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| 실수요자들을 위한, 틈새 대출 전략 8가지 |
| [ 박상언 유엔알대표 2007-01-06 ] |
조회수 6978
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오는 2월부터 은행은 물론 보험사와 저축은행 등 모든 금융기관이 주택담보대출을 취급할 때 지역이나 집값에 관계없이 총부채상환비율(DTI) 40%를 적용하는 방안이 추진되고 있다.이 제도가 시행되면 채무상환 능력이 떨어지는 사람은 제 2금융권에서도 주택담보대출을 받기가 어려워진다. 하지만 실수요자들이 1가구 1주택자가 국민주택 규모(전용 면적 25.7평) 이하이면서 시가 3억원 이하인 주택의 담보 대출이나 대출액이 1억원 이하일 경우 DTI 40% 적용 대상에서 제외될 예정이기 때문에 체크할 필요가 있다. 앞으로 내집마련에 나서려면 적어도 60% 이상의 자기자본비율을 갖추는 것이 합리적인 방법이 될 것이다.
부동산 가격 특히 아파트가격에 대한 거품 붕괴 경고가 각계에서 우려의 목소리를 높이고 있는 만큼 ,대출을 받더라도 가급적 실수요위주로 접근할 필요가 있다.
1.대출기간을 최대한 장기로 잡아라 (최대 30년)- 5000만원인 직장인이 시가 4억원 상당의 아파트를 담보로 잡고 만기 15년(5년 거치 10년 상환) 조건으로 대출 받을 수 있는 금액은 최대 2억원이다.(제2금융권도 10%추가대출 가정) . 그러나 20년으로 했을 때는 3억원,30년으로 했을 때는 5억원까지 늘어난다.대개 중도상환수수료는 1년 1.5%, 2년 1.0%, 3년 0.5%이지만 대부분의 금융기관들은 3년이 지나면 물리지 않는다.
2 .근로소득 원천징수+배당소득등 본인뿐만 아니라 배우자 소득까지 합산되기 때문에 빠짐없이 증빙서류을 확보해 제출해라 . (각자의 부채도 합산되기 때문에 불필요한 부채는 없애는 게 상책이다. ) 소득증빙 자료는 근로자의 경우 근로소득원천징수영수증, 자영업자는 사업소득증명원으로 추가적으로 연금소득, 임대소득을 입증할 수 있는 증빙자료와 금융기관 예금내역, 부동산 보유내역을 제시하면 대출액을 늘릴 수 있다.특히 자영업자는 소득을 누락하지 않고 제대로 신고해야 향후 대출시 불이익을 적게 당한다.
3 . 쓰고 있지 않은 마이너스 대출과 신용대출은 가급적 없애라 .설령 현재 쓰고 있지 않는 마이너스대출이라도 대출가능 금액에서 그만큼 빠지지 때문에, 없애는 게 좋다.(DTI는 주택담보대출뿐만 아니라 기타 부채까지 모두 포함되기 때문이다.)
4.정부규제받지 않는 외국계은행(외환은행과 한국시티,sc제일,HSBC 은행)이나 외국계 제2금융권(페넨슐라,코리어 센트럴 모기지)을 알아봐라 ( 외국계 은행들은 전체 은행권에 적용되는 정책적인 규제 이외에 별다른 대출규제가 없다. 단 외국계 제2금융권의 경우 대출금액별로 일정부분의 취급 수수료을 부담해야 한다. )
5.사업자등록이 있는 경우 총부채 상황비율이 적용되지 않기 때문에 주택을 담보로 사업자 대출을 받을 수 있는지 적극적으로 알아보아라 (단,2005년 7월 이전부터 주택을 보유한 경우, 주택을 담보로 시가대비 최대 60~80%까지 가능,주의점은 2005년 7월 이후에 보유한 주택의 경우 사업자 대출이 안되고 ,신규 매입자금용도로 사업자대출도 안됨, 또한 금리가 일반 대출에 비해 약간 비싸(대략 연 6.5~7%대)고 담보 설정료 면제 안됨 )
6. 주택금융공사 이모기지론(5% 후반)을 적극적으로 활용해라 - 대출금이 5000만원 이하이거나 주택금융공사 보금자리론, 국민주택기금 등도 이번 초치에서 제외될 전망이다. 따라서 무주택자나 1주택자가 전용면적 25.7평이하 6억 이하 아파트의 경우 주택공사 이모기지론(5% 후반)을 이용하는 게 좋다.직장인의 경우 연말 소득공제가능해 유리 하고일반 은행들의 대출상품에 비해 금리조건(연 5.65~6.1%)이 유리한 데다 고정금리 대출이라 향후 금리변동에 따른 신경을 안써도 되는 장점이 있고 은행권 변동금리 대출상품 최저 금리보다도 0.2%포인트 이상 저렴하고 DTI 규제 없이 LTV가 최대 70%까지 적용된다.DTI 적용이 전 금융권으로 확대되면 6억원 이하 아파트를 사려는 고객이 e-모기지론을 많이 이용할 것으로 예상된다.
7.전문직인 (개원의사. 법무법인 변호사) 경우 주택담보 대출 이외에 추가로 신용대출이 가능하므로 추가적인 신용대출 가능 여부도 적극적으로 알아봐라 (금리면에서 불리할 수 있으므로 일반 대출과 비교해서 알아보는게 중요 )
8.끝으로 지금부터라도 급여이체 ,신용카드 사용 실적,공과금 자동납부등 주거래은행의 신용을 계속 쌓아서 꾸준히 신용점수를 올려놓는 게 중요하다 .
유엔알 박상언 대표 02-525-0597 제공
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