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| 부동산 시장 이건 아니다. |
| [ 김정용 연구원 2006-03-20 ] |
조회수 7068
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현재 부동산시장을 조명해보면 불안하고 조급해지는 사람들이 늘어나고 있다. 실제 최근 상담건수도 늘어나고 있는 추세로 8.31정부대책 이후로 매입시기를 미루던 많은 분들이 특정지역의 집값이 상승했다는 얘기를 듣고 빨리 집을 사야되는 것이 아닌가 걱정하는 것이다. 기실 부동자금이 부동산을 떠나지 않고 오히려 국지적 상승세를 부추기는 면이 없지 않다. 게다가 송파신도시, 판교신도시, 광교신도시 등 인근 집값은 계속 상승곡선을 그리고 있고 많은 사람들이 유망단지로 자산을 집중하자 강남권 중대형 주택가격도 크게 오르고 매물은 드문 실정이다.
그 이전에는 작년말부터 재건축 단지가 먼저 들고 일어섰지만 정부의 집중포화로 다소 진정되는 분위기이다. 하지만 재테크에 관심이 있는 사람이라면 재건축의 폭발적인 가격상승력에 매력을 느끼지 않을 수 없다. 이런 매력 때문에 실제 투자측면에서 메리트가 적더라도 쉽게 재건축을 포기하지 못하는 듯하다.
필자는 이런 추세라면 올해 강남권과 판교신도시 인근 지역을 중심으로 집값은 계속 상승할 수밖에 없다고 본다. 종부세가 무서워 강남권 APT를 매도할까? 상승폭은 세금의 수십배에 달하는데 말이다. 그럼 1가구2주택이라 한 주택을 매도할까? 가격이 상승하기 때문에 장기간 보유한 뒤 차후에 증여를 택할 가능성이 높다. 오히려 수도권의 매물이 늘어날 가능성이 높아 양극화를 부추길 것으로 보인다.
뿐만아니라 판교같이 당첨만 되면 몇억이 떨어지는 등 정부가 직접 기대심리를 부추겨 사행성을 조장하는 것은 아닌 지 염려스럽기까지 하다. 특히 판교신도시 이후에도 내년 하반기부터 분양이 시작되는 광교신도시가 바턴을 이어받고 분양이 마무리될 무렵인 2009년에는 송파신도시가 최종 주자로 나서게 돼 많은 사람들이 청약자격을 갖추고 당첨확률을 조금이라도 높이기위해 아우성이다. 실례로 당첨확률을 조금이라도 높이기 위해 판교세미나에 수천명이 돈을 내고 참석하는 판이다. 이와 더불어 사이사이에 신도시 주상복합분양물량도 양념처럼 첨가된다. 올해 하반기에는 동탄메타폴리스가, 내년에는 판교신도시 주상복합이 분양을 준비중이다. 마찬가지로 당첨만되면 확실한 프리미엄이 보장되는 달콤한 열매를 내포하면서 말이다.
이 정도면 정부가 약처방을 잘못한 것이 아닌가 한다. 사후약방문이라 불릴지라도 고쳐야한다고 본다. 이런 사행성을 조장하는 달콤한 열매를 없애야 하고 인근으로 불길이 번져나가는 것을 차단해야 한다.
원가연동제로 집값만 낮추면 뭐한다는 말인가. 판교나, 수원 광교신도시 같은 경우라면 전매제한이 10년, 15년이라 하더라도 당첨받기를 희망하는 곳인데 말이다. 당첨만 되면 프리미엄이 몇억인데 힘들게 월급모아 저축하는 사람은 순간 바보가 되는 셈이다.
현재 인근으로 번지는 집값은 판교가 입주하게 되었을 때를 추정해서 상대적으로 가격측면에서 경쟁력이 있기 때문이다. 전용면적 25.7평 이하는 계약일로부터 전매가 10년이어서 그런대로 시간이 걸리지만 문제는 8월에 분양되는 중대형분양물량이다. 분양받아 당첨되고 나면 계약일로부터 5년간만 전매가 금지되는데, 이는 입주한 뒤 2~3년만 있으면 바로 매매가 되는 셈이다. 이때 매매되는 가격을 예상한다면 평당 3천만원이 넘을 것으로 보인다. 분양 시 원가연동제가 적용해 평당 1600만원인 것으로 제한한 것은 분양자의 파이만 키워준 꼴이다. 아울러 5년 뒤 판교신도시 중대형 물량의 거래가 다시 인근 집값을 들쑤시게 되기 때문에 송파신도시가 분양이 끝나더라도 다시 판교로 U턴돼서 집값을 불안하게 만드는 요인이 되는 것이다.
또한 강남권에 송파신도시를 건설하더라도 강남권의 주요 집값이 크게 낮아질 것으로는 보이지 않는다. 오히려 강남권으로 돈있는 사람이 옮겨가려는 쏠림현상이 일어날 것으로 예상된다. 강북권에는 전세가격이 상승하는 반면 강남권에는 매매가격이 상승하는 것이 이에 대한 반증이다. 이전과는 다르게 소비의식이 높아졌고 주택의 공급보다는 질을 따져 다소 비싸더라도 헌집을 버리고 재테크측면에서 선호도가 높아 가격상승이 예상되면서 주위환경이 좋은 곳으로 이전하고픈 욕구가 높기 때문이다. 공급이 많아져도 차별화된 실수요자의 움직임으로 인해 같은 지역내라도 단지별 국지적 상승세가 점차 두드러질 것으로 예상된다.
부동산 가격이 하락하는 것보다 상승하면 좋겠지만 그것도 어느 정도다. 건전한 상승은 국가경제에도 도움이 되겠지만 집값상승이 멈출 줄 모르고 로또처럼 정부가 사행성을 조장해서야 되겠는가!
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