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| 추석이후 아파트시장 전망과 내 집 마련 접근법 |
| [ 강현구 정보분석 실장 2007-10-01 ] |
조회수 5687
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추석 이후 아파트 시장은 어디로 흐를까? 올해 쭉 그래왔던 것처럼 하향 안정세가 지속될 것인가? 아니면 바닥을 찍고 유턴을 할 것인가? 하락요인과 오를 수 있는 요인이 공존해 있기 때문에 어느 쪽에 무게가 실리느냐에 따라 시장 흐름이 달라질 전망이다.
먼저 하락할 수 있는 가장 큰 요인은 처분 조건부 매물이다. 처분조건부 매물은 2005년 6.30대책에 따라 투기지역 내 아파트 담보대출을 1건으로 제한했다. 다만 1주택을 추가로 구입할 때 1년 안에 기존 아파트를 처분을 하게 되면 담보로 해서 주택을 구입할 수 있다.
그런데 지난해 9월부터 연말까지 아파트 값이 치솟으면서 주택담보로 주택을 구입했던 사람이 추가로 대거 주택을 구입을 했다. 이러한 주택들이 올해 9월부터 만기가 도래하고 있다.
줄기차게 오르는 금리인상도 부담이다. 부동산 투자자들은 일정 부분 은행 대출을 이용하는데, 금리가 높을 때는 대출을 꺼린다. 이에 따라 부동산에 대한 수요가 줄어들고 부동산값도 하락한다. 부동산에 투자하려는 사람도 부동산값이 불투명해지고 금리도 높다 보니 부동산보다는 은행 상품을 선호하게 된다. 결국 금리가 오르면 주택 값이 떨어지는 것이 정설이다.
또 분양가상한제에 따른 분양가 하락에 대한 기대심리는 수요자들을 관망세로 돌리는 역할을 한다. 분양가상한제는 땅값에 건축비와 부대비용을 더해서 일정 수준을 넘지 못하게 하기 때문에 건교부에 따르면 지금보다 20% 안팎에서 낮아질 것이라고 보고 있다.
이밖에 정부의 부동산 규제정책과 미분양 증가에 따른 부도 업체의 증가도 심리적인 위축을 가져오고 있다.
그러나 호재로 작용할 만한 요소들도 만만치 않다. 연말에 있을 대선은 가장 큰 변수다. 그동안 대선이 직접적으로 주택시장에 영향을 미친 적은 많지 않지만 올해는 상황이 좀 다를 것 같다. 그동안 규제 일변도의 주택시장으로 사람들의 불만이 높아졌기 때문에 공약이 남발될 가능성이 어느 때보다 높다. 이에 따른 수요자들의 기대심리도 꺾이지 않고 있다.
2002년부터 주택건설 실적이 감소하는 것도 심리적인 압박으로 작용하고 있다. 수도권의 경우 2002년 37만6천248가구를 정점으로 2004년 20만5천719가구로 줄어들었으며, 2005년 19만7천901가구, 2006년 17만2천58가구 등이다. 서울은 감소폭이 더 크다.
2002년 15만9천767가구였던 것이 2006년에는 3만9천694가구로 줄었다. 올 상반기에도 서울은 4천373가구에 그쳐, 공급실적이 크게 감소할 전망이다.
거래 할 수 있는 물량 감소도 아파트 값 상승요인으로 작용한다. 앞으로 공공주택뿐만 아니라 민영주택도 분양가상한제가 적용된다. 분양가상한제가 적용되면 일정기간 전매를 할 수 없다. 수도권의 경우 최장 10년간 전매가 금지된다.
예컨대 경기도 공공택지에서 전용면적 85㎡이하 물량을 5만 가구를 분양했다고 하면 이 5만 가구는 10년간 전매가 금지된다. 전세든 내 집 마련 수요든 새롭게 진입하는 주택 수요는 30만 가구 이상이라고 할 때 거래할 수 있는 물량은 기존 아파트로 한정된다. 수요는 증가하지만 공급은 그대로이기 때문에 향후 아파트 값이 오를 소지는 다분하다.
최근 전셋값 상승도 불안요소이다. 매맷값에는 가치 상승에 대한 기대심리가 반영되는데 실질적인 가치가 가격이기도 하지만 미래 가치에 대한 호가에도 반영된다. 실수요가 없어도 몇 번의 거래에 호가가 오를 수 있다. 하지만 전셋값은 그렇지 않다. 전세는 바로 실수요와 연관된다.
정부의 부동산 규제정책도 조금씩 느슨해지고 있다. 지방 투기과열지구와 투기지역을 해제하고, 서둘러 미분양 주택 매입 등 아파트 시장 활성화에 나섰다.
이에 따라 지금은 하락요인과 상승요인이 팽팽하게 줄다리기를 하고 있지만 추석이후엔 상승요인에 무게가 더 실릴 것으로 전망된다. 경기도 남양주 진접지구처럼 분양가상한제로 분양가가 낮아지는 효과가 크지 않았고 하락할 수 있는 요인들은 이미 시장에 반영이 된 상태다.
따라서 내 집 마련 수요자들은 올 추석 이후 처분조건부 매물 등이 쏟아질 때가 내 집 마련을 하기 위한 기회로 보여 진다. 또 분양가 상한제에 따른 전매 금지로 거래할 수 있는 기존 새 아파트의 가치가 높아지기 때문에 기존 오래되지 않은 아파트를 중심으로 관심을 가질 필요가 있다.
청약통장을 가진 청약자중 점수가 낮거나 유주택자의 경우 호재를 바탕으로 분양가상한제가 적용되지 않은 곳을 중심으로 적극적으로 청약을 하는 것이 좋을 듯하다.
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