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| 주택공급확대론 vs 포화론 |
| [ 장용동 헤럴드경제신문 생활경제부장 2006-06-29 ] |
조회수 4191
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향후 필요한 주택 유효수요는 얼마나 될까. 이는 정부가 주택정책을 수립하는데 가장 중요한 기초 자료이며 주택산업의 미래 비전을 가늠해 볼 수 있는 척도이다.
때문에 인구 요소에 의해 예측하는 맨큐&웨일 방법을 비롯해 가구소득, 주택가격 등의 경제학적 관점에서 분석하는 방법 등 다양한 기법을 활용, 향후 주택수요를 추정해 왔다.
오는 2020년까지 서울에만 91만가구, 인천 35만가구, 경기도 254만가구 등 수도권에 총 380만가구의 주택이 필요하다는 수치나 주택 소요면적이 서울 3121만평, 인천 1187만평, 경기도 8707만평 등 수도권의 경우 총 1억3015만평에 이른다는 추정치는 이 같은 과정을 통해 나온 것이다.
건교부가 27일 내놓은 ‘인구 1000명당 주택 수’ 자료도 향후 주택 유효수요가 여전히 존재하며 공급확대가 주택정책의 주요 골격이 될 수밖에 없음을 시사하고 있다.
예컨대 2005년 인구센서스 자료를 토대로 우리나라 인구 4725만4000명, 주택 수 1331만7900가구를 기준으로 인구 1000명당 주택 수를 산출한 결과 281.8가구로 나타났다.
이는 지난 2000년 248.7가구에 비해 33.1가구 늘어난 것이지만 일본(423가구), 미국(427가구), 영국(417가구), 독일(445가구)에 비해 크게 못미치는 것이다.
특히 서울은 인구 979만6000명, 주택 수 235만3000가구로 1000명당 주택 수는 240.2가구, 수도권은 인구 2274만1000명, 주택 583만9600가구로 256.8가구를 기록해 전국 평균에도 미달하는 것으로 분석됐다.
현재 거주하고 있는 주택의 43.6% 정도가 지난 90년대 이전에 지어진 낡은 주택이라는 점도 주택 교체수요가 급증할 것이라는 추정을 가능케 한다. 급격한 도시화로 대도시의 노후 불량주택이 급증, 80년대 이전에 지어진 주택만도 18.7%에 달할 정도다.
또 인구 감소 추세에도 불구하고 1인당 주택 소요면적이 지속적으로 증가하는 것도 주택수요가 당분간 늘어날 것임을 시사한다. 향후 15년 동안 1인당 주택 소요방수가 증가하면서 1인당 주택 소요면적 역시 증가할 것이라는 통계도 나와 있으며 최근의 중대형 주택의 수급부족도 여기에 기인하고 있다는 주장도 있다.
이 같은 현실을 감안해 보면 그동안 정부가 주택정책의 주춧돌 통계로 활용해온 주택보급률(2004년 말 102.3%)은 그야말로 유령 숫자에 불과하다. 또 정부가 이를 신주단지 모시듯 인용하면서 주택가격 상승이 가수요나 투기에 있다며 수요관리정책에 역점을 둔 것 자체가 모순이라는 결론에 도달하게 된다.
주택의 양적 문제 해결과 이를 위한 일정량의 신규주택 건설이 불가피하다는 얘기다. 그러나 이 같은 신규 공급 당위론이 수도권 신도시 확대 건설의 빌미로 활용되는 것은 경계해야 한다. 생활의 질적 향상을 고려한 고품격 주택이 아울러 필요하고 주택 유효수요가 있는 곳에 공급이 뒤따라야 한다는 것과는 사뭇 다를 수 있기 때문이다.
주택 부족시대를 이미 넘어선 일본이나 영국 등 선진국의 수도권 신도시가 실버단지로 변하면서 가격이 급락하는 사례가 이를 말해주고 있다. 이들 국가가 구도심의 리스트럭처링에 더 적극적인 것을 타산지석으로 삼아야 할 것이다.
ch100@heraldm.com
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