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| 강남 재건축에 대한 3가지편견과 오류 |
| [ 장용동 헤럴드경제신문 생활경제부장 2006-06-27 ] |
조회수 5265
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강남 재건축에 대한 3가지편견과 오류
8·31대책을 포함한 참여정부의 부동산대책은 재건축시장, 특히 강남 재건축시장을 옥죄는 데 초점이 맞춰져 있다고 해도 과언이 아니다. 안전진단 등을 강화해 재건축을 억제하고 기반시설부담금, 개발이익부담금, 임대주택 건설 의무화 등을 통해 수익을 원천봉쇄하는 데 포커스가 맞춰진 것이 이를 입증해 주고 있다.
이는 재건축시장이 고질적인 부동산 문제를 확산시키는 ‘투기의 온상이자 근원’이라는 참여정부의 인식이 밑바탕에 깔려 있기 때문으로 분석된다.
그렇다면 재건축은 정말 집값을 왜곡시키고 가격폭등을 가져오는 시장교란요소인가.
이 같은 편견과 오류의 출발점은 강남 주택가격 확산론이다. 재건축이 강남의 주택가격을 불안하게 만드는 요인이고 강남의 주택가격이 상승하면 다른 지역으로 주택가격 상승세가 확산된다는 것.
그러나 이 같은 강남 주택가격 확산론에 대해 동의하지 않는 의견도 많다. 단기적으로 호가 조정 현상이 발생해 주변시장에 영향을 미칠 수 있지만 장기적으로 영향이 지속되기가 힘들다는 주장이다. 강남이 오른다고 지속적으로 여의도가 오르지 않는다는 얘기다.
특히 수요에 비해 공급이 넉넉하다면 강남이 아무리 올라도 여의도는 동반상승하기 어렵게 된다. 최막중 서울대 교수는 이를 주택여과이론으로 설명하고 있다. 강남을 대체할 만한 곳이 아니라면 지속적으로 오르기 힘들다는 분석이다.
두 번째 편견은 재건축아파트가 오르면 일반아파트 가격이 뒤따른다는 것이다. 이 역시 논리적 타당성을 규명하기가 어려운 면이 없지 않다. 그러나 재건축 대상 아파트 가격은 현재의 이용 상태보다는 재건축 후 미래가치가 반영되고 있는 것으로 볼 수 있다. 재건축 가능성이 커질수록 이 같은 미래가치가 실현될 확률이 높기 때문. 이때 미래가치 기준은 일반아파트 기준에 의해 매겨질 수밖에 없다. 실제로 국내 최고 가격인 서울 삼성동의 아이파크나 도곡동의 동부센트레빌, 타워팰리스 등이 바로미터가 될 수 있다는 얘기다.
새 아파트와 헌 아파트의 차이에 따른 가격 프리미엄이 반영되는 것으로본다면 재건축 대상 아파트 가격상승이 일반아파트 가격상승을 견인한다고 보는 것은 논리적으로 맞지 않는 오류일 수 있다.
마지막으로 투기 때문에 가격이 오른다는 편견. 재건축아파트 가격이 개발이익을 노린 투기(가수요) 때문에 오른다고 보는 것이 참여정부의 시각이다. 개발이익은 재건축 후의 아파트 가격과 개발 전의 가격차이로 인해 발생하는 결과다. 추후 가격이 오를 확률이 크지 않다면 위험을 감수하면서까지 투기하지 못할 것이다. 따라서 재건축에 따른 가격상승과 이에 따른 개발이익 발생에 대한 기대감 때문에 초래되는 투기는 시장여건에 의해외생적으로 주어지는 결과로 볼 수 있어 시각에 오류가 존재한다고 볼 수있다.
편견과 오류는 잘못된 대책을 낳을 수밖에 없다. 이는 또 2~3년이 지나면 부메랑이 되어 시장으로 돌아온다. 무턱대고 재건축의 목을 죄이는 것보다 전향적으로 핵심지역에 건설되어 있는 재건축 대상 아파트의 활성화를검토해 보는 것도 근본적으로 시장을 안정시킬 수 있는 대책이 될 수 있다는 얘기이다.
ch100@heraldm.com
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