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| 부동산 감각 익히기 |
| [ 정태희 연구원 2006-09-09 ] |
조회수 5258
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1)부동산을 보는 눈은 ‘습관’ 이다
2005년 온 나라를 떠들썩하게 했던 부동산 뉴스는 단연 ‘8.31일 부동산대책’이다. 동네 아이들도 다 알만큼 온 나라가 들썩였다. 그런데 이를 모르는 사람이 있다. 얼마 전 만난 지인(知人)과 얘기를 나누던 중 8.31일 대책에 대해 얘기를 하니 ‘그게 부동산에 관련된 대책이냐?’ 며 다른 나라 얘기처럼 반문을 하는 것이 아닌가. 관심이 없어도 너무 없다. 아무리 관심이 없어도 기본은 있어야 한다. ‘관심이 있어야 보이고, 볼 줄 알아야 좋은 것을 고를 수 있다.‘
어떻게 하면 보이는가?
부동산을 보는 눈을 가지려면 훈련이 필요하다. 그 혜안이 생기면 나아가 부동산 시장의 흐름도 파악할 수 있다. 부동산 훈련의 최종 목표는 부동산 시장의 흐름을 파악하는 것이다.
시작은 부동산에 대한 관심을 갖는 것이고 관심을 갖기 시작했다면 그 다음으로 훈련에 들어가야 한다.
그럼 어떠한 훈련 방법이 있는가? 예컨대, 대학에 개설된 부동산 강좌나 백화점 문화센터 등에서 하는 강의를 듣는 것도 좋은 방법이지만, 가장 좋은 방법은 부동산을 생활화하는 습관을 들이는 것이다. 일상생활 속에서 자연스럽게 길들여지는 습관이야말로 진정한 감각이 될 수 있다.
우선 주변에서 쉽게 할 수 있는 것부터 시작하자!
2) 신문, 인터넷에 다 있어~
모든 사람들이 거의 매일 신문을 본다. 그런데, 지면에 있는 모든 내용을 보는 사람은 없다. 대부분 자신의 관심분야를 중점적으로 읽고 나머지는 제목만 본다. 제목이라도 보면 다행이다. 아예 제목도 보지 않는 경우가 허다하다. 부동산의 감각을 익히려면 신문의 부동산 면을 많이 읽고 중요한 부분은 스크랩하는 습관을 길러야 한다.
정보가 가장 빠르고 많은 곳이 신문(인터넷신문포함)이다. 물론 신문에 정보가 노출되면 이미 늦었다고 생각할 수도 있지만 부동산은 흐름을 파악하는 것이 중요하므로 투기꾼이 아니라면 신문에 노출되는 정보는 그리 늦은 정보가 아니다. 그 중에서도 정부의 정책기사는 신문을 따라갈 것이 없다. 정부의 정책발표를 가장 빨리 전달 할 수 있는 매체가 신문이고 정책 내용의 해석 또한 비교적 쉽게 풀어준다.
신문은 발품도 대신 팔아 준다. 사실 현장을 많이 가보라고 충고들 하지만, 전국의 모든 현장을 가볼 수는 없고 현장을 가봐야만 알 수 있는 내용들이 있다. 예컨대, 어느 지역이 거래가 잘되고 집 값이 올라가고 있다든지, 지방의 어느 모델하우스가 개관을 했는데 하루 방문객이 수만 명이 몰려 북새통을 이뤘다든지 등의 정보는 현장을 방문하지 않고서는 알 수가 없다. 그 역할을 신문이 대신 해주는 것이다.
그러나 신문지면을 보는 것이 싫다면 인터넷을 이용하자. 하루 중 인터넷 사용시간이 상당히 길어 오히려 인터넷에서 정보를 얻는 것이 쉽다. 신문기사도 신문사 홈페이지에 실시간으로 게재되기 때문에 하루에 한번 나오는 지면보다는 훨씬 속도가 빠르다. 신문기사는 그날그날 사건을 다뤄 시장의 흐름을 파악하는데 유용하다.
시장 흐름 이외, 보다 상세한 분야별 정보를 원한다면 부동산 정보사이트를 이용하자. 부동산 정보사이트는 분야별로 정리가 잘 되어 있고, 정보량이 풍부하여 자신에게 필요한 정보를 맞춤 형식으로 얻을 수 있는 것이 큰 장점이다.
3) 꿩먹고 알먹고, 新문화공간 ‘모델하우스’로 소풍가기
틈나는데로 모델하우스를 방문하자. 예전에는 모델하우스를 방문하면 안내책자를 나눠주고 잠깐 구경만 하는 것이 고작이었다. 그런데 최근 모델하우스들이 변신을 시도하고 있다. 경품 추천, 커피와 음료를 대접하는 것은 기본이고 각종 전시회, 불우이웃돕기 행사, 유명인사 사인회, 바자회, 재테크 강의 등 다양한 이벤트 행사를 하고 있다. 복합 문화 공간이 된 것이다. 일단 문화생활을 즐기면서 동시에 내집마련의 꿈도 키우자. ‘일석이조, 꿩먹고 알먹고’ 다.
그러나 본연의 임무(?)에 소홀하면 안된다. 모델하우스를 방문하면 최대한 꼼꼼하게 살펴보자. 모델하우스는 각 건설업체에서 심혈을 기울여 짓고 최고급 마감재를 사용하기 때문에 굉장히 고급스럽고 멋있다. 물론 실제 입주 시 아파트와는 다르므로 유의해야 할 부분도 많다. 그러나 여러 건설업체의 모델하우스를 방문하다보면 업체별 특성과 장․단점의 비교가 가능하고 전체적인 트렌드를 파악할 수 있다. 같은 값이면 좀더 세련되고 앞선 기술로 시공하는 아파트를 선택하는 것이 입주 후 실거주에도 좋고, 매매 시에도 좋다. 고급스럽고 멋스러움은 또 다른 효과를 나타낸다. 바로 동기부여.
현재 살고 있는 집과 비교하게 된다. 사실 비교하면 너무 부러워서 기가 죽을 수도 있지만 자극이 있어야 동기부여가 되는 법! 빠른 시일 내에 돈을 모아 멋있는 집을 구입해야겠다는 각오를 할 수 있다.
4) 지금은 아니지만 나도 나중에 저런 동네 살고 싶다
좋다고 소문난 동네는 다 이유가 있다. 내집마련에는 입지여건이 상당히 중요하다. 어느 지역이 기반시설이 잘 갖춰져 있어 살기 좋은지, 교통여건․학군은 양호한지, 향후 발전가능성은 있는지 등 따져봐야 한다. 지금까지도 너무 많이 들었던 속담 ‘百聞不如一見’, 백번 듣는 것 보다 한번 보는 것이 낫다. 이 속담은 부동산에 가장 잘 어울린다. 부동산은 움직이지 않으므로 반드시 찾아가서 내 눈으로 직접 봐야 한다. 남의 말만 들어서 될 일이 아니다. 더구나 내집마련의 계획이 있는 곳이라면 그 지역을 방문해 눈으로 직접 보고 인근 중개업소에 들려 정황을 살피는 것이 중요하다. 지역 방문 역시 동기부여가 될 수 있다. 목표를 빨리 달성하려면 끊임없이 동기 부여를 해 주어야 한다.
5) 얼마나 좋길래 저렇게 떠드는 거야?
평소에는 관심도 없고 조용하기만 하던 곳이 갑자기 뉴스에 나오는 경우가 있다. 분명 무슨 이유가 있어서다. 예컨대, 정부가 개발계획을 발표했다든지, 대단지 택지개발지구에 아파트 공사가 완공되어 입주를 시작한다든지, 철도나 고속도로 등의 개통으로 교통여건이 나아져 입지가 좋아졌다든지 등의 호재가 있는 것이다. 시간 날 때 드라이브 겸 한번쯤 방문해 보자. 너무 멀리 떨어져 있는 곳은 직접 방문하기가 어렵겠지만 비교적 근접해 있는 곳은 직접 눈으로 확인할 필요가 있다. 간혹 진흙 속의 돌맹이가 진주로 변하는 경우가 있기 때문이다.
수도권 인근이 계속 떠들썩하다. 파주, 판교, 동탄, 용인, 하남 등 연일 매스컴에서 떠들어대는 곳에 관심을 갖자. 당장 남의 얘기처럼 들리겠지만 진흙 속의 돌맹이를 잘 주우면 진주로 변할 수도 있다.
6) 내 친구 공인중개사
부동산 정보를 수집하는 방법으로 각종 언론매체, 부동산 정보사이트 등을 이용할 수 있다. 그러나 그것만으로는 2% 부족하다. 정보에서 가장 중요한 것이 바로 인적네트워크다. 물론 지인 중에 부동산 관련 업종에 종사하는 사람이 있으면 그 사람에게 도움을 받으면 되지만, 그렇지 않으면 도움 받을 일이 막막하다. 이때 공인중개사와 친해보자. 주변에 공인중개사들이 무수히 많다. 아파트 단지 내 상가만 보더라도 1층 점포 6~7개 모두 공인중개사가 포진해 있다. 일반 단독주택가도 마찬가지다.
공인중개사들은 대부분 그 지역 입지여건과 부동산 시장을 가장 잘 알고 있다. 더욱이 그 지역 터줏대감이라면 과거, 현재를 토대로 미래의 개발계획과 전망을 파악할 수 있다. 또한 그 지역 내에서도 우등지역과 열등지역이 있기 때문에 구석구석까지 알고 있는 중개사의 정보망을 벗어날 수가 없다. 실수요자들이 기존 보유 주택에서 평수를 늘려가거나 기타 이사를 할 경우 보통은 특별한 호재를 쫓아가지 않는 이상 현 거주지를 크게 벗어나지 않는 경향이 있는데 이 경우 인근 중개사의 도움을 많이 받을 수 있다.
뿐만 아니라 부동산 거래를 하기 위해서는 대부분 중개업소를 통해야 한다. 요즘은 부동산 업계도 인터넷이 활성화되어 직거래가 가능하지만 일정부분 위험을 부담해야 하고, 전문성이 떨어지기 때문에 가능하면 중개업소를 통하는 것이 안전하다.
공인중개사는 최소한 그 지역에서만큼은 분명한 부동산 전문가다. 따라서 언제든지 상담 가능한 중개사를 되도록 많이 사귀어 놓는 것이 내집마련의 지름길이요, 재테크의 한 방법이라 하겠다. 중개사와 친하면 얻을 것이 많다. 시간 날 때마다 중개업소에 들려보자.
7) 귀가 얇아도 문제, 귀가 막혀도 문제 들을 것은 듣고, 흘릴 것은 흘리자!
“안녕하세요~ 사장님, 다름이 아니오라 좋은 투자 정보가 있어서 전화 드렸습니다. 좋은 땅이 나온 게 있는데,‥‥‥” 대부분 이런 전화에 시달린 경험이 있을 것이다. 이런 전화는 정말 짜증나고 화가 난다. 사장도 아닌데 무조건 사장님이고 돈도 없는데 투자하라고 한다. 투자하고 싶어도 돈이 없어 투자 못한다. 반면 투자 자금이 좀 있는 사람들이나 여유 자금은 아니지만 수중에 현금을 가지고 있는 사람들은 이런 전화에 혹해 감당할 수 없는 아픔을 겪는 사례가 심심치 않게 뉴스에 나온다. 그 자금은 대부분 고생 고생해 직장에서 일하고 받은 퇴직금이다. 순간의 선택이 평생의 후회로 남는다. 눈뜬 사람 코도 베어가고 가족도 못 믿는 세상에 얼굴도 한 번 못 본 사람의 전화, 어떻게 믿는가? 귀가 너무 얇은 게 문제다.
정보라고 다 같은 정보가 아니다. 정보도 선별할 줄 알아야 한다. 눈으로 직접 보고 확인도 하고 다른 사람, 특히 전문가들의 견해도 들어보아야 한다. 귀가 얇은 사람들은 몇 가지 사항만 주의하면 괜찮다. 검증만 거치면 투자에 성공할 수도 있다.
그보다 더한 문제는 귀가 얇은 사람보다 귀가 꽉 막힌 사람들에게 있다. 이런 사람들은 스스로 귀를 틀어막고 남의 말을 전혀 들으려 하지 않는 사람들이다.
자신보다 관심도 많고 경험도 많은 지인의 얘기를 들어보면 어떤가? 투자해 줄테니 돈 달라고 하는 것도 아니고 단지 정보만 제공하는 것뿐인데, 귀를 틀어막을 필요가 있는가? 관심 있는 사람들은 이런 얘기를 들으려고 돈까지 내가면서 상담을 받는다. 일단 들어보고 자신의 상황에 맞지 않으면 한 쪽 귀로 흘리면 그만인 것을. 참으로 답답한 노릇이다.
8) 쓸데 없는 고집을 버리는 것이 내집마련의 지름길
이 답답한 경험을 몇 가지 소개해본다.
27세 A양, 모 고등학교 교직원. 안정된 직장도 있고 결혼할 나이도 된 것 같아서 청약통장이 있냐고 물어봤다. 취업하면 월급이 많든 적든 우선 청약통장 만드는 것은 기본이니까. 대답은 “엄마가 만들라고 해서 만들었는데 괜히 만든 것 같다. 어차피 결혼할 때 남자가 집 장만 해오면 필요 없지 않나요? 봐서 해약 할 생각이에요.” 였다. 잘 해놓고 후회를 하고 있으니 할 말이 없었다. 그래서 이러저러해서 청약통장은 잘 만들었고 혹 남자가 결혼할 때 집은 장만해 오더라도 한 집에서 평생 살 것도 아니고 좋은 집으로 계속 늘려 가는 것이 좋다고 조언을 해주었건만 1가구2주택이 어떻고, 집은 클 필요도 없고 등등 나름대로 소신껏 주장을 펼치며 얘기를 들으려 하지 않았다. 이런 상황에서는 더 이상 상담을 해도 소귀에 경 읽기나 마찬가지다.
30세 B군, 대기업 회사원. 결혼 상대자가 있다. 직장은 강남, 현재 거주지는 강서. 결혼과 함께 강남에 내집마련을 하기는 무리가 있어 보여 처음 내집마련 입지로 강남과 인접한 분당, 용인, 광교신도시 등을 추천해 주었다. 매스컴에도 많이 나오고 가장 보편적이며 이론적인 추천이다. 왜 경부선라인이 가격상승폭이 크고 입지가 좋은지, 같은 1기 신도시 중에서도 유독 분당의 가격 상승폭이 가장 큰 이유 등등 자세한 설명에도 불구하고 반응은 시큰둥했다. B군 한다는 소리가 “난 지금 돈도 없고, 돈이 있어도 그 많은 돈을 들여 왜 거기까지 가서 집을 사야하는지를 도통 모르겠다. 돈 좀 모아지면 그 때 생각해 봐야겠다.” 또 말문이 막혔다. 종자돈 모으는 것과 정보 수집은 동시에 이뤄져야 한다. 종자돈 모일 때까지 열심히 돈만 모으고 정보는 나 몰라라 하다가, 돈이 생기면 그제 서야 집을 알아본다?, 물론 종자돈이 없으면 현실감도 떨어지고 동기 부여도 안 돼, 그럴 수도 있다는 생각이 들지만 그럼 이미 때는 늦는다. 좋은 것은 남들이 다 가져가고 주어 먹을 것도 없다. 당장 돈이 없으면 어떤가? 정보수집 하는데 돈 들어가나? 꾸준히 관심을 가지고 발 빠르게 정보를 수집해야 정작 종자돈이 모였을 때 실수 없이 내집마련을 할 수 있다.
55세 C씨, 7급 공무원. 자녀 셋을 둔 가장. 공무원 생활 언 20년, 25평형 다가구주택을 보유하고 있으며 현금도 1억 원 정도 있다. 3년 전, 같은 동네 살고 있는 직장 동료가 인근 택지개발지구의 아파트 49평형에 청약하라고 권유했다. C씨 왈(曰) “분양가도 비싼 것 같고, 그렇게 큰 평수가 뭐 필요 있냐?” 며 청약을 하지 않았다. 그 후로 2년 반 정도 지나 그 아파트는 입주 시점이 되어 사전점검을 할 때 즈음 분양권 매물이 쏟아져 나왔고 답답한 직장 동료는, C아저씨에게 프리미엄을 조금 더 주더라도 분양권을 사라고 다시 권유했다. 이에 C씨는 “분양가 보다 훨씬 더 비싸네. 그리고 지금 사는데 만큼 좋은데도 없어. 시장 가깝지, 지하철도 있지, 버스 잘 다니지, 여기보다 더 살기 좋은 데가 어디 있냐?” 며 말을 듣지 않았다. 서울에서 부산으로 이사 가는 것도 아니고 같은 구에 있는 아파트를 사라는데 지금 사는 데가 가장 좋다니, 할 말이 없다. 그 아파트도 같은 동네다. 직장 동료가 추천한 그 아파트는 입주이후 사전점검 당시 시세보다 1억 원이 더 올랐다.
실패한 사례든, 성공한 사례든 모두 학습 자료가 될 수 있다. 귀가 너무 얇아 마구잡이 투자를 하는 것은 문제지만, 다른 사람들은 어떻게 집을 사고 또 어떻게 재테크를 해서 돈을 버는지 관심을 가질 필요가 있다. 누구나 하는 재테크 방법들은 기본적으로 알아야 하지 않겠는가?
-대한민국 부동산 제2의 강남을 찾아라- 중에서
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