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| 병술년 재개발 뉴타운 시나리오 |
| [ 박상언 유엔알대표 2006-01-02 ] |
조회수 4678
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병술년 재개발/뉴타운 시나리오
입주권도 주택으로 간주해 세금을 중과한다는 발표 이후 재개발은 상당기간 동면기간에 들어간 상태다.
하지만 재개발은 정부의 규제가 심한 재건축과 달리 뉴타운 등 강북권 광역개발 등의 장기 호재를 등에 업고 있기 때문에 언제든지 분위기가 반전될 수 있다.
또한 서울시 같은 경우 고질적인 택지난과 정부 규제 등으로 재건축 사업으로 주택공급이 한계가 있어 건설업체들은 사업추진이 활발한 재개발쪽으로 눈을 돌릴 수 밖에 없다.
무엇보다 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정으로 사업 초기단계에 시공사 선정이 가능해졌다는 요소도 건설업체들을 뛰어들게 하는 요소다.
병술년 5월은 지방자치단체선거로 인해 정치적으로도 표밭을 일구기 위해 여.야 모두 강북개발을 모토로 선거전략을 짜지 않을 수 없는 숙명적인 운명이기도 하다
도시재정비 특별법이 재개발 밀어 올릴 듯
도시 재정비 촉진을 위한 특별법이 국회 본회의를 통과해 2006년 7월부터 시행되면 서울시의 뉴타운 사업 등 구도심 정비 사업이 광역단위로 효율적으로 진행될 수 있는 게 큰 호재다
용적률 상향과 중대형 평형 확대로 수익성 높아질 듯
도시 재정비촉진지구는 주택단지 위주의 주거지형은 50만㎡(15만평) 이상, 상업지역이나 역세권 위주의 중심지형은 20만㎡(6만평) 이상의 지정 요건이다. 이 지역에서는 2종 일반주거지역을 3종으로 상향 조정이 가능하고, 용적률도 2종은 200%에서 250%로 3종은 250%에서 300%까지 높아져 수익성이 예정보다 한층 강화될 예정이다.
특히 중심상업지역은 1000%에서 1500%로 높아져 역세권 등 상업지역에선 40~50층이 넘는 초고층 주상복합도 지을 수 있게 된다.
일반 재개발의 경우도 전용면적 25.7평 초과 평형이 전체 가구 수의 20%로 제한되지만 특별법의 적용을 받으면 40% 이하로 늘어나 중대형 평형 아파트를 더 많이 지을 수 있다.
재개발구역 주민 동의 요건도 주민 3분의 2이상 동의를 얻어야 구청장에게 재개발구역 지정을 요청할 수 있던 것을 재개발조합추진위원회 단독으로 요청할 수 있도록 했다.
또한 2006년부터 서울시는 최근 1만5천평 이하의 재개발,재건축 사업은 교통영향평가를 제외하는 내용으로 환경.교통.재해 영향평가조례 시행규칙을 개정하기로 한 것도 체크해야 한다
이에 따라 종전에는 제1종 지구단위계획과 관련된 도시계획결정에서 대지면적이 60~1만5100평인 경우 시의 교통영향평가를 받아야 했지만, 앞으로는 평가에서 제외돼 최소 6개월에서 1년 가량 사업 기간이 단축될 예정입니다.
최대수혜지는 강북이 될 듯
여당과 서울시 할 것 없이 강남과의 불균형해소를 위해 재개발과 뉴타운을 통한 강북 개발을 적극적으로 추진하고 있다.
강남에 필적할만한 수준높은 주거여건을 마련하기 위해 소규모 정비사업을 통합한 최소 15만평이상의 광역지구로 지정하기 했고 특목고 설립등 교육,문화 투자로 강북지역을 한 단계 업그레이드 하기로 했다.
당분간 서울 강남에는 단 한곳의 유치원 및 초•중•고등학교도 설립되지 않는 대신 강북지역등 뉴타운 예정지구를 비롯한 강북지역에 특목고 등 경쟁력 있는 학교가 잇따라 신설될 예정이기 때문에 강북지역은 더욱더 관심을 끌 것이다.
뉴타운(은평구),상암택지개발지구(마포구) 재건축이 이뤄지는 잠실과 장지동 택지개발지구(송파구),천왕동(구로구)•발산동(강서구)택지개발 지구에 학교가 집중적으로 들어선다.
기반시설을 충분히 갖춘 15만평이상의 광역지구개발이 기존의 소규모개발로 인한 강북난개발에 대한 오해를 불식시키는데 일조를 할 것이다.
고품격의 주거단지를 목표로 강남권에 집중된 주택수요의 분산이 최종 목표이기 때문에 지속적으로 관심을 가져야 한다.
무주택자와 실수요자들은 사업추진이 빠르고 입지여건이 양호한 재개발 구역에 지속적으로 관심을 가져야 한다. 서울시를 비롯한 정부, 여당,야당 할것없이 경쟁적으로 재개발 뉴타운 활성화 지원방안을 내놓기 때문이다
서울 뉴타운 사업지구에서는 주거•상업지역 용적률이 최고 500%~1500%까지 완화돼 40∼60층짜리 초고층 빌딩이 뉴타운 지구 내 들어설 전망이다.
뉴타운 지역내 지분 관심 가져야
뉴타운 지역에 재개발지분에도 관심을 가져야 한다.
특히 재개발아파트를 노린 단독ㆍ다세대주택 매입시 가장 고려해야 할 점은 사업추진일정이 빠른것과 입지적으로 한강 조망권이나 도심에 인접한 재개발구역을 중심으로 선별 투자해야 한다.
또한 정부 안대로 강북권 주거환경이 획기적으로 개선된다면 1~3차 뉴타운 수혜지역 재개발 조합원분과 일반분양분도 적극 공략할 필요가 있다.
이중에서도 2010년 분당선 연장선 개통 호재가 있는 왕십리 뉴타운, 노량진민사역사개발과 재개발이 한창 진행중인 노량진 뉴타운, 한강조망이 가능한 한남 뉴타운과 재개발구역이 2배로 확대된 은평구 불광동 일대를 주목할 필요가 있다.
재개발 구역에서 나오는 일반 분양분이 대부분 전용면적 25.7평 이하이기 때문에 서울지역 기준 청약부/예금 1순위 가입자들도 더욱더 강북지역 일반 분양분에 신경을 써야 한다.
저렴하게 뉴타운지역에서 내집마련을 준비하고 있으신 분은 경매시장에 눈을 돌려보는 것도 괜찮다. 특히 여러 번 유찰된 다세대나 연립, 근린상가 등을 낙찰받는 게 투자금 대비 수익률을 높일 수 있기 때문이다
제공제공 : 박 상언 유엔알 (www.youandr.co.kr) 컨설팅 대표(02-581-0531)
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