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| 후분양제도로 본 은평 뉴타운 청약전략 및 투자가치 |
| [ 박상언 유엔알대표 2006-09-26 ] |
조회수 4768
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적정 분양가 책정 논란에 휩싸인 은평 뉴타운은 여론역풍에 밀려 후분양제로 전환하면서 분양일정이 1년 정도 늦어지게 됐다.
이에 따라 은평뉴타운에 청약 하기를 바라는 청약통장보유자들은 새롭게 청약 전략을 짜야 한다.
분양이 1년이상 연기되면 가장 큰 혜택을 보는 사람은 서울 거주 300만원짜리 청약예.부금가입자들이다.
왜냐면 300만원짜리 청약예.부금가입자들은 은평뉴타운에 청약할 수 없는데 가입금액을 늘리고 1년이 지나면 더 높은 평형을 청약할 수 있는 자격을 얻기 때문이다.
2009년까지 분양되는 은평뉴타운을 노리고 새로 통장을 만들 경우 가급적 서울기준으로 600만원 이상 청약예금을 만들어야 활용가치가 낫다. 600만원짜리 청약예금은 300만원짜리 평형에도 청약이 가능해 선택의 폭이 넓기 때문이다.
물론 서울 외 수도권이나 지방 거주자도 분양모집 공고일 전까지 서울로 주소지를 이전하면 은평뉴타운에 청약할 수 있다.
1.은평뉴타운 지구별 특징 및 장점
시범지구 성격인 은평뉴타운은 1지구 3개 공구 1,643세대 및 2지구 1개공구 423세대를 포함하여 2,066세대로 구성되어 있다.
지구별로는 3호선 구파발역을 지나 북한산성 가는 길 우측에 위치한 1지구 A•B•C공구에서 32∼65평형 1643가구를 분양한다. 철거 전 진관시장이 위치해 있던 2지구 A공구에서는 32∼52평형 115가구가 선보인다.
용적률은 1지구 B공구가 148%로 가장 낮고 C공구(152%), A공구(165%) 순이다. 1지구는 최고층이 모두 15층 이하로 지어지고 2지구에서 1지구에 비해 높고 최고층수도 20층으로 계획돼 있다.
롯데건설•삼환기업이 짓는 1지구 A공구의 경우 중심상업지구를 접하는데다 유치원,중•고등학교를 끼고 있고 단지 앞뒤로 진관 근린공원 창릉천이 위치해 있어 인기를 끌 것으로 보인다.
현대건설•태영이 짓는 2-A공구의 경우도 은평 뉴타운 초입에 자리잡고 있고 서울로 접근하기 쉬운 입지,초등학교를 끼고 있어 입지적으로 우위에 있다.
은평 뉴타운의 가장 큰 특징은 무려 153개 평면을 선보인 판교신도시보다 많은 170여가지가 넘는 다양한 평면을 제공한다는 점이다.1지구의 경우 평면은 총 170여가지, 2지구는 총 150여가지에 이른다.
2.은평뉴타운 청약자격
은평뉴타운은 34평형 456가구, 41평형 774가구, 53평형 594가구, 65평형 242가구 등 중산층을 타깃으로 한 중대형 위주로 구성되었다.
34평형은 청약저축 가입자가 대상이며 , 41평형이상은 청약예금 600만원 , 53평형은 청약예금 1000만원, 65평형은 청약예금 1500만원 등이다. 분양가는 34평형 3억8천349만원(평당 1천151만원), 41평형 5억5천985만원(평당 1천391만원), 53평형 7억7천959만원 (평당 1천500만원), 65평형 10억46만원(평당 1천523만원)이다.
1지구 아파트는 내년 말,2지구 아파트는 2007년 하반기 경 입주를 시작한다.
서울 거주자에게 전량 1순위 청약자격(경기도 거주자도 모집공고일 전까지 1순위 요건 갖춘 채 서울로 주소지 이전 시 청약가능)이 주어지고 입주 후 전매도 바로 가능하다.
은평뉴타운도 판교와 같이 3자녀 무주택 세대주에게 총공급물량의 3%정도의 우선 공급물량이 계획되어 있기 때문에 다자녀 혜택이 있는 분들은 노려볼 만 하다.
3.은평뉴타운 투자가치
34평형의 경우 분양가는 3억8천349만원으로 평당 1천151만원, 41평형 5억5천985만원으로 평당 1천391만원으로 봤을 때 주변 대표아파트인 현대 홈타운과 엇비슷하게 가격이 형성되어 있다.
2009년까지 순차적으로 분양물량이 나오기 때문에 차후 분양하는 분양가가 내년 분양분 보다 통상 더 높을 수 밖에 없어 입지에 있어 우위를 점하고 있는 시범단지성격인 내년 분양물량의 시세상승이 예상된다.
왜냐면 은평뉴타운 분양을 앞두고 불광동 현대 홈타운운을 포함한 은평지역의 아파트 가격도 일제히 10% 이상 급등하는 현상이 벌어져, 상대적으로 은평뉴타운과 분양가 갭(Gap)이 많이 줄어들어 심리적 가격저항선이 많이 없어졌기 때문이다.
두번째 이유는 또 다른 고가 분양가 책정 논란속에 있었던 파주운정신도시 한라 비빌디의 성공적인 청약사례에서 그 원인을 찿을 수 있다.
하지만 장기적인 투자가치로만 보면 은평뉴타운은 직주근접형이 아닌 베드타운형 도시가 될 확률이 많기 때문에 철저하게 실수요자 위주로 접근해야 한다.
실례로 , 오래 전 노원구 중계,상계동 지역을 필두로 해 대규모 아파트가 들어섰지만 베드타운형 아파트로 전락해 여타 대규모 택지지구에 비해 아파트 가격도 낮게 형성되어 있다.
옛말에 ‘부자가 될려면 부자의 줄에 서라’고 하는 말이 있다.
은평뉴타운은 임대,분양,소형,중형,대형등 소셜 믹스(social mix) 형태로 지어지기 때문에 부자들이 찿는 곳과는 거리가 멀다. 왜냐면 부자들은 그들과 같은 수준의 사람들이 모여 사는 커뮤니티가 가능한 대형평형만으로 구성된 곳을 찿는 경향이 있기 때문이다.
유엔알 컨설팅 02-525-0597 제공
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