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| ‘더 오를 것인가 아니면 자유낙하(?)를 할 것인가’ |
| [ 장용동 헤럴드경제신문 생활경제부장 2006-05-17 ] |
조회수 5576
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집값 상승을 주도해온 강남을 비롯해 분당권 아파트의 오름세가 주춤해지면서 집값꼭짓점 논쟁이 가열되고 있다. ‘더 오를 것인가 아니면 자유낙하(?)를 할 것인가’가 화두가 되고 있는 것.
특히 정부측에서 불을 댕긴 버블붕괴의 목소리가 15일에는 청와대의 버블세븐(7)지역 지정으로 이어진데 이어 민간쪽에서도 일부 꼭짓점근접론을 제기, 버블에 대한 우려감이 팽배해지고 있는게 사실이다.
청와대 특별기획팀은 이날 청와대 홈페이지의 청와대 브리핑을 통해 서울의 강남, 서초, 송파, 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인 등 7개 지역을 ‘버블(거품) 세븐’으로규정하고 이들 지역의 집값은 거품이 낀 것이어서 정상적인 가격이라고 볼 수 없다고 공식적으로 언급했다. 이들 지역만 문제라며 구체적인 지역을 제시한 것이다.
사실 지난 2003년 이후 서울 강남의 3개구 아파트 가격은 무려 52.2% 올랐다. 이에 반해 3개 구를 제외한 서울의 아파트 가격은 13.7% 오르는데 그쳤다. 전국적으로도 2004년 이후 서울이 12.1%, 서울을 제외한 전국은 6%수준에 불과하다.
2004년 이후 ‘버블 세븐’ 지역의 아파트가격 상승률은 26.0%에 달해 전국 상승폭의5.2배로 사실상 이들 지역이 오름폭을 주도한게 분명하다.
■매수세 위축, 단기 꼭지점 도달은 분명
그렇다면 이들지역의 집값이 하락해야 전반적으로 집값이 안정될 수 있음을 의미한다. 현재 이들지역은 소강상태를 보이고 있다. 강남축의 경우 재건축개발이익환수법이국회를 통과한 뒤 아파트값 상승세가 위축되고 있다.
또 판교를 중심으로한 분당축도 관망세에 접어들고 있다. 그동안 과다하게 올랐다는인식이 팽배해지고 봄 이사철이 지나면서 매수세가 급격히 사라지고 있는데따른 것. 따라서 아파트값이 단기적으로 꼭짓점에 도달했다는주장은 설득력을 가진다.
주택산업연구원 장성수 정책연구실장도 “무거운 세금이 부과되는 데 따라이를견디지 못해 파는 사람이 나오게 되면서 당분간 가격이 오를 것으로 기대하기는 어려울 것으로 봐야 한다”고 말해 단기적으로 상투장세임을 분명히 했다.
건설산업연구원 강민석 책임연구원도 집값상승이 장기간 지속됐다는 점과 늘어나는 보유세 부담을 이유로 집값이 더 오르기는 어려울 것이라는 견해를 나타냈다.
정부는 한술 더 떠 버블붕괴를 공식적으로 거론하고 있다. 심지어 건설교통부 추병직 장관은 16일 KBS 라디오에 출연 "8.31, 3.30대책이 지금 강력하게 시행되고 있기때문에 조만간 하락세로 반전해서 그 버블이 꺼질 것으로 전망하고 있다"며 "강남지역을 중심으로 여건이 양호한 지역이 아직도 최후의 버팀 속에서 등락을 거듭하고 있다"고 말했다.
추 장관은 또 "서울 변두리 뿐 아니라 지방에는 이미 버블이 붕괴되기 시작했다"고 답해 버불붕괴를 정부가 적극 유도해가는 느낌을 강하게 풍기고 있다.
■버블붕괴로 이어지기는 힘들다
그렇다면 향후 집값이 지속적으로 떨어지면서 정부측의 엄포대로 버블붕괴로이어질 것인가. 이에 대해서는 많은 사람들이 부정적인 입장을 여전히 견지하고 있다.
일부 강남 재건축 아파트 가격 상승이 꺾인 것은 맞지만 초기 재건축 아파트가격이 떨어져야 확실히 꼭짓점을 찍었다고 믿을 수 있다는 입장이다.
또 가격이 떨어질 것이냐, 아니면 다시 상승추세를 탈 것이냐는 지금부터가 중요하다는 입장과 세금 강화만 있을뿐 공급 대책이 없는 것이 문제여서 2년정도 지나면아파트값이 다시 오르는 현상이나타날 수 있다고 경고하는 견해도 만만치않다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “보유세 강화와 3.30대책 등으로 인해집값이 더 이상 오르지 않을 필요 요건은 갖췄으나 여전히 금리가 낮다는것이 변수로 작용할 수 있다”고 말했다.
주택담보대출금리가 7-8%는 돼야 충분조건을 갖추게 되는데 이 수준까지대출금리가오르기는 쉽지 않을 것이어서 여전히 불안한 장세가 지속될 공산이 크다는 시각이다.
강남 빅3지역과 용인 평촌 목동 분당 등지의 버블 세븐지역은 정부의 세제강화이후 가진자들의 모여드는 이른바 부촌이다. 여기에는 가수요보다는실제 실수요가 많아지는 추세를보이고 있다. 여기에 신흥 부자들까지 가세,향후 가격이 지속적으로 하락하기는 어려울 것으로 보인다.
집값상승의 진원지가 변하고 있는 점도 버블붕괴를 예상하기 힘들게 한다. 청와대는올초까지만해도 강남이 양극화의주범으로 집값 상승의 원흉지(?)로 지목해왔으나 이번에목동과 평촌까지 언급, 분명하게 확대되고 있음을 시사했다.
최근에는 용산과 일산등지로 집값 오름세가 파급, 풍선효과가 더욱 크게 나타나고 있다.
■ 8월이후 안정여부가 관건, 재차 불안소지도
과거의 경험을 돌이켜 보면 집값 폭등은 항상 서울, 그중에서도 강남 일부 지역에서시작해 점차 확산되는 양상을 보여 왔다.
따라서 강남과 분당, 용인에서 시작된 집값 급등세가 목동과 평촌, 다시 일산과 산본으로 파급되는 현실은 명백히 정부 ‘맞춤 정책’의 실패를 의미한다고 말하는 부동산 전문가들이 많다.
더구나 시중자금은 여전히 풍부하며 금리가 부동산투자에 부담을 주지않는다. 이는 투자수요가 많음을 의미하며 향후 중대형 고급수요가 지속적으로창출될수 있음을 시사한다.
그런데 실제 공급은 판교신도시에서 보듯이 찔금찔금 나오고 있다. 서울에서는공급이 위축된지 오래다. 재건축을 강하게 규제함으로써 지난 2003년이래 주택공급이 크게 줄고 있는 것.
판교에 이어 광교신도시, 송파신도시로 이어지는 고급벨트는 여전히 수요에 미치지 못할 것이며 8.31이나 3.30대책은 부촌을 더욱 부촌으로 만드는 촉진제가 될 것으로 보인다. 세금부담으로 여러채를 가지기 보다는 알짜배기 한채를 소유하려는 성향이 강해지고 있기 때문이다.
강남을 진짜 가진자만 살수 있는 영원한 강남으로 만들고 있는 부동산정책이 지속되는한 고급주택은 여전히 부족하며 인프라시설등이 제대로 갖추어지고 쾌적한 단지는 지속적으로 상승할 가능성이 높다.
이렇게 보면 올 여름을 넘기면 재차 불안의 소지도 없지않다는게 바른 시각이 될 수 있다. 그렇다면 지금부터 여름까지는 오히려 저점의 매물을 사들이는 매수타이밍이되는 셈이다.
일시적인 현상에 그치지 않고 장기적인 집값 안정을 위해서는 공급확대방안, 금리정책 등이 나와야 한다는 목소리도 아울러 나오고 있는 것도 이 때문이리라.
/ch100@heraldm.com
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