 사다 놓고 오르기’만 바라는 부동산 투자 패턴은 잊고, 최종적으로 해당부동산을 매도시 세금까지 고려한 세후투자수익율을 따져봐야 한다.
양도세 중과, 종합부동산세 부과 , 비활용토지의 이행강제금 , 부재지주의 양도세 중과 같은 무겁게 부과된 세금으로 투자 수익율이 대폭 줄어들 수 있기 때문이다.
또한 주택, 토지등과 같이 일반적으로 매도시, 처분 후 소득 즉 자본적 수익(cａｐial gain）만을 취할 수 있는 투자상품에서 탈피해 오피스텔, 상가 같은 매달 고정적인 수익을 주로 취할 수 있는 수익형 수익(income investment) 상품에 관심을 가져야 한다.
자본적 투자에서 수익형투자 패턴으로 이동하라
최근 , 민간 부동산 정보업체가 지난 9월 가을이사철 성수기의 서울 아파트가격을 조사한 결과, 이사철 시기임에도 불구하고 아파트가격값이 하락세를 보인 것으로 나타났다.
이와같이 9월 성수기에도 아파트값이 하락한 것은 8·31 부동산종합대책이 나온 2005년 9월 이후 2년 만에 처음일 정도로 전체적으로 주택시장 분위기가 냉랭하다.
미국의 경우도 주택시장을 여지껏 떠받들고 있던 베이비부머들의 은퇴시기와 맞물려 주택시장이 장기 침체기에 빠들었다. 결과적으로 서브프라임(비우량 주택담보대출) 부실사태로 이어져 미국 경제의 시스템위기론까지 거론되고 있다.
지난 2006년 6월 발표된 통계청 자료를 보면 , 미국인들의 경우 전체자산에서 부동산자산이 차지하는 비율이 36.0 % 캐나다는 50.0 % 인데 반해 우리나라의 경우 76.8 % 를 차지하고 있다.단순하게 국가별로 개인전체 자산에서 부동산이 차지하는 비율을 놓고 따져 봤을때 선진국으로 갈수록 , 부동산비중이 낮다는 걸 알수 있다.
고령화 사회로 진입할수록 부동산 비중 줄여야
비슷한 논지로, 고령화 사회로 진입할수록 전체자산포트폴리오에서 부동산 특히 주택, 토지와 같은 자본적 투자 상품에 묶여 있는 고정 자산비율을 줄이는 게 좋다.
10년후, 우리나라도 미국처럼 베이비부머들의 은퇴시기를 맞게 되면 주택시장이 장기하락국면에 접어들면 수익형부동산에 투자한 것보다 수익률이 낮고 제때, 팔수도 없기 때문이다. 결과적으로 오늘날 미국처럼 한국도 베이비부머들의 은퇴시기가 본격화되면,한국발 서브프라임 사태가 시작, 가계는 물론 국가 경제를 전반적으로 흔들수 있기 때문에 미리 대비책을 세워야 한다.
수익형 부동산 금리상승시 헤지(hedge)가능
특히, 은퇴를 목전에 두고 있는 연령대일수록 매달 안정적인 수익이 나오고 환금성이 뛰어난 핵심지역 오피스텔과 상가에 투자하는 게 좋다. 이러한 수익형(income investment) 부동산은 향후 금리가 상승해 대출이자부담이 가중되더라도 , 금리상승분만큼 임대료에 전가시켜 어느정도 금리상승 헤지가 가능하기 때문이다.
즉, 금리가 오른다는 것은 경기회복 속도도 동시에 빠르게 진행된다는 의미로서 , 본인이 소유하고 있는 수익형 부동산의 임대료를 금리수준에 맞게 조정하더라도 , 핵심 지역이라면 크게 문제되지 않을 것이다.
수익형 투자(income investment)의 대표적 상품
오피스텔/ (소형)오피스/ 근린상가/소형아파트 임대
재부상하고 있는 오피스텔투자
4855대1의 청약 경쟁률을 보인 인천 송도신도시의 ‘더 프라우’ 청약이후 수익형 상품인 오피스텔투자에 대한 관심이 뜨겁다.
결과적으로 정부의 다주택자에 대한 각종규제로 상대적으로 수익형 투자 상품인 오피스텔이 반사이득을 보고 있는 것이다. 대출에 있어서도, 아파트보다는 여유롭고 1~2억원의 소액으로 투자가 가능한 장점이 있다.심지어 수억원대의 오피스텔을 업무용으로 보유시에도 현행 청약가점하에서는 무주택으로 간주되기 때문에 틈새 투자상품으로 부각되고 있다.
서울지역 오피스텔 입주물량을 보면 ,2004년을 기점으로 꾸준히 줄고 있어 투자성이 부각되고 있다. 또한 전매제한, DTI(총부채상환비율) 규제 등 각종 규제가 아파트에 집중되면서 투자자들의 관심이 상대적으로 오피스텔로 이동하고 있다.
통계청의 조사만 보더라도 1인 가구 비중이 계속 높아져 오피스텔 투자성이 높아지고 있는데 95년 12.7%, 2000년 15.5%, 2005년 20% 등이다.
이왕이면 서울 강남권과 용산,마포,분당등 '오피스텔 투자 핵심 지역'에 투자반경을 좁히는게 좋다. 이들 지역은 역세권에 개발 호재도 갖춰 일정 규모 이상의 오피스텔은 임대수익 뿐만 아니라 시세차익도 가능하기 때문이다. 이들 지역의 임대수익률은 대부분 연 6~8%대라서 은행예금 수익률을 훨씬 웃돌고 있다.
최근의 시세 변화만 놓고 보더라고 여유자금 있는 투자자들이 오피스텔투자에 관심을 보이고 있다는 걸 알 수 있다. 대표적으로 서초동 남부터미널 초역세권인 현대슈퍼빌 오피스텔 79.2㎡(24평형)의 경우 최근 두 세달 동안 시세가 1억6000만원에서 1억8000만원으로 2000만원 가량 올랐다. 중앙일보 조인스랜드 기사에 따르면 용산지역의 오피스텔도 국제업무지구 개발 계획 발표 이후 가격이 하루가 다르게 치솟고 있다. 두세 달 전 ㎡당 270만원을 하던 용산구 한강로 3가 대우트럼프월드Ⅲ 오피스텔 92㎡최근 ㎡당 303만원을 호가하고 있다.
인근 한강로2가 대우디오빌한강도 76㎡(23평형)의 경우 두 달 전 ㎡당 200만원에서 ㎡ 당224만원으로 호가가 올랐다. 용산지역의 오피스텔 가격은 여의도·마포,강남같은 도심과 비교해서는 아직은 낮은 수준이다.
도심권 소형오피스투자
오피스투자
오피스시장 현황
과거 2~3년사이에 오피스 빌딩이 들어설 자리에 주상복합이 우후죽순으로 대거 공급되었다.
게다가 조달금리가 비교적 저렴한 대규모 자본과 과학적 분석력으로 무장한 외국계 자본들까지 가세해 우량 오피스 품귀 현상이 지속되고 있다.
또한 정부의 주거용 부동산 규제에 따라 점차 투자자들이 상업용으로 관심이 이동하고 있고 부동산펀드를 통한 간접투자가 증가로 지속적인 매매가 상승세가 예상된다.
아울러 2~3명의 공동투자자뿐만 아니라 자산운용회사들과 리츠, 외국계 투자기관 등의 매입경쟁이 치열해지고 있어 서울 외곽지역뿐만 아니라 수도권 지역까지도 입지여건 등이 좋은 오피스까지 거래 확산속에 가격상승세가 지속될 전망이다.
결과적으로 도심 오피스 부족현상과 임대수요증가로 인해 공실률이 최저 수준으로 떨어지고 있어 투자자들은 지속적으로 관심을 가질 필요가 있다.
(소형)오피스 투자
결과적으로 도심 오피스 부족현상과 임대수요증가로 인해 공실률이 최저 수준으로 떨어지고 있어 투자자들은 지속적으로 관심을 가질 필요가 있다.
매매가 급등에 따라 상대적으로 오름폭이 작았던 임대료도 가파른 상승세가 예상된다. 따라서 비교적 소액으로 오피스에 투자하기를 원하는 분들은 도심권소형오피스를 추천하고 싶다. 특히 테헤란로에서 서초역으로 이어지는 강남권 오피스 밀집 지역은 임대 수요가 꾸준하기 때문에 비교적 안정적으로 투자할 수 있다. 1층이 아닌경우 ㎡ 당 500~800만원정도면 투자할 수 있다.
3~4억원정도의 자금으로 투자 가능한 소형오피스투자는 일반인들도 비교적 쉽게 할수 있다.특히 서울 강남권과 광화문, 분당권의 신규 오피스 분양물건에 관심을 둘만하다.
상가 투자
상가도 오피스텔과 같이 대표적인 수익형 투자상품이다.
아파트에 대한 규제가 강화될수록 투자자들로부터 상가투자에 대해 문의는 오히려 늘고 있다. 게다가 아파트와 달리 분양권 전매 제한이 없어 환금성이 좋다.
보유세금측면에서도 상가 건물 부분의 재산세만 내면 되며 건물분은 종합부동산세 부과대상에서 제외돼 있어 분산 투자용으로도 적합하다. 상가에 부속토지가 있어도 공시지가 합계액이 40억원을 초과해야 종부세 대상이기 때문에 부속토지가 많지 않다면 종부세를 내지 않아도 된다.
10~30억원대 근린상가
상가투자 초보자일수록 비교적 안전성이 우위인 현재 운영중인 근린상가에 투자하는게 좋다. 현재 운영중인 근린상가의 경우 보통 연 수익률 4~7%정도로 투자자금은 10~30억원내의 자금이 소요된다. 비교적 분양상가에 비해 안정적일뿐만 아니라 노후대비용으로 10~30억원내로 근린상가에 투자할려는 투자자들이 많아 시세차익도 기대된다.
소형아파트 임대
임대수익(income gain）자본적수익을 동시에 소형 임대사업 주목
역세권 소형아파트에 중장기투자하면서 시세차익과 임대수익도 겨냥한 주택임대사업이 조명받고 있다. 월세로 전환했을 경우 은행금리보다 월등히 높은 5~7%(매달)짭짤한 임대수익을 거둘 수 있을뿐 아니라 개발호재 있는곳의 소형아파트는 추가적인 시세차익도 가능하기 때문이다. 부동산에 대한 정부의 규제로 갈팡질팡하는 자산가들 사이에서 종합부동산세나 양도소득세 중과 회피로 소형아파트 장기 임대상품을 권할 만 하다.
지난해 말만 하더라도 분당권과 노원구 일대에서 소형아파트 투자 열풍이 불었는데 리모델링과 임대사업 수요까지 겹쳐 큰폭의 상승세를 나타냈었고 현재까지의 지역에 따라 소폭적 이나마 상승세를 나타내고 있다.
소형평형 배정가능한 재개발 지분도 관심
재개발 완료후 향후 임대사업을 겨냥해 서울 성동구 옥수동,금호동, 성남 수정구,중원구 등의 재개발지분에 투자하는 발빠른 투자자도 많다.20평형대를 배정받을수 있는 10평형대 재개발지분의 경우 전세를 안고 약간의 대출만 이용하면 1억원 남짓으로 구입할 수 있어 장점이다. ,10년임대 이후 양도·증여세를 피하기 위해 아예 자녀 명의로 구입하는 일도 부지기수다.
임대사업조건
지난 5월 말 기준 서울시에 등록한 주택임대사업자는 1만1654명(9만4494가구)으로,작년 말 1만903명(8만7127가구)에 비해 751명(7367가구)이나 늘었다. 대략1명당 10채 정도를 사들인 셈이다.
종합부동산세 부과시 합산 배제되는 주택임대사업자로 등록하려면 △동일 시·도 △전용면적 85㎡(25.7평) 이하 △공시가격 3억원 이하 △5채 이상 보유 △10년 장기임대 등의 요건을 모두 갖춰야 한다. (단 건설임대는 2채를 5이상 임대한 경우).
위와 같은 조건을 충족한후 , 5주택 이상의 등기부등본과 신분증, 도장을 지참하고 해당 구청 주택과에 임대사업자 등록 신청을 하면 된다.
주택임대사업자가 5채 이상 보유한 임대주택은 종부세 합산과세 대상에서 배제돼 종부세를 내지 않고 양도세 60% 중과도 피할 수 있다. 하지만 현행법상 임대개시후 10년 뒤에 양도 당시 단 1채라도 기준시가 3억을 초과하면 중과세 대상이 되기 때문에 가급적 1채당 소형아파트 투자금액을 1억원내외로 고정시키는 게 중요하다
단, 임대주택 취득(통상 입주잔금 지급일)후 30일 이내까지는 임대사업자로 등록해야 해야 세제 혜택을 받을 수 있다. 하지만 취득일로부터 2개월 이내에 이전등기를 하지 않거나 임대주택의 임대개시일로부터 5년 이내에 매입임대 주택을 임대 이외의 용도로 사용 또는 매각하면 감면세액을 추징당한다. 참고적으로 2채 이상의 다주택자들은 추가적으로 임대사업용으로 소형아파트를 추가적으로 사들여 기존의 주택을 포함해서 임대사업을 하면 각종 세금 부담에서 비교적 자유로울 수 있어 추천할 만하다.
본인이 보유한 다가구주택으로 임대사업을 하기 위해서는 구분등기가 가능한 다세대주택으로 변경하는 작업이 필요하다. 다가구주택의 경우 5가구 이상으로 구성돼 있더라도 건축법상 구분등기가 안 되는 단독주택으로 분류돼 1주택으로 간주되기 때문이다.
다세대주택으로 용도변경하기 위해서는 필요충분조건으로 공동주택 건축 요건인 가구별 주차대수 확보 및 일조권 확보를 위한 인접대지 경계선과의 1m 이상 간격 유지 등을 만족해야 한다. 건축물대장전환 신청서와 설계사무소를 통해 발급받은 설계도면을 가지고 해당 구청 건축과에 용도전환을 신청, 허가절차를 마친후 바뀐 건축물대장사본을 발급받아 등기소에서 가구별 구분등기를 하면 세대별로 각각 소유권을 가지게 된다.
유엔알 컨설팅 (www..youandr.co.kr） 제공 02-525-0597
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