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| 부동산, 어떤 경우 자금출처조사를 받게 될까요? |
| [ 함영진 정보분석 팀장 2006-09-21 ] |
조회수 5301
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판교의 자금출처조사에서부터 최근 주택거래신고지역 자금조달계획서(6억원초과 주택) 제출의무까지 참여정부이후 부동산과 관련한 국세청의 세무조사는 부단히 강화되어 왔다.
하지만, 우리나라 부모들의 정서상, 여유만 된다면야 집 한 채는 자식에게 물려주겠다는 사고방식이 강하고, 특히 부동산이 한두 푼 하는 것이 아니다보니, 부모형제끼리 돈을 모아 함께 집을 매입하는 경우도 부지기수라, 자금출처를 증명할 수 없는 자식에게 함부로 집을 사준다거나, 무주택우선순위를 노리기 위해 또는, 좀 더 높은 당첨확률을 위해 세대 내 모든 통장을 동원해, 청약시장에 나서는 것은 심각히 고려해 볼일이라 생각된다.
왜냐하면 국민정서는 정서일뿐이고, 정부나 국세청은 대승적 차원에서 세금탈루혐의자를 엄선하여 부동산관련 탈루소득을 철저히 세금으로 환수하는 것이 목적이기 때문이다.
아래의 J씨는 강화된 세무조사에 신경 줄이 곤두선 상태로, 자식의 청약통장으로 당첨될 경우 혹시 모를 자금출처조사와 이로 인한 증여추정문제를 상담해 왔다.
<사례> 자녀 청약통장으로 당첨될 경우 부모가 분양대금 내고, 입주하면 어떻게 되나요? ---------------
남편은 1순위 청약예금 1000만원, 저는 1순위 청약부금 300만원, 미혼인 딸은 1순위 청약부금 300만원, 군복무중인 아들은 1순위 청약부금 300만원 모두 청약통장에 가입된 상탭니다. 요즘 유망물량은 판교처럼 당첨확률이 낮은 편이라 왠만하면 가족명의의 통장을 모두 사용했으면 합니다. 물론, 2002년 9월 이전에 통장 가입을 맞춰놓아 세대주요건에 구애받지는 않구요. 문제는 애들 통장이 당첨됐을 땐데요. 자녀가 당첨될 경우 부모가 분양대금 내고 입주하면 어떻게 되나요? 딸애는 작년 3월부터 소득이 있지만, 아들은 휴학하고 군복무 중입니다. 조언 부탁드립니다.
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딸은 직장생활로 소득이 있어, 고가주택을 분양받는 경우가 아니라면 증여추정 등의 큰 문제는 없으리라 본다. 하지만 군복무중인 아들은 30세 미만이고 일정한 근로소득 및 이자소득 등이 없는 것으로 판단되니 부모님이 대신 청약통장을 사용하는 것은 현명한 일이 못된다. 향후 국세청으로부터 자금출처에 대한 자료입증요구를 받을 가능성이 있기 때문에 소득이 없는 자녀에 대한 청약은 좋은 방법이 아니다. 특히, 증여로 최종확정될 때 증여재산공제를 3,000만원 밖에 받을 수 없어 과세되는 증여세의 부담이 상당할 수 밖에 없기도 하다.
그렇다면 어떤 경우 자금출처조사를 받게 될까 좀더 구체적으로 살펴보자. 직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 보아 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우 관할세무서장은 타인으로부터 증여받은 금전으로 당해 재산을 취득하였는지 여부를 확인하기 위하여 취득자금의 출처를 조사할 수 있다. 자금출처조사대상자로 선정될 것인지 여부는 관할세무서장이 해당자의 소득내역 등을 종합적으로 감안하여 판단하는 것이므로, 정확한 기준을 말할 수 없지만, 99년 1월 1일부터 시행된 아래의 국세청 자금출처조사 배제 훈령을 보면 부모가 집을 사주거나 자신이 취득한 부동산 때문에 자금출처조사를 당하게 될지 아닐지의 판단 기준은 될 듯싶다.
▶ 자금출처 조사 배제
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구분 취득재산
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주택 기타자산
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세대주인 경우 30세 이상인자 2억원 5천만원
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40세 이상인자 4억원 1억원
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세대주가 30세 이상인자 1억원 5천만원
아닌 ---------------------------------------
경우 40세 이상인자 2억원 1억원
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30세 미만인자 5천만원 3천만원
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※ 당해 재산취득일전 10년 이내에 취득한 재산가액이 아래의 기준금액 미만인 경우에는
자금출처 조사를 하지 않는다. 단, 위 기준금액 이내라 하더라도 객관적으로 증여사실이
확인되면 증여세가 과세된다.
그리고, 부득이하게 자금출처조사를 받게 되더라도 취득자금에 대하여 충분한 소명이 있는 경우에는 증여추정규정을 적용하지 않는데, 취득자금 소명시 입증금액이라 함은 "신고하였거나 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함)받은 소득금액, 신고하였거나 과세받은 상속 또는 수증재산의 가액, 재산을 처분한 대가로 받은 금전이거나 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의 취득 또는 당해 채무의 상환에 직접 사용한 금액"을 말한다. 그리고, 입증하지 못하는 금액이 취득가액의 20%와 2억원 중 적은 금액에 미달하는 경우는 증여로 추정하지 않는다.(단, 취득한 당해 재산의 취득자금을 증여받은 재산으로 하여 자금출처를 입증하는 경우에는 적용되지 않음)
혹여 관할세무서장의 재산취득자금에 대한 소명자료제출 안내문이 나오면 당해 재산의 취득자금의 원천이 되는 소득(소득세납세증명 등) 및 다른 재산처분가액 등에 대한 자료를 준비하여 제출하면 된다.
▶ 자금출처 입증서류
① 소득이 있는 경우 - 소득세 납세증명 or 납세영수증 사본 or 원천징수영수증
② 융자나 남의 돈을 빌린 경우 - 부채증명서 or 채무부담확인서
③ 재산을 처분하거나 전세보증금이 있는 경우 - 매매계약서, 등기부등본, 전세계약서
자료제공:함영진팀장, (주)내집마련정보사(www.yesapt.com)
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