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| 집값 상승보다 집값 폭락을 두려워해야 |
| [ 박상언 유엔알대표 2006-05-19 ] |
조회수 6018
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버블붕괴가 된디면 지방대도시와 제 2금융권부터 듯
우리나라는 지난해부터 이미 투기지역에서 주택담보 대출비율을 40%로 줄이는 정책을 시행하고 있다. 게다가 3.30 대책으로 인한 DDI 시행으로 주택담보대출가능 금액이 더욱더 줄어들었기 때문에 예전보다 주택구입시 '자의 반 타의 반' 자기자본 대비 대출비율을 줄일 수 밖에 없다
작금의 한국의 부동산 시장은 주택담보대출을 담보가 대비 90~ 120%까지 마구잡이로 퍼준 90년대 초반의 일본부동산 거품붕괴직전의 상황과는 곧잘 비교되어진다.
은행권의 주택대출은 전체대출자산의 32%를 차지하는데 정부의 계속적인 대출규제로 한국의 주택담보 대출 비율(LTV)은 국제기준에 비해 아직 낮은 게 현실이다.
현재 우리나라 은행권의 LTV는 주택가격의 60%가 채 되지 않아 이론적으로 보면 현재 보다 20~30%정도 주택가격이 하락한다고 해도 견딜만한 수준이다
하지만 LTV 비율을 높게 잡아 2순위 담보까지 설정해가며 마구잡이로 대출해준 제 2금융권이 문제인데 주택버블이 정부의 의도대로 현실화되면 우선적으로 타격을 입을 밖에 없다 .
버블로 인한 부동산 가격 폭락은 수도권부터 시작해 지방으로 점차적으로 퍼진 일본과 달리 우리나라의 경우는 이미 버블신호를 오래 전부터 보내고 있는 지방 대도시부터 수도권으로 버블회오리가 몰아칠 것이다
주택경기가 본격적으로 살아난 2002년부터 우리나라 적절 주택수급량의 절반가량을 실수요가 한정된 지방에서 고분양가로 경쟁적으로 쏟아내었기 때문이다.
반면에 서울을 포함한 수도권 지역은 실수요가 일정부분 받쳐주기 때문에 지방 대도시와는 달리 장기간 미 분양되는 경우는 드물다
건설업체들은 버블논쟁을 자성의 계기로 삼아야
경기변동에 취약하고 실수요가 받혀주지 않은 곳에서 정부와 지자체가 '기업도시다 혁신도시다' 하여 펑펑 터트려준 호재와 브랜드을 등에 엎고 고분양가를 들이댄 서울지역 건설업체들도 이번 기회에 자성해야 한다
주택업체들도 이번 기회를 계기로 경기변동에 취약한 주택시장에 대한 마구잡이 경쟁수주보다 수익성 있는 사업에 힘을 쏟아야 한다
특히 , 사회간접사업수주(SOC),건설 후 임대방식(BTL) ,레저사업 같은 수익성있는 곳에도 점차로 관심을 가져야 한다
정부의 성급한 버블 판단이 가계파산으로 이어지면 곤란
성급한 부동산 버블 발표-소비위축-기업매출감소-대량해고-가계파산-부동산 폭락
부동산가격 상승보다 더 무서운 것은 완만한 부동산 가격하락보다 급격한 부동산 가격 폭락이다
'연착륙이 아닌 경착륙으로 인한 부동산가격폭락'은 동시에 소비위축으로 인한 기업 매출 감소, 대량해고사태로까지 이어져 결국엔 가계파산으로 연결되어진다
우리들 모두다. 기억하고 싶지 않은 IMF 사태만 보더라고 너무나 갑작스러운 외부 충격으로 인해 부동산뿐만 아니라 우리나라 경제가 일시에 무너져 내렸다.
기업도산으로 인한 실직사태로 일 밖에 몰랐던 너무나도 많은 우리 선량한 국민들을 아무도 돌보지 않은 차디찬 기운이 도는 지하도로 내몰았던 것이다.
반면에, 자산가들은 그들에게 유리한 여러가지 대내외적인 요건으로 인해 오히려 그들의 자산을 늘릴 수 있는 계기가 되었다.
결론적으로, 참여정부의 바람대로 주택시장이 경 착륙되면 가장 먼저 피해를 보는 것은 서민들이다.
자기자본대비 50%이내로 대출을 이용하는 자산가들과 달리, 서민들은 통상 집을 구입할 때 자기자본을 훨씬 상회하는 변동 금리부 대출을 이용해 집을 구입하는 경향이 있기 때문이다.
'삶의 질'이 높아질수록 '주거 요건'도 높아져야
저금리의 영향으로 유동성이 풍부해져 주택시장이 최근 몇 년 동안 오른 건 지극히 자연스런 현상이다
정부에서 말하는 부동산 가격거품은 사람들이 갚을 능력도 안되면서 마구잡이로 사들이는 것으로 예전과 다른 대출규제로 인해 가격 거품 요인이 많이 사라졌다.
'루이뷔통이나 샤넬' 세계적으로 알아주는 명품을 보더라도 '순전히 제품 그 자체'만으로 '비싸다, 그렇지 않다, 라고는 판단하는 것은 어불성설이다
소득이 증가할수록 누구나 더 좋은 주거환경을 찿는 것은 인지상정이고 최근의 통계에서도 보듯이 대부분의 강남에 사는 사람들은 실수요자로 급격이 재편되었다.
주택가격을 결정짓는 외적인 요인을 무시하고 주택가격 그 자체만으로 단순 비교해 '버블이다 아니다' 라고 판단하는 것은 ' 장님이 코끼리 만지기 격'이다
얼마남지 않은 지방선거를 겨낭해 섣부른 버블 논란을 불러 일으켜 선거전략으로 이용하려는 의도는 아닌가 의심의 눈초리도 일각에 없지 않다.
설령, 정부의 여론몰이식 바람대로 부동산버블이 도래한다면 정부의 정책 실패로 오늘날 '버블 세븐' 지역을 지적해가면서 이런 '버블 논쟁'에 까지 이르게 한 정부정책당국자들도 일정부분 책임을 져야 할 것 같다
유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr) 02-525-0597 제공
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