 |
 |
|
|
| 병술년 대한민국 부동산 재테크 |
| [ 김정용 연구원 2005-12-26 ] |
조회수 5387
|
|
|
|
|
|
|
|
병술년 대한민국 부동산 재테크 [제1편]
우리나라에서 '집'이란 주거 이상의 특별한 의미가 있다. 특히 일반 서민들의 삶에 있어 집이 차지하는 비중은 유별날 정도이다. 빠듯한 박봉에 살아가는 샐러리맨에게 집이란 개념은 재산의 전부이자 생명이나 같은 것으로, 지금도 대다수의 사람들이 내집을 마련한 다음 조금씩 늘려가는 데 인생의 황금기를 모두 소비하고 있는 실정이다. 특히 이런 집 한 채를 장만하려는 사람에게 있어 생활의 여유는 사치라고 해도 과언이 아니다. 보통 결혼하면 전세로 시작해 각고의 노력 끝에 내집을 마련하게 된다. 아이가 하나둘 태어나면 30평형대로 옮겨가고 다시 아이들이 크면 40평형대로 가게 되는게 보편적이다. 그러다 급히 목돈이 필요하게 되면 집을 팔고 다시 작은 평형대로 옮겨가거나 전세로 살면서 급한 불을 끄게 되는 경우도 있고, 나이가 들어서는 노후자금으로도 활용하기도 한다. 이는 곧 집을 팔아 여비로 쓰거나 담보로 대출을 받아 생활비로 쓸 수 있다는 것이다.
그렇다면 이렇게 많은 용도로 쓰이고 중요한 의미를 가진 집을 아무곳에서나 마련해도 되는 걸까? 필자가 말하고 싶은 것은 자신의 선택에 따라 향후 자산가치가 달라질 수 있기에 내집마련을 계획할 때에는 최소한 물가상승률, 대출이자, 각종세금 등의 비용을 상회할만한 주택을 고르자는 것이다. 즉 똑같은 월급을 받고 있는 A와 B가 있을 때, 어떤 집을 마련하느냐에 따라 10년 뒤 자산가치가 달라질 수 있는 것이다. 이는 10년 이후의 생활수준마저도 틀려지게 만든다. 따라서 발전가능성이 높은 지역은 10년간 집값이 몇배로 뛰기 때문에 이왕이면 이런 곳에 집을 마련하는 것이 재테크의 기본이라 할 수 있다.
덧붙여 말한다면, 앞으로 부동산 시장에서 다주택자가 되는 것은 결코 좋은 생각이 아니라고 본다. 이제까지는 3주택 이상을 보유한 자가 1주택을 매도할 때에 60%의 중과세율이 적용되고 있지만 2007년도부터는 1가구2주택자도 중과세율(50%)이 적용될 예정이다. 즉, 1가구3주택자가 큰 마음먹고 60% 중과세율로 1주택을 매도해 1가구2주택자가 되더라도 다시 한 주택을 매도할 때 50%의 중과세율이 적용되는 셈이다. 게다가 세금 때문에 쉽게 매도를 하지 못하고 다른 유망단지로 갈아타지 못해 운신의 폭이 좁은데다 투기과열지구내에서 1가구2주택자는 1순위 청약이 배제돼 대부분 1순위에서 청약이 마감되는 유망분양물량에는 청약도 할 수 없다. 이런 이유로 앞으로는 1가구1주택으로 좋은 단지에서 실거주와 재테크를 만족시키면서 다른 재테크 상품과 병행한 재테크 포트폴리오를 계획하는 것이 합리적일 것이란 생각이 든다.
이런 상황에서 현재 무주택자라면 내집마련의 호기로 보이는 올해 분양을 받는 것이 나을까 아니면 그냥 집을 사는 것이 좋을까?
최근에 상담을 의뢰한 상담자는 2004년초에 매입한 동부 이촌동 26평짜리 아파트에 거주하고 있지만 아이가 커가면서 좀 더 큰 평수도 이사를 가고 싶고, 또 재테크 투자 방법으로 주택시장에 투자하고 싶은 생각에 자신이나 배우자가 각각 청약 통장을 가지고 있는 상태에서 매입을 하는 게 좋을 지 분양을 받는 게 좋을 지 고민이 되었던 모양이다. 이에 필자는 상담자에게 기존아파트를 매입하는 것보다 유망단지에 청약하는 것이 좋을 것이라고 얘기해 주었는데 그 이유는 다음과 같다.
첫째, 올해 부동산 시장은 조정을 받을 것으로 보이기 때문에 어느 정도 조정을 거치기 전까지는 유망단지에 청약을 하는 것이 나은데다 올해에는 유망분양물량이 대거 분양되기 때문이다. 다만 올해부터 원가연동제가 적용이 되는 공공택지 내 분양아파트라면 전매제한 기간이나 재당첨기간 등을 고려해 청약하는 것이 좋다고 조언해 주었다. 저렴한 분양가로 인한 가수요를 막기 위해 분양권 전매제한금지 기간이 수도권(과밀억제, 성장관리권역)은 중소형 10년·중대형 5년, 지방은 중소형 5년·중대형 3년으로 강화되고 재당첨도 같은 기간동안 금지되기 때문이다.
둘째, 상담자의 경우 2004년 초부터 해당주택에 거주하였기에 양도소득세 비과세 요건을 충족하려면 2007년이 되어서야 3년보유기간이 채워지기 때문에 세금측면을 고려해봐도 기존단지를 매입하는 것보다는 유망분양물량에 청약하는 것이 유리하다고 볼 수 있다. 분양받은 주택의 경우 분양권 상태일 때에는 주택으로 간주되지 않고 입주 시 잔금을 청산해야 비로소 주택으로 간주되므로 새 아파트의 잔금청산일로부터 1년이내에 양도소득세 비과세 요건을 충족한 이촌동 주택을 매도한다면 양도소득세가 비과세되기 때문이다.
만약 청약해서 모두 떨어진다면 가격상승력이 높은 지역을 중심으로 브랜드가치나 입지 등을 따져보고 되도록 새아파트 위주로 매입을 고려하는 것이 좋을 것으로 보인다. 공급과 수요 측면에서도 새아파트가 헌아파트보다는 수요가 많은데다, 지역 발전성을 고려하지 않고 아파트의 경쟁력만을 생각한다면 새아파트가 기존아파트에 비해 가격상승력이 높기 때문이다. 일반적으로 새아파트의 가격상승은 초기에 대폭 이루어지고 시간이 지나면 지날수록 아파트의 가치는 감가상각되어 상승폭이 줄어들게 된다. 물론 입지마다 차이가 있고 개발호재가 있다면 가격에 영향을 줄 수밖에 없겠지만 말이다.
병술년을 맞아 내집마련을 계획한다면 이런 사항들을 참고하여 주거만이 목적이 아닌 재테크측면까지 고려해서 매입하는 시점부터 보유하고 매도하는 시점까지 장기적인 관점으로 재테크를 계획했으면 하는 바람이다.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
 의견을 남겨주세요. |
Warning: mysql_result(): supplied argument is not a valid MySQL result resource in /home/yesapt/cbbs/cbbsview.php on line 372
Warning: mysql_fetch_row(): supplied argument is not a valid MySQL result resource in /home/yesapt/cbbs/cbbsview.php on line 375
|
|
|
정보센터 
